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碧水源:拟以非公开发行股份及支付现金方式购买北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

北京碧水源科技股份有限公司

拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司

股东部分权益价值项目

评估说明

中企华评报字(2021)第 1293 号

(共一册,第一册)

北京中企华资产评估有限责任公司

二〇一五年十月十二日

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

目录

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................................................................... 1

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 2

第三部分 资产评估说明 .................................................................................................................... 3

第一章 评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................... 3

一、评估对象与评估范围 ................................................................................................................ 3

二、 企业申报的实物资产情况 ....................................................................................................... 3

三、 企业申报的无形资产情况 ....................................................................................................... 4

四、 企业申报的表外资产情况 ....................................................................................................... 4

五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ........................................................................ 5

第二章 资产核实情况总体说明 ......................................................................................................... 6

一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................................. 6

二、影响资产核实的事项及处理方法 .......................................................................................... 7

三、核实结论 ...................................................................................................................................... 7

第三章 资产基础法评估技术说明 ..................................................................................................... 8

一、 流动资产评估技术说明 ........................................................................................................... 8

二、 长期应收款 ............................................................................................................................... 14

三、 长期股权投资评估技术说明 ................................................................................................. 15

四、 房屋建筑(构)物评估技术说明 .............................................................................................. 25

五、 机器设备评估技术说明 ......................................................................................................... 30

六、 无形资产—其他无形资产评估技术说明............................................................................ 42

七、 长期待摊费用评估技术说明 ................................................................................................. 46

八、 递延所得税资产评估技术说明 ............................................................................................ 47

九、 负债评估技术说明 .................................................................................................................. 47

十、 资产基础法评估结果及评估增减值分析 ........................................................................... 50

第四章 收益法评估技术说明............................................................................................................ 52

一、宏观、区域经济因素分析...................................................................................................... 52

二、行业现状与发展前景分析...................................................................................................... 58

三、被评估企业的业务分析 .......................................................................................................... 73

四、被评估企业的资产与财务分析 ............................................................................................. 83

五、收益预测的假设条件 .............................................................................................................. 85

六、评估计算及分析过程 .............................................................................................................. 87

第五章 评估结论及选取理由.......................................................................................................... 109

评估说明附件 ........................................................................................................................................ CXI

附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明................................................................. CXI

附件二、北京京久安环境科技发展有限公司评估说明 ........................................................ CXI

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定

外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不

得见诸公开媒体。

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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加

盖单位公章并签署日期,内容见附件一:企业关于进行资产评估有关

事项的说明。

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第三部分 资产评估说明

第一章 评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围

(一)委托评估对象与评估范围

评估对象是久安集团股东全部权益价值。

评估范围是久安集团的全部资产和负债。

(二)委托评估的资产类型与账面金额

评估基准日,评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长

期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产

等,总资产账面价值为 153,486.63 万元;负债为流动负债和非流动负

债,总负债账面价值为 109,348.76 万元;净资产账面价值 44,137.87 万

元。

公司下设 6 家二级全资子公司,1 家非控股公司,各下属长投公

司主要情况见下表: 金额单位:万元

序号 公司名称 成立日期 投资成本 账面价值 持股比例

1 北京京久安环境科技发展有限公司 2012/4/24 3000.00 3000.00 100%

2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 2021/7/8 10000.00 10000.00 100%

3 吉林市京久安建筑工程有限公司 2021/3/6 650.00 650.00 100%

4 北京永连通水务投资有限责任公司 2021/11/26 6500.00 6500.00 100%

5 珠海京久安建设投资有限公司 2021/10/30 1000.00 1000.00 100%

6 汉中京久安水务有限公司 2021/11/18 0.00 0.00 100%

7 北京恒泽美顺环境科技有限公司 2012/12/19 1600.11 1,599.37 40%

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经大信会

计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见的审计报告。

二、企业申报的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:存货、房屋建(构)筑

物、设备类资产。

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(一)存货

存货包括在用周转材料、未结算工程。在用周转材料主要是为项

目施工现场使用的柴油发电机、汽油发电机、水泵、切割机、叉车等

设备及钢管、架子管、焊管、钢管等备品备件;截至评估基准日存放

在企业的库房内。未结算工程为企业承接的在施工程项目;企业主要

承接污水及市政工程;项目主要分布在北京、烟台、河北、太原等地

区。

(二)房屋建(构)筑物

企业申报的房屋建筑物为集装箱活动房屋及彩钢板房屋共计 10

项,为企业自行购建的为施工现场办公、生产及生活用房。评估基准

日均能正常使用。

(三)设备类资产

企业申报的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备。

机器设备主要有吊车、挖掘机、拉管机、铲车、顶管机、发电机、

电焊机、空压机、焊管机、钻机、锚喷机、取暖锅炉、油罐、水平定

向铺管钻机、起重机、潜水泵、装载机等。截至评估基准日机器设备

有 6 项报废,其余机器设备均能正常使用。

车辆主要包括面包车、轿车、载货车、洒水车、混凝土搅拌车、

电动车等,车辆均能正常使用。

电子设备主要包括电脑、打印机、复印机、点钞机、扫描仪、投

影仪、摄像机、空调、家具、国画等。截至评估基准日电子设备中有

3 项报废、1 项已损坏,其余电子设备均能正常使用。

三、企业申报的无形资产情况

企业申报的纳入评估范围的无形资产为无形资产-其他无形资

产。

纳入本次评估范围的其他无形资产-其他无形资产共 51 项,其中

50 项为企业外购的财务、办公及工程用专用软件;1 项为对河西再生

水厂运行项目设施进行运行和维护,并取得的 25 年特许经营权。

四、企业申报的表外资产情况

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无。

五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产

无。

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第二章 资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据评估计划,按专业划分为财务、房产、设备和收益法 4 个评

估组,并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员于 2021 年 9 月

24 日至 2021 年 10 月 12 日,对评估范围内的资产和负债进行了必要

的清查核实。

1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清

查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要

求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时

收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情

况的文件资料等。

2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详

细状况,然后仔细审查各类资产评估申报明细表,检查有无填项不全、

错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查

资产评估申报明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对资产评估

申报明细表进行完善。

3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被

评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项

资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的

勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分

沟通,进一步完善资产评估申报明细表,以做到:账、表、实相符。

5.查验产权证明文件资料

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评估人员对纳入评估范围内车辆的产权证明文件资料进行查验,

对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权

说明文件。

二、影响资产核实的事项及处理方法

资产清查过程中,评估人员未发现影响资产核实的事项。

三、核实结论

通过资产核实,评估人员认为被评估单位的各种实物资产数量清

楚、状态明确,经修改完善后,实物资产核实数量与被评估单位提供

的申报表相符。列入评估范围内的资产均可正常使用,且产权清晰,

不存在产权纠纷问题。

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第三章 资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的流动资产包括:货币资金、应收票据、应收账款、

预付账款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如

下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

货币资金 71,653,828.12

应收票据 800,000.00

应收账款 718,736,382.31

减:坏帐准备 36,437,151.40

应收帐款净额 682,299,230.91

预付账款 55,433,781.74

其他应收款 114,872,759.45

减:坏帐准备 4,346,209.43

其他应收款净额 110,526,550.03

存货 50,581,659.11

减:存货跌价准备 0.00

存货净额 50,581,659.11

其他流动资产 0.00

流动资产合计 971,295,049.91

(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,

首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与

被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最

后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。

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2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的典

型特征收集了评估基准日的银行对账单、原材料采购合同与发票、存

货出入库单,以及部分记账凭证等评估相关资料。

3.现场查点:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日

申报的现金进行了盘点,填写了“现金盘点表”;对存货进行了抽盘,

填写了“存货盘点表”。

4.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采

购模式以及存货相关的市场信息;询问了客户构成及资信情况、历史

年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。

(三)评估方法

1.货币资金

货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。

(1)现金

现金为存放在企业财务部门及项目部的人民币。现金账面值

185,971.79 元,评估人员在企业出纳员的陪同下,对财务部库存现金

进行了监盘,并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额,并同基准日

的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。

经评估,现金评估值为 185,971.79 元。

(2)银行存款

银行存款账面价值 48,403,472.98 元,共 32 个账户,均为人民币存

款账户。

核算内容为在建设银行生命科技园支行、兴业银行海淀支行、浦

发银行慧忠支行、中国工商银行青岛分行等银行机构的存款。

评估人员对银行存款进行了函证,并取得了每户银行存款的银行

对账单,对其逐行逐户核对,同时检查未达账项的内容。经核对被评

估单位申报的各户存款的开户行名称、账号、金额等内容均属实,未

达账项不影响企业的净资产,银行存款以核实后的账面价值确认评估

值。

银行存款评估值为 48,403,472.98 元,评估无增减值变化。

(3)其他货币资金

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其他货币资金账面值 23,064,383.35 元,主要为企业存放在中信银

行北京丰台支行、上海浦东发展银行北京惠忠支行的工程项目保函保

证金等。

评估人员对保证金户进行了函证,并取得了每户保证金户的银行

对账单,同时核对了其他货币资金日记账和总账,在对上述资料核对

无误的基础上,以经核实后的账面值确定评估值 23,064,383.35 元。

货币资金合计评估值为 71,653,828.12 元,评估无增减值变化。

2.应收票据

应收票据账面值 800,000.00 元,系应收灌南县硕项湖自来水有限

公司未到期的银行承兑汇票。

评估人员根据企业提供的评估明细表对应收票据进行了核实,包

括票面金额、票面利率、出票日和到期日,并详细询问了有关票据贴

现情况。

经核实,账面所列金额为可收回金额,故以核实后的账面值

800,000.00 元确认评估值。

3.应收账款

应收帐款账面余额 718,736,382.31 元,核算内容为应收客户项目

工程款。已计提坏账准备 36,437,151.40 元,应收账款净额 682,299,230.91

元。

评估人员向被评估单位调查了解了应收单位或个人的资信情况、

历史年度应收款的回收情况等。按照重要性原则,对大额或账龄较长

等情形的应收款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查。采用账龄

分析与个别认定的方法确定评估值。同时将评估基准日计提的应收款

坏账准备评估为零。具体评估方法如下:

(1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为

评估值(如关联方内部往来款);

(2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项,采用应收款

项账龄分析法确定评估风险损失比例,从而预计应收账款可收回金

额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下:

①账龄在一年以内的应收款项按 5%计取;

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②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的 10%计取;

③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的 30%计取;

④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的 50%计取;

⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的 80%计取;

⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的 100%计取;

经上述评估,应收帐款评估值为 682,299,230.91 元,评估无增减

值。

4.预付账款

预付账款账面价值 55,433,781.74 元,核算内容为被评估单位按照

合同规定预付的材料款、工程款、劳务款等。

评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原

因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则,对大额的预付账款相

应的合同、原始入账依据进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相

应货物或形成权益的预付账款,以核实后的账面值确定评估值。

预付账款评估值为 55,433,781.74 元,评估无增减值变化。

5.其他应收款

其他应收款账面余额 114,872,759.45 元,核算内容为与关联单位往

来款、应收工程投标保证金、应收员工备用金等。已计提坏账准备

4,346,209.43 元,其他应收款净额 110,526,550.03 元。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收

单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重

要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证,并对

相应的合同进行了抽查。采用账龄分析的方法与个别认定相结合方法

确定评估值。同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估为

零。具体评估方法如下:

(1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为

评估值(如关联方内部往来款);

(2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项,采用应收款

项账龄分析法确定评估风险损失比例,从而预计应收款项可收回金

额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下:

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①账龄在一年以内的应收款项按 5%计取;

②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的 10%计取;

③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的 30%计取;

④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的 50%计取;

⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的 80%计取;

⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的 100%计取;

经上述评估,其他应收款评估值为 110,526,550.03 元,评估无增减

值。

6.存货

存货账面余额 50,581,659.11 元,核算内容为在用周转材料、未结

算工程。未计提存货跌价准备,存货账面净额为 50,581,659.11 元。存

货的具体评估方法及过程如下:

(1)在用周转材料

在用周转材料账面余额 3,176,361.33 元,未计提存货跌价准备,

在用周转材料净额为 3,176,361.33 元。在用周转材料主要是为项目施

工现场使用的柴油发电机、汽油发电机、水泵、切割机、叉车等设备

及钢管、架子管、焊管、钢管等备品备件。截至评估基准日存放在企

业仓库内及施工现场。

评估人员取得了企业基准日在用周转材料的盘点表,编制了盘点

日库存原材料盘点表,对企业的在用周转材料进行了现场勘查盘点。

经查,企业在用周转材料管理良好,无盘盈盘亏,实地盘点倒推基准

日实际库存数量核实无误。

对于在用设备类周转材料,主要采用成本法评估;对于在用易耗

类周转材料采用市场法评估。

在用周转材料成本法评估过程如下:

评估值=重置全价× 成新率

重置全价的确定

纳入评估范围的设备类在用周转材料,本次将基准日市场价格确

认为重置全价。

成新率的确定

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主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率,计算公式如下:

具体评估方法及案例可参见设备类资产评估技术说明。

在用周转材料评估值为 2,324,596.00 元,评估减值 851,765.33 元,

评估减值率 26.82%。在用周转材料评估减值主要原因如下:

①设备类周转材料减值主要是由于购入价格下降及评估时按经

济寿命年限考虑成新率确认的评估值所致。

②其他在用周转材料评估减值主要是由于购置价格下降及根据

其实际状态考虑了贬值因素所致。

(4)未结算工程

未结算工程账面价值为 47,405,297.78 元,未计提存货跌价准备,

未结算工程净额为 47,405,297.78 元,主要是未完工工程发生的直接材

料费、直接人工费、施工机械使用费、应分配的施工间接成本、分包

成本、现场管理费、暂估成本和毛利。该账面成本为执行施工合同的

各项工程累计已发生的施工成本和已确认的毛利之和扣除已确认的

工程结算款及合同预计损失准备后的余额。

案例:存货-未结算工程评估明细表序号 7

该项施工项目核算情况如下:

金额单位:万元

累计发生工 累计已确 工程结 已完工未结

序号 项目名称 合同金额

程成本 认毛利 算 算款

1 郭公庄水厂一期-引输水工程 4,929.78 3,448.88 1,362.52 4,807.65 3.75

合 计 4,929.78 3,448.88 1,362.52 4,807.65 3.75

经查阅施工合同、工程进度表、工程结算单、原始结算凭证和账

簿等有关资料,并向有关工程人员了解工程概况、工期、进度、质量、

工程成本的增减趋势等情况,向财务人员了解工程施工的核算内容、

业主签证确认程序、收入确认方式和成本结转等账务处理情况,核实

基准账面值构成内容的合理性。以核实后的账面值确认评估值。

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(四)评估结果

1.流动资产评估结果及评估增减值情况如下表:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

货币资金 71,653,828.12 71,653,828.12 0.00 0.00

应收票据 800,000.00 800,000.00 0.00 0.00

应收账款 718,736,382.31 718,736,382.31 0.00 0.00

减:坏帐准备 36,437,151.40 0.00 -36,437,151.40 -100.00

应收帐款净额 682,299,230.91 682,299,230.91 0.00 0.00

预付账款 55,433,781.74 55,433,781.74 0.00 0.00

其他应收款 114,872,759.45 114,872,759.45 0.00 0.00

减:坏帐准备 4,346,209.43 0.00 -4,346,209.43 -100.00

其他应收款净额 110,526,550.03 110,526,550.03 0.00 0.00

存货 50,581,659.11 49,729,893.78 -851,765.33 -1.68

减:存货跌价准备 0.00 0.00 0.00

存货净额 50,581,659.11 49,729,893.78 -851,765.33 -1.68

其他流动资产 0.00

流动资产合计 971,295,049.91 970,443,284.58 -851,765.33 -0.09

2.流动资产评估值 970,443,284.58 元,评估减值 851,765.33 元,减

值率为 0.09%,评估增值的主要原因是存货评估减值,存货评估增减

值的主要原因如下:

(1)设备类周转材料减值主要是由于购入价格下降及评估时按经

济寿命年限考虑成新率确认的评估值所致。

(2)其他在用周转材料评估减值主要是由于购置价格下降及根据

其实际状态考虑了贬值因素所致。

二、长期应收款

长期应收款账面总额 257,201,122.10 元,未计提坏账准备,账面

净额 257,201,122.10 元,核算内容为被评估单位应收按投融资合同支

付的 BT 工程投资款及应计投资利息。

评估人员向被评估单位调查了解了长期应收款形成的原因、应

收单位的资信情况。评估人员查阅了 BT 合同、有关入账凭证,核实

了投资利息计提情况,采用个别认定的方法确定评估值。

经核实分析,长期应收款项账面值确认合理,均能全额收回,

以核实后的账面值确定评估值。

长期应收账款评估值为 257,201,122.10 元,评估无增减值变化。

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三、长期股权投资评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的长期股权投资余额合计 227,493,735.20 元,

已计提评估减值准备 0.00 元,长期股权投资净额 227,493,735.20 元。

被投资单位共有 7 家,其中 6 家为控股全资子公司,1 家为参股子公

司。具体情况如下:

金额单位:人民币元

序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例 账面价值

1 北京京久安环境科技发展有限公司 2012-04 无 100.00% 30,000,000.00

2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 2021-07 无 100.00% 100,000,000.00

3 吉林市京久安建筑工程有限公司 2021-03 无 100.00% 6,500,000.00

4 北京永连通水务投资有限责任公司 2021-11 无 100.00% 65,000,000.00

5 珠海京久安建设投资有限公司 2021-10 无 100.00% 10,000,000.00

6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 2012-12 无 40.00% 15,993,735.20

7 汉中京久安水务有限公司 2021-11 无 100.00% 0.00

合计 227,493,735.20

减:长期股权投资评估减值准备 0.00

长期股权投资净额 227,493,735.20

(二)被投资单位简介

1.北京京久安环境科技发展有限公司

(1)企业名称:北京京久安环境科技发展有限公司

(2)法定住所:北京市石景山区八大处高科技园区西井路 3 号 3 号

楼 7930 房间

(3)法定代表人:陈志峰

(4)注册资本:3000 万元

(5)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(6)成立日期:2012 年 4 月 24 日

(7)主要经营范围:环保科技的技术开发、技术咨询、技术服务、

技术转让;工程勘察设计;专业承包;产品设计;销售机械电器设

备、空调制冷设备、专用设备、环保设备。(依法需经批准的项目,

经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动)。

(8)历史沿革:

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北京京久安环境科技发展有限公司由北京久安建设投资集团有

限公司全额投资设立,于 2012 年 4 月 24 日经北京市工商行政管理局

批准,取得了 110107014841045 号企业法人营业执照。公司成立时注

册资本 3000 万元。

截至评估基准日,北京京久安环境科技发展有限公司股权结构如

下表所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京久安建设投资集团有限公司 3000 100

合计 3000 100

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,北京京久安环境科技发展有限公司的财务

状况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 4,985.64 13,992.96 11,514.35 10,119.47

固定资产 908.35 1,311.09 1,284.19 1,395.36

无形资产 4.96 3.93 16.62

递延所得税资产 24.37 36.33 34.07 25.32

资产总计 5,918.35 15,345.34 12,836.54 11,556.77

流动负债 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

非流动负债 - - - -

负债合计 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

所有者权益 4,303.90 7,902.35 9,052.51 8,607.76

评估基准日及前三年,北京京久安环境科技发展有限公司的经营

状况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入 4,093.61 14,196.60 6,605.30 -

减:营业成本 1,646.66 8,743.29 4,341.33 18.74

营业税金及附加 54.62 352.01 105.90 -

销售费用 - - -

管理费用 579.06 717.78 791.29 519.01

财务费用 -3.18 -9.46 -0.80 -5.79

资产减值损失 97.47 144.73 -15.04 -58.36

加:投资收益

二、营业利润 1,718.98 4,248.25 1,382.62 -473.70

加:营业外收入 37.70

减:营业外支出 23.00 0.54

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项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

三、利润总额 1,718.98 4,225.25 1,382.08 -436.00

减:所得税费用 415.08 626.80 231.92 8.75

四、净利润 1,303.90 3,598.45 1,150.16 -444.76

2.蚌埠久安环境科技发展有限公司

(1)企业名称:蚌埠久安环境科技发展有限公司

(2)法定住所:安徽省蚌埠市淮河路淮宾小区 1 号楼

(3)法定代表人:陈志峰

(4)注册资本:10000 万元

(5)企业类型:一人有限责任公司

(6)成立日期:2021 年 7 月 8 日

(7)主要经营范围:一般经营项目:环境科学研究,环境污染治理

工程设计、生态环境治理工程的设计;环境保护产品的开发及推

广;城市和城镇水、气、声、固体废物的污染防治和给排水工程、

水资源污染控制规划;给排水工程领域的科学研究、工程设计和管

理规划;市政工程施工、建筑工程施工、机电设备安装总承包。(涉

及资质经营的凭资质证经营)

(8)历史沿革:

蚌埠久安环境科技发展有限公司系由北京久安建设投资集团有

限公司于 2021 年 7 月 8 日出资成立,取得 340300000106251 号企业法

人营业执照。公司成立时注册资本 10,000 万元。

截至评估基准日,蚌埠久安环境科技发展有限公司股权结构如下

表所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京久安建设投资集团有限公司 3000 100

合计 3000 100

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,蚌埠久安环境科技发展有限公司的财务状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 9,931.21 9,873.41 9,862.15

固定资产 20.66 16.07 14.57

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北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

资产总计 9,951.87 9,889.48 9,876.73

所有者权益 9,951.87 9,889.48 9,876.73

评估基准日及前三年,蚌埠久安环境科技发展有限公司的经营状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入

减:营业成本 2.20

营业税金及附加

管理费用 58.68 60.15 12.66

财务费用 -10.63 0.09 0.09

资产减值损失 0.05 -0.05

二、营业利润 -48.10 -62.39 -12.75

减:营业外支出 0.04

三、利润总额 -48.13 -62.39 -12.75

四、净利润 -48.13 -62.39 -12.75

3.吉林市京久安建筑工程有限公司

(1)企业名称:吉林市京久安建筑工程有限公司

(2)法定住所:吉林市吉林经济技术开发区珲春北街 6000 号(吉林

市污水处理公司综合楼)

(3)法定代表人:王绍武

(4)注册资本:650 万元

(5)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(6)成立日期:2021 年 3 月 6 日

(7)主要经营范围:市政道路工程施工、电梯安装工程施工、房屋

土建工程施工(法律、法规和国务院决定禁止的,不得经营;许可经

营项目凭有效许可证或批准文件经营;一般经营项目可自主选择经

营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。

(8)历史沿革:

吉林市京久安建筑工程有限公司由北京久安建设投资集团有限

公司全额投资成立,于 2021 年 3 月 6 日经吉林市工商行政管理局批

准,取得 220294000025736 号企业法人营业执照。公司成立时,注册

资本 650 万元。

截至评估基准日,吉林市京久安建筑工程有限公司股权结构如下

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表所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京久安建设投资集团有限公司 650 100

合计 650 100

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,吉林市京久安建筑工程有限公司的财务状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 3,696.07 2,516.32 2,335.49

固定资产 10.40 8.18 7.07

递延所得税资产 25.52 8.91 4.44

资产总计 3,731.99 2,533.41 2,347.00

流动负债 1,756.48 451.72 244.43

非流动负债 0 0 0

负债合计 1,756.48 451.72 244.43

所有者权益 1,975.51 2,081.69 2,102.58

评估基准日及前三年,吉林市京久安建筑工程有限公司的经营状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入 11,237.00 2,740.03

减:营业成本 8,967.95 2,740.03

营业税金及附加 411.27 -77.76 -10.98

销售费用

管理费用 1.97 11.28 1.20

财务费用 -16.00 -15.67 -0.34

资产减值损失 102.08 -66.42 -17.89

二、营业利润 1,769.73 148.57 28.01

三、利润总额 1,769.73 148.57 28.01

减:所得税费用 444.22 42.39 7.12

四、净利润 1,325.51 106.18 20.89

4.北京永连通水务投资有限责任公司

(1)企业名称:北京永连通水务投资有限责任公司

(2)法定住所:北京市石景山区实兴大街 30 号院 3 号楼 2 层 D-0176

房间

(3)法定代表人:许启鹏

(4)注册资本:6500 万元

北京中企华资产评估有限责任公司 19

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

(5)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(6)成立日期:2021 年 11 月 26 日

(7)主要经营范围:项目投资;投资咨询;投资管理;技术开发、

技术服务、技术咨询、技术转让;水污染治理。

(8)历史沿革:

北京永连通水务投资有限责任公司系由北京久安建设投资集团

有限公司于 2021 年 11 月 26 日出资成立,取得 110107016516623 号企

业法人营业执照。公司成立时注册资本 6,500 万元。

评估基准日,北京永连通水务投资有限责任公司股权结构如下表

所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京久安建设投资集团有限公司 6500 100

合计 6500 100

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,北京永连通水务投资有限责任公司的财务

状况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 6,498.17 94.49 94.34

在建工程 12,290.98 12,473.41

资产总计 6,498.17 12,385.47 12,567.75

流动负债 0.00 2,854.02 3,036.45

非流动负债 0.00 3,034.20 3,034.20

负债合计 0.00 5,888.22 6,070.65

所有者权益 6,498.17 6,497.25 6,497.10

评估基准日及前三年,吉林市京久安建筑工程有限公司的经营状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入

减:营业成本

营业税金及附加

管理费用 3.25 1.39

财务费用 -1.42 -0.47 0.15

二、营业利润 -1.83 -0.91 -0.15

三、利润总额 -1.83 -0.91 -0.15

四、净利润 -1.83 -0.91 -0.15

北京中企华资产评估有限责任公司 20

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

5.珠海京久安建设投资有限公司

(1)企业名称:珠海京久安建设投资有限公司

(2)法定住所:珠海市南屏科技工业园屏东六路 8 号五楼 513B 室

(3)法定代表人:杨昊

(4)注册资本:1000 万元

(5)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(6)成立日期:2021 年 10 月 30 日

(7)主要经营范围:污水处理及再生水相关的技术开发、技术咨

询、技术服务、技术转让;施工总承包;大型物件运输;销售环保

设备、机械电器设备、专业设备、投资与资产管理、设备租赁。(依

法须经批准的项目,经相关部门批准方可开展经营活动)

(8)历史沿革:

珠海京久安建设投资有限公司系由北京久安建设投资集团有限

公司于 2021 年 10 月 30 日出资成立,取得 440400000531446 号企业法

人营业执照。公司成立时注册资本 1,000 万元。

评估基准日,珠海京久安建设投资有限公司股权结构如下表所

示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京久安建设投资集团有限公司 1000 100

合计 1000 100

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,珠海京久安建设投资有限公司的财务状况

如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 3,834.56 15,764.78

固定资产 158.27 281.80

无形资产 2.36 2.12

递延所得税资产 44.89 200.58

资产总计 4,040.08 16,249.28

流动负债 2,754.14 14,495.89

非流动负债 0.00 0.00

负债合计 2,754.14 14,495.89

所有者权益 1,285.94 1,753.39

北京中企华资产评估有限责任公司 21

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

评估基准日及前三年,珠海京久安建设投资有限公司的经营状况

如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-3 月

一、营业收入 3,461.61 12,132.45

减:营业成本 2,747.13 10,408.56

营业税金及附加 116.38 308.98

销售费用

管理费用 36.70 167.69

财务费用 -0.06 -0.14

资产减值损失 179.54 622.79

二、营业利润 381.91 624.58

减:营业外支出 0.05

三、利润总额 381.91 624.53

减:所得税费用 95.97 157.08

四、净利润 285.94 467.45

6.北京恒泽美顺环境科技有限公司

(1)企业名称:北京恒泽美顺环境科技有限公司

(2)法定住所:北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地东盈路 19 号

5 幢 108

(3)法定代表人:陈春生

(4)注册资本:8000 万元

(5)企业类型:其他有限责任公司

(6)成立日期:2012 年 12 月 19 日

(7)主要经营范围:许可经营项目:建设工程项目管理;施工总承

包;专业承包。

一般经营项目:技术开发、技术推广、技术咨询、技术转让;自

然科学研究与试验发展;工程和技术研究与试验发展;数据处理;产

品设计;模型设计;建筑物清洁服务;房地产咨询;组织文化艺术交

流后活动(不含演出);承办展览展示;会议服务;投资管理;投资咨

询;企业管理;公共关系服务;劳务派遣;设计、制作、代理、发布

广告。

(8)历史沿革:

北京恒泽美顺环境科技有限公司系由北京碧水源科技股份有限

公司与控股子公司北京久安建设投资集团有限公司于 2012 年 12 月 19

北京中企华资产评估有限责任公司 22

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

日共同出资成立,取得 110000015478100 号企业法人营业执照。成立

时注册资本 8,000 万元,第一期出资 4,000 万元,其中北京碧水源科技

股份有限公司出资 2,400.00 万元,占 60%,控股子公司北京久安建设

投资集团有限公司出资 1,600.00 元,占 40%。

截至评估基准日,北京恒泽美顺环境科技有限公司股权结构如下

表所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京碧水源科技股份有限公司 2400 60

北京久安建设投资集团有限公司 1600 40

合计 4000 100

北京碧水源科技股份有限公司于 2021 年 8 月 27 日召开第三届

董事会第三十次会议,审议通过了《关于使用募集资金向子公司北京

恒泽美顺环境科技有限公司增资用于募投项目的议案》,公司决定使

用募集资金 6,550.77 万元对北京恒泽美顺环境科技有限公司进行增

资,以推进募投项目顺义区镇级再生水厂建设运营项目(北小营镇、

北石槽镇、李遂镇)的实施。其中 2,600 万元计入注册资本,3,950.77

万元计入资本公积。本次增资后北京恒泽美顺环境科技有限公司的注

册资本将变更为 10,600 万元。(实际变更后注册资本以工商登记核准

数额为准。)增资后北京碧水源科技股份有限公司仍为该公司控股股

东。

(9)近年的财务和经营状况:

评估基准日及前三年,北京恒泽美顺环境科技有限公司的财务状

况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 4,000.00 6,850.59 2,697.97 2,899.38

无形资产 4759.67 5,256.42

资产总计 4,000.00 6,850.59 7,457.64 8,155.80

流动负债 2,850.15 3,457.36 4,157.36

非流动负债 0 0

负债合计 2850.15 3,457.36 4,157.36

所有者权益 4,000.00 4000.44 4,000.28 3,998.43

评估基准日及前三年,北京恒泽美顺环境科技有限公司的经营状

况如下表:

金额单位:人民币万元

北京中企华资产评估有限责任公司 23

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入 - - -

减:营业成本

营业税金及附加

销售费用

管理费用 1.05 2.00

财务费用 -0.59 -0.89 -0.19

二、营业利润 0.59 -0.16 -1.81

三、利润总额 0.59 -0.16 -1.81

减:所得税费用 0.15 0.04

四、净利润 0.44 -0.16 -1.85

7.汉中京久安水务有限公司

(1)企业名称:汉中京久安水务有限公司

(2)法定住所:陕西省南郑县县城东大街鹏程花园 4#601

(3)法定代表人:许启鹏

(4)注册资本:5000 万元

(5)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(6)成立日期:2021 年 11 月 18 日

(7)主要经营范围:水务工程、环保工程专业承包;施工总承包;

工程项目投资、自有资产管理;房地产开发。

(8)股权结构:

截至评估基准日,汉中京久安水务有限公司为北京久安建设投资

集团有限公司的全资子公司。注册资金处于认缴状态,现没有经营业

务,北京久安建设投资集团有限公司对其投资成本为 0.00 元。

(三)评估过程及方法

评估人员首先对长期股权投资账面值和实际状况进行核实,并

查阅投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料,以确定

长期股权投资的真实性和完整性,在此基础上对被投资单位进行评

估。根据各项长期股权投资的具体情况,分别采取适当的评估方法

进行评估:

对具有控制权的被投资单位资产进行整体评估。其长期股权投

资评估值=被投资单位整体评估后净资产× 持股比例。

对虽具有控制权,但截至评估基准日无实质业务,注册资本处于

认缴状态的汉中京久安水务有限公司评估值按零值确认。

北京中企华资产评估有限责任公司 24

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买

北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

对虽不具有控制权,但与被评估单位属同一股东北京碧水源科技

股份有限公司控制的北京恒泽美顺环境科技有限公司进行整体评

估。其长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产× 持股比

例。

评估范围内的被投资单位采用的评估方法:

评估结果

序号 被投资单位名称 持股比例 采用的评估方法

选取的方法

1 北京京久安环境科技发展有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法

2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法

3 吉林市京久安建筑工程有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法

4 北京永连通水务投资有限责任公司 100.00% 资产基础法 资产基础法

5 珠海京久安建设投资有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法

6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 40.00% 资产基础法和收益法 资产基础法

(四)长期股权投资评估结果

1.长期股权投资评估结果如下表:

金额单位:人民币元

序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值 评估价值 增值率

1 北京京久安环境科技发展有限公司 100.00% 30,000,000.00 94,076,714.91 213.59

2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 100.00% 100,000,000.00 98,796,681.22 -1.20

3 吉林市京久安建筑工程有限公司 100.00% 6,500,000.00 21,041,091.35 223.71

4 北京永连通水务投资有限责任公司 100.00% 65,000,000.00 69,599,506.18 7.08

5 珠海京久安建设投资有限公司 100.00% 10,000,000.00 17,382,625.07 73.83

6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 40.00% 15,993,735.20 18,074,555.37 13.01

7 汉中京久安水务有限公司 100.00% 0.00 0.00

合计 227,493,735.20 318,971,174.10 40.21

2.长期股权投资评估值 318,971,174.10 元,评估增值率 40.21%,

长期股权投资评估增值的原因:长期股权投资账面值主要反映企业

初始投资成本、未能充分体现企业成立以来的经营价值,因此整体

评估后的评估值乘以各长投企业的持股比例后所确认的长期股权投

资评估值高于长期股权投资的账面成本。

四、房屋建筑(构)物评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的房屋建筑物是北京久安建设投资集团有限

公司的集装箱活动房屋及彩钢板房屋,账面原值 272,655.59 元,账面

净值 140,134.58 元。

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(二)房屋建筑物概况

企业申报的集装箱活动房屋及彩钢板房屋为流动性房屋,随工

地转移。主要为施工生产用办公用房、材料用库房及生活用宿舍、

伙食房等。具有宽敞、舒适、美观、耐用、运输方便等特点,并且

具有良好的密封性,保温、防雨、防寒效果良好。

1.建筑物用途分类:

纳入评估范围的房屋生产用办公房、材料库房、非生产用宿

舍、厨房等。

2.建筑物结构特征:

集装箱活动房为钢结构,钢板底座,外墙为双层钢板,中间加

保温材料,屋面为钢板加保温材料,塑钢门窗,可整体搬移。可满

足防潮、防雨功能。

彩钢板房为岩棉夹心钢板房,是一种以轻钢为骨架,以夹芯板

为围护材料,以标准模数系列进行空间组合,彩钢活动房构件采用

螺栓连接,塑钢门窗、防盗门。全新概念的环保经济型彩钢活动房

屋。可方便快捷地进行组装和拆卸

配套工程:电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生

活用水罐。可满足生产、生活用水。

3.利用状况与日常维护

经现场勘察,委托评估建(构)筑物的状况如下:

(1)基础承载能力。各主要生产建筑物可整体搬移,在工作现场

放置平稳。

(2)主体结构强度,各类建(构)筑物承重构件和非承重构件仍具有

继续承载力和使用的功能。

(3)配套管线基本完好,使用状况正常。

综上所述,评估人员认为本次评估范围内的集装箱活动房屋及

彩钢板房屋,均具有继续正常使用的功能。

4.相关会计政策

(1)账面值构成

房产类资产账面价值主要为成品购置费。

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(2)折旧方法

被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类

别、预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧

率如下:

固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%

房屋建(构)筑物 10 年 5% 9.50%

5.房屋建筑物权属状况

评估范围内的集装箱活动房屋及彩钢板房屋共计为 10 项,均为

久安公司自行购建,为施工现场办公、生产及生活用房。

(三)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申

报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额

相符;然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使

明细金额及内容相符;最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记

账凭证等。

2.资料收集:评估人员根据房屋建筑物类资产的类型、金额等

特征收集了合同、发票及收集了日常维护与管理制度等评估相关资

料。

3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准

日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物

名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等

基本信息;了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用

信息;了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况;

填写了典型房屋建筑物的现场调查表。

4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类

资产的质量、功能、利用、维护等信息;调查了解了当地评估基准

日近期的建筑安装市场价格信息;调查了解了房屋建筑物类资产账

面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规

定。

(四)评估方法

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对集装箱活动房屋及彩钢板房屋,主要采用成本法进行评估,

得到其评估结果。

1.重置全价的确定

重置全价主要通过对市场上销售同类集装箱活动房屋及彩钢板

房屋的厂家进行询价,得出其购置价格。

2.综合成新率的确定

依据其经济寿命年限、已使用年限,通过对其进行现场勘查,

对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断,综合

确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

3.评估值的确定

评估值=重置全价× 综合成新率

(五)案例

案例分析:彩钢房(房屋建筑物评估明细表 4-6-1,第 10 项)

被评估单位:北京久安建设投资集团有限公司

结构类型:轻钢结构

建成年月:2021 年 2 月

规格型号:6.68X3.93X3m

数量:6 套

建筑面积:156.00 平方米

账面原值:70,200.00 元

账面净值:39,084.44 元。

1.资产概况

该彩钢房为岩棉夹心钢板单层板房,是一种以轻钢为骨架,以

夹芯板为围护材料,以标准模数系列进行空间组合,彩钢活动房构

件采用螺栓连接,塑钢门窗、防盗门,可满足防潮、防雨、保温功

能。全新概念的环保经济型彩钢活动房屋。可方便快捷地进行组装

和拆卸

主要结构:

房屋立柱:双 C80X40X1.7mm

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人字柁:C80X40X1.5mm

檩条:C80X40X1.5mm

顶板:上 0.5mm+100mm 玻璃棉+下 0.5mm

墙板:外 0.5mm+100mm 玻璃棉+内 0.5mm

门:防盗门

窗:塑钢窗

吊顶:石膏板

地面:瓷砖

配套工程:电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生

活用水罐。可满足生产、生活用水。

主要功能:

质量及性能:抗震七级,抗风十二级;活动板房使用寿命十年

以上。

经现场勘查无不均匀沉降现象,目前使用状况良好。

2.重置全价的确定

经电话咨询及网络查询彩钢房生产厂家,6.68X3.93X3m 该彩钢房

顶板及墙板为夹心玻璃棉保温加厚材料,每平米价格为 400 元,该彩

钢房共计 6 套总面积为 156 平方米,购置价为 62400 元。生产厂家负

责运输、安装、吊顶。

3.综合成新率的确定

该彩钢房于 2021 年 2 月建成,已使用 2.41 年,由于该彩钢房为

可移动板房,随施工场地转移,运输吊装时会对房屋造成一定的影

响,其耐用年限一般为 10 年,其:尚可使用年限为 8 年

综合成新率=8÷ (8+ 2.41)× 100%

=77%(取整)

4.评估值的确定

评估值=重置全价× 成新率

=62400× 79%

=49,296.00 元

(六)评估结果

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1.评估结果见下表:

金额单位:人民币元

账面价值 评估价值 增值额 增值率%

建筑分类 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值

房屋建筑物 272,655.59 140,134.58 159,000.00 134,614.00 -113,655.59 -5,520.58 -41.68 -3.94

合计 272,655.59 140,134.58 159,000.00 134,614.00 -113,655.59 -5,520.58 -41.68 -3.94

2.增减值原因分析:

房屋评估减值主要原因为集装箱活动房、彩钢房市场价格下降

及部分项目的原值中因包含拆除和再安装费用而入账价值偏高。

五、机器设备评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的设备类资产包括:机器设备、运输设备、电子

设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面原值 账面净值

机器设备 17,403,904.66 8,609,545.02

运输设备 16,290,936.02 4,206,071.41

电子设备 4,276,607.37 1,052,137.64

减:减值准备

合计 37,971,448.05 13,867,754.07

(二)机器设备概况

纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2006 年至 2021 年,分布

于北京久安建设投资集团有限公司项目生产所在地和办公场所。

1.设备类资产基本概况如下:

(1)主要机器设备有徐工集团生产的型号为 QY25K 汽车式起重机、

XZJ5247JQ16D 汽车式起重机、ZL50G 铲车、北京小松工程机械有限公

司生产的型号为 PC360-7 挖掘机、SE60 挖掘机、PC200-7 挖掘机、

PC200-8 挖掘机、德威土行孙工程机械(北京)有限公司生产的型号

为 DDW-2000 水平定向铺管钻机、150 拉管机、210 拉管机、230 拉管

机、320 拉管机、镇江安达生产的型号为 D=1550 顶管机、D=2000 顶

管机、北京山推工程机械有限公司生产的型号为 SL50W 装载机等,

其中有 6 项设备报废,其余设备均能正常使用。

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(2)主要车辆设备有电动车、面包车、轿车、载货车、洒水车、混

凝土搅拌运输车等,以上车辆均能正常使用。

(3)主要电子设备有电脑、打印机、复印机、点钞机、扫描仪、投

影仪、摄像机、空调、家具、国画等,国画保存完好,其中 3 项电子

设备报废,1 项电子设备已损坏,其他设备均能正常使用。

2.利用状况与日常维护

公司建有设备的使用、维护保养及检定维修制度,定期对主要设

备进行常规检查,及时了解设备运行状况、发现设备事故隐患;建有

安全操作规范。

3.相关会计政策

(1)账面原值构成

机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运杂费等构

成。

运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费

等构成。

电子设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费等构成。

部分电子设备账面价值为 2011 年并账时的净值。

(2)折旧方法

被评估单位采用(年限平均法)计提折旧。按设备资产类别、预

计使用寿命和预计残值,确定各类设备资产的年折旧率如下:

固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%

机器设备 10 5 9.5

车辆 5 5 19

其他设备 5 5 19

(三)核实过程

评估人员对北京久安建设投资集团有限公司的机器设备等进行

了清查核实和现场勘察工作。

1.核实内容

(1)核对账目:根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细

表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然

后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相

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符;最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。

(2)核实产权证明文件

对于生产用机器设备和办公电子设备,通过查阅并复印购置合

同和发票以确认其产权归属;对于车辆主要是查阅并复印了车辆行驶

证,以确定车辆的产权。

2.核实方法

(1)资料收集:评估人员按照重要性原则,根据设备类资产的类型、

金额等特征收集了设备购置发票、合同、技术说明书;收集了设备日

常维护与管理制度等评估相关资料。评估人员对企业提供的申报明细

表进行核查,对表中的错填和漏填等不符合要求的部分,提请企业

进行必要的修改和补充。

(2)现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日

申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、

数量、购置日期、生产厂家等基本信息;了解了设备的工作环境、利

用情况、维护与保养情况等使用信息;了解了设备的完损程度和预计

使用年限等成新状况;了解了设备的技术水平;填写了典型设备的现

场调查表。

(3)根据现场实地勘察结果,进一步修正企业提供的评估明细

表,然后由企业盖章,作为评估的依据。

(4)现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性

能、运行、维护、更新等信息;调查了解了各类典型设备评估基准日

近期的购置价格及相关税费;调查了解了设备类资产账面原值构成、

折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

3.核实结果:各项设备均能正常使用。

(四)评估方法

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,

主要采用成本法评估,部分采用市场法评估。

1.成本法

成本法计算公式如下:

评估值=重置全价× 综合成新率

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(1)重置全价的确定

机器设备大多属于即买即用的设备,一般不需要安装,对于不需

要安装的设备,重置全价一般包括:设备购置价和运杂费。设备重置

全价计算公式如下:

不需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费

①购置价

对于大型设备,主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价

格,或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价;对于小型

设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价;对于没

有市场报价信息的设备,主要是通过参考同类设备的购置价确定。

②运杂费

运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关

的各项杂费。运杂费计算公式如下:

运杂费=设备购置价× 运杂费率

如果购置价中包含运输费用则不另行计算。

③对于车辆重置全价的确定,选取参照当地汽车交易市场评估基

准日的最新市场报价及成交价格资料并综合考虑车辆购置附加税和

其他费用后予以确定,其计算公式如下:

车辆重置全价=含税购置价+含税购置价× 购置税税率/(1+增值税

税率)+其它费用

注:式中增值税税率为 17%。

④申报电子设备类资产因多属于即买即用的设备,不需要安装费

和运杂费,故重置全价一般包括设备购置价。设备重置全价计算公式

如下:

设备重置全价=设备购置价

(2)综合成新率的确定

①对于专用设备和通用机器设备,主要依据设备经济寿命年限、

已使用年限,通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解,确定

其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

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②对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年

限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设

备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下:

年限法成新率 =(经济寿命年限-已使用年限 )/经济寿命年限

× 100%

③对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆行

驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后结合

现场勘查情况进行调整。计算公式如下:

使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限

× 100%

行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程

× 100%

理论成新率=MIN(使用年限成新率,行驶里程成新率)

对没有强制报废年限的车辆,采用尚可使用年限法,总使用年限

一般按 15 年考虑,接近或超过 15 年的根据实际尚可使用年限与已使

用年限之和考虑。

通过现场勘察,查阅历史资料,向操作人员或管理人员进行调查

等方式,对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实

际用途、使用条件、使用频次等进行了解,并根据经验分析、判断车

辆的新旧程度,确定车辆成新率调整系数,如果勘查判断的新旧程度

与计算的理论成新率差别不大的则不作调整。

综合成新率=理论成新率× 调整系数

(3)评估值的确定

评估值=重置全价× 综合成新率

2.市场法

对于部分运输车辆、电子设备、废弃设备,按照评估基准日的二

手市场价格或可变现回收的价格,采用市场法进行评估。

(五)典型案例

案例一:定向钻进铺管钻机(机器设备评估明细表 4-6-4 第 71 项)

1.设备概况

设备名称:定向钻进铺管钻机

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资产编号:00109

型号规格:DDW-2000型

生产厂家:德威土行孙工程机械(北京)有限公司

购置时间:2011年2月1日

启用日期:2011年4月1日

账面原值:3,018,400.00元

账面净值:1,775,483.13元

该定向钻机为钢制履带底盘,同时可选配橡胶板方便城市施工。

钻架可滑移,使钻进角度调节范围大;高强度齿轮齿条机构输出效率

高、可靠性强。双马达驱动动力头旋转扭矩大,可进行高速回转和快

速回拖功能。整机具有较高的性价比。液压系统采用变量系统更加节

能。控制系统广泛采用电-液控制等先进的控制方式。本钻机适应于

较大直径和较长距离管道穿越的施工。

性能特点:配有双温功能控制室更加舒适;无线行走控制器可远

程控制操纵履带底盘行走,便捷安全。

主要技术参数:

发动机功率(kW):515

燃油箱容积(L):680

液压系统

液压油箱容积:(L):646

动力头

最大扭矩(Nm):70000

转速(r/min):0-35、80

行走速度(m/min):21

钻机机架

给进力(kN):2000

回托力(kN):2000

钻杆规格(mm):φ127x9600

工作行程(m):10.8

入土角(° ):8-18

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橡胶履带底盘

夹持器

移动距离(m):10.8

钻具夹持范围(mm):φ140-φ230

钻机外型尺寸(长x宽x高)(m):17.3x3.0x3.3

钻机质量(T):46

2.重置成本的确定

评估人员经过市场调查并向德威土行孙工程机械(北京)有限公

司销售部门询价,确定该型号定向钻进铺管钻机在评估基准日的含税

市场价格为2,750,000.00元。

重置成本=2,750,000.00(元)

3.成新率的确定

该设备于2011年4月投入使用,至评估基准日止已使用4.20年,通

过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解,得知该定向钻进铺管

钻机工作环境良好、运行状况正常。另外公司有专人负责维修,维护

保障及时,可满足公司日常业务工作的要求。经评估人员察看、分析

实体损耗情况,考虑设备经济寿命年限,确定尚可使用年限为14年,

成新率计算如下:

综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%

=14/(4.20+14)× 100%

=77%(取整)

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=2,750,000.00× 77%

=2,117,500.00(元)

案例二:越野车(车辆评估明细表4-6-5,第17项)

名称:奔驰S65豪华车

牌照号码:京N22S65

型号:WDDNG79X(S65)豪华车

生产厂家:梅赛德斯奔驰公司

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购买日期:2009年12月10日

启用日期:2009年12月10日

已行驶里程:82,847公里

账面原值:3,800,000.00元

账面净值:525,384.23元

1.车辆概况

主要技术参数

所属集团:戴姆勒-克莱斯勒

品牌:奔驰

车型:豪华车

最高车速:250Km/h

0-100加速时间:0-100Km/h->4.4s

100-0制动距离:100Km/h-0->-2m

百公里经济油耗综合:->14.8l/100Km

长/宽/高:5163/1855/1444mm

车重:2260Kg

轴距:3085mm

前轮距:1600mm

后轮距:1606mm

车门数:4

座位数:5个

油箱容积:90l

行李舱容积:560l

排量(L):6l

工作方式:涡轮增压

气缸排列形式:V

汽缸数:12个

每缸气门数:3个

压缩比:9.0

气门结构:DOHC

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北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明

马力:612

最大功率(kW):450

最大功率转速:4750-5100

最大扭矩(Nm):1000

最大扭矩转速(rpm)2000-4000

发动机特有技术:双涡轮增压器

燃油:汽油

燃油标号:97号

供油方式:多点电喷

环保标准欧:IV

变速箱名称:5速Touchshift自动

轮胎规格:255/40ZR19

该车辆至评估基准日止,现已运行5.56年,行驶82,847公里,未发

生过交通事故,也未进行过大修。评估人员经现场观察及向相关人员

了解后认为:该车辆行驶年限及里程不长,车主单位重视维护、保养、

强化驾驶人员安全教育,使之各系统均处于较好的工作状态,各项性

能均可达到原设计要求,机件完整,车况良好,运行正常,可满足使

用需要。

2.重置全价的确定

①车辆购置价

查询 2021 年 5 月太平洋汽车网及北京地区近期汽车市场价格信

息,现确定本车辆评估基准日购置价(含税):3,298,000.00 元

②车辆购置税

车辆购置税=车辆购置价/1.17× 10%

=3,298,000.00/1.17× 10%

=281,880.34元

③其他费

其他费含手续费等约 500 元。

④重置全价

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重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费

=3,298,000.00+281,880.34+500.00

=3,580,400.00(元)(取整)

3.成新率的确定

(1)理论成新率的确定

根据2012年12月27日商务部、国家发展和改革委员会、公安部、

环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》(2012第12号令),

对非营运小型普通客车报废的寿命里程为600000公里,对该类客车的

报废年限无限制。

参考《机动车强制报废标准规定》同类车辆的强制报废年限规定,

已经使用5.56年,尚可使用年限为10年。

年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)

× 100%

=9.00/(10+5.56)× 100%

=62%(取整)

该车规定的报废里程为600000公里,已行驶里程为82,847公里。

里程法成新率=(寿命里程-已行驶里程)/寿命里程× 100%

=(600000-82,847)/600000× 100%

=86%(取整)

理论成新率按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定为

62%。

(2)现场勘查调整

现场勘查情况中下:

主控装置、方向机总成灵活,仪表指示准确;

主传动机构及底盘起动加速平稳,无异常声响,温度正常。变速

较轻、可靠,无撞击声。车底盘无变形;

加速性能与制动装置该车加速性良好,行驶平稳。车速紧急制动

时,制动距离符合要求,刹车轨迹左右基本一致;

润滑与环保发动机燃烧充分,尾气排放合格。润滑油呈淡黄透明

色,洁净;

外观门窗整洁,车身漆光亮。前后灯明亮无损坏。螺母无松动。

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车内装饰及座椅状况良好。

经评估人员现场勘察认为,该车现场勘察成新率与理论成新率基

本一致,故对理论成新率不作修正。

故综合成新率为62%

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=3,580,400.00× 62%

=2,219,848.00(元)

案例三:复印机(电子设备评估明细表 4-6-6 第 105 项)

1.设备概况

设备名称:复印机

型号规格:420

生产厂家:夏普

购置时间:2011年10月21日

启用时间:2011年10月21日

账面原值:26,500.00元

账面净值:8,041.20元

主要技术参数:

类型:数码复合机

颜色类型:黑白

涵盖功能:复印/打印

复印分辨率(dpi):600× 600

复印尺寸:A3,A4,A5,明信片

内存容量:64MB,最大:320MB

双面器:选配

接口类型:IEEE1284双向并口

复印速度:42ppm

缩放范围:25-400%

液晶显示屏:超大液晶触摸屏

主机尺寸:826× 685× 1116mm

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重量:96kg

电源:AC220(± 10%)

功率:1350W

待机功率:1200W

系统平台:Windows95/98/2000/ME/NT/XP

2.重置成本的确定

评估人员经过市场调查、询价,确定该型号复印机在评估基准日

的含税市场价格为23,600.00元。

重置成本=含税市场价格

=23,600.00(元)

3.成新率的确定

该设备已经使用3.69年,经济使用寿命为6年,

成新率=(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限× 100%

=(6-3.69)/6× 100%

=38%(取整)

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=23,600.00× 38%

=9,074.00(元)

(六)评估结果

1.机器设备评估结果及增减值情况如下表:

机器设备评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

账面价值 评估价值 增减额 增值率%

科目名称

原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值

合计 3,797.14 1,386.78 3,260.59 2,127.47 -536.55 740.69 -14.13 53.41

机器设备 1,740.39 860.95 1,397.02 934.79 -343.37 73.83 -19.73 8.58

车辆 1,629.09 420.61 1,491.41 1,009.51 -137.68 588.90 -8.45 140.01

电子设备 427.66 105.21 372.16 183.17 -55.50 77.96 -12.98 74.10

2.设备评估减值原因为设备价格下降,造成评估原值减值;企业

计提折旧年限短于设备经济寿命年限,形成评估净值增值。

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六、无形资产—其他无形资产评估技术说明

(一)评估范围

评估基准日其他无形资产原始入账价值 57,050,019.93 元,账面价

值 54,526,092.59 元。核算内容为外购财务、办公、工程用专用软件及

河西水厂运行/特许经营权。

(二)其他无形资产概况

(1)纳入本次评估范围的其他无形资产--软件为 OA 软件、用友软

件、广联达、金蝶、光标软件、广联达天津定额库、广联达云南定额

库、广联达加密锁软件、广联达软件、安全计算软件、易达计价软件

等财务、办公及工程用专用管理软件,基准日原始入账价值为

1,050,019.93 元,账面金额为 579,425.92 元。

(2)纳入本次评估范围的其他无形资产—河西再生产水厂特许经

营权,基准日原始入账价值为 56,000,000.00,账面金额为 53,946,666.67

元。

A.项目内容

丰台区污水处理设施管理所同意将已建成的河西再生水厂运行

项目(设计污水处理规模为 5 万方/日,再生水生产能力 4.5 万方/日,

采用 MBR 处理工艺)的运行权转让给被评估单位。

B.合同的生效和有效期

生效日为 2021 年 8 月 1 日,双方履行合同责任和义务,被评估

单位正式对河西再生水厂运行项目实施专业化运行。

本合同有效期为 25 年,自合同生效日开始计算。合同期满,被

评估单位将运行权无偿移交给丰台区污水处理设施管理所,除非另有

合同规定。如双方协商一致可续签。

C.污水处理技术服务费

河西再生水厂运行项目设计日处理污水量 50,000 立方米,河西再

生水厂运行项目的污水处理技术服务费含税金额为人民币壹元伍角

玖分壹厘元(1.591 元/立方米)。此污水处理技术服务费包括运行维

护期内所需的药剂费、电费、污泥处置费、人员工资、日常维护费,

乙方企业管理费,利润和税费。

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D.设备更换及大修

河西再生水厂运行项目在乙方运行服务期间,如果设备达到使用

年限需要更换,且年累计费用超过 300,000 元时,乙方需提前一年向

甲方提出计划申请,以财政审核结果为准。

河西再生水厂运行项目在乙方运行服务期间,如果需要进行大修

时,乙方需提前一年向甲方提出计划申请,大修费用以财政审核结果

为准。

(三)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细

表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然

后与被评估单位的其他无形资产明细账、台帐核对使明细金额及内容

相符;最后对部分其他无形资产核对了原始记账凭证等。

2.资料收集:对软件类资产,评估人员收集了其他无形资产的购

置合同与发票、技术说明书等评估相关资料;对特许经营权类资产,

评估人员收集了合同、缴费资料、项目的成本核算等。

3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日

申报的其他无形资产进行了现场勘查,了解了其他无形资产账面原值

构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。对软件,查看了其

功能、性能及使用状况等相关情况;对特许经营权类资产,与企业有

关管理人员进行现场访谈,向被评估单位调查了解领域的发展状况等

有关信息资料。

(四)评估方法

根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关

条件,不同资产选择的评估方法如下:

1.软件类资产的评估方法:对于评估基准日市场上有销售的外购

软件,按照评估基准日的市场价格作为评估值;对于技术升级已无法

满足企业生产经营需要,已停用的外购软件,按零值确认评估值;对

已没有市场交易但仍可以按原用途继续使用的软件,参考企业原始购

置成本并参照同类软件市场价格。

2.特许经营权类资产的有很强的收益性,能为企业带来超额的

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收益,因此根据以上对资产特点的分析,对该类资产本次评估采用

收益法。

公式:

n

P=∑R(1+r)-i

i=1

其中:

P:特许经营权评估值

R:特许经营权资产收费年净收益

r:折现率

n:折现期

(五)典型案例

案例:河西水厂运行/特许经营权(其他无形资产评估明细表:第

57项)

1.特许经营权服务费收入的测算

久安集团和丰台区污水处理设施管理所签定了北京市丰台区河

西再生水厂运行服务协议,为了提高河西再生水厂运行项目的专业化

运行管理水平,丰台区污水处理设施管理所愿将河西再生水厂运行项

目运行权转让给久安集团。转让时间为25年,转让费5600万元,丰台

区污水处理设施管理所根据协议的条款及条件规定向久安集团转让

河西再生水厂运行项目运行权,久安集团将在合同期内运行和维护河

西再生水厂。特许经营期届满时将项目设施无偿完好移交给丰台区污

水处理设施管理所或其指定机构,并保证项目设施移交之时不得涉及

任何抵押或担保。

根据协议规定,河西再生水厂运行项目设计日处理污水量50000

立方米,河西再生水厂运行项目的污水处理技术服务费含税金额为

1.591元/立方米。此污水处理技术服务费包括运行维护期内所需药剂

费、电费、污泥处置费、人员工资、日常维护费,乙方企业管理费,

利润和税费。

运行期第一年至第三年,基本水量为设计规模的60%,即全年日

平均3万m3/d;

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运行期第四年至第二十五年,基本水量为设计规模的70%,即全

年日平均3.5万m3/d。

未来年度收入=∑(年不含税服务费收入× 日处理× 365天)

2.特许经营权运营成本的测算

运营成本主要为施工成本,施工成本主要包括劳务分包费用、材

料费用、分包工程成本、工程机械费、人工成本及各项保险、住房公

积金、折旧、其他间接费用和合同毛利等。

(1)工资及各项保险

工资主要根据企业劳动人事部门提供的历史及未来5年职工人

数、2012年至2021年6月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素进行

预测,未来年度每年将以10%的比例逐年增长。工资附加按照国家规

定并考虑企业历史实际计提情况,根据计提基数及计提比例计算得

出,即工资及福利以工资总额为基数,按企业历史年度各项福利占工

资总额的比例进行预测。

(2)材料费

对未来年度材料费的预测,按企业历史年度材料费占主营业收入

的比例进行测算。

(3)折旧:折旧的预测详见企业未来年度折旧及摊销的测算表。

(4)其他间按费用:预计2021年7-12月至2021年每年参考收入增长

按比例逐年增长。

3.所得税的测算

企业适用企业所得税税率为 25%。本次评估按照企业适用所得

税税率为 25%进行预测。

4.经营利润的测算

特许经营权预期年净收益为拥有的河西再生产水特许经营权年

经营总收益扣除拥有的河西再生产水厂特许经营权年经营支出部分

再扣除属于行业带来的经营利润后的收益,净资产收益率参照Wind资

讯取行业的平均值3.9402%,因此本次估价取平均值3.9402%作为年利

润率。

5.特许经营权资产年收费年净收益

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年收费年净收益=∑(年服务费收入-年运营成本-所得税-行业经营

利润)

6.折现期

根据合同的生效日 2021 年 8 月 1 日及合同有效期为 25 年,自合

同生效日开始计算。合同期满,被评估单位将运行权无偿移交给丰台

区污水处理设施管理所。因此确定折现期从 2021 年 4 月 1 日至 2039

年 7 月 31 日止。

7.折现率

折现率又可称为报酬率,是投资回报与所投入资本的比率。本次

采用累加法,即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部

分,通过对评估对象经营状况的综合分析,分别确定各部分取值,再

将它们相加得到报酬率。分析计算过程如下:

项目 取值说明 取值

无风险报酬率 取银行间固定利率国债平均收益率 3.5976%

风 考虑承担投资风险而要求的超过货币时间价值,

投资风险补偿率 3.50%

险 所要求的额外风险补偿

报 管理负担补偿率 对水厂付出额外管理所要求的补偿 2.00%

缺乏流动性补偿率 资产能否迅速转化为资金所要求的补偿 2.50%

报酬率合计 11.60%

8.评估结果

根据以上各项参数,经评估特许经营权评估值为5,974.39万元,

评估增值579.72万元,增值率为10.75%。

(六)评估结果

其他无形资产评估值 60,572,615.81 元,评估增值 6,046,523.22 元,

增值率为 11.09%。增值主要原因如下:

1.软件类无形资产评估增值主要为:账面值为摊销后余额,而评

估值为现行购置价,现行购置价高于摊销后余额。

2.特许经营权评估增值主要为:按照市场价值进行评估的特许经

营权预期收益,超过特许经营权购入成本从而导致评估增值。

七、长期待摊费用评估技术说明

长期待摊费用原始发生额为 586,119.00 元,账面价值 146,529.75

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元,为被评估单位租赁办公楼装修费用的摊余价值。

评估人员查阅明细账中相关记录及原始凭证,核实支付内容、摊

销期限及尚存受益期限,核实支出和摊销政策。

经重新计算办公楼装修费摊销准确,以核实后的账面值确认评估

值。

长期待摊费用评估值为 146,529.75 元。

八、递延所得税资产评估技术说明

递延所得税资产账面值 10,195,840.25 元,核算内容为被评估单位

确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。评估人员就差异产生的

原因、形成过程进行调查和了解,核实该差异在确定未来收回资产或

清偿负债期间的应纳税所得额时,是否将导致产生可抵扣金额,核实

核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定,在此基础上,对

计提坏账形成的递延所得税资产,以核实后的账面值确认评估值

递延所得税资产评估值为 10,195,840.25 元,评估无增减值。

九、负债评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的负债包括流动负债和非流动负债,流动负债包

括:短期借款、应付账款、预收账款、应交税费、应付利息、其他应

付款;非流动负债为长期借款。上述负债评估基准日账面价值如下表

所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

短期借款 180,000,000.00

应付账款 522,508,672.85

预收账款 78,347,004.57

应交税费 37,460,736.97

应付利息 285,900.00

其他应付款 254,885,271.12

流动负债合计 1,073,487,585.51

长期借款 20,000,000.00

非流动负债合计 20,000,000.00

负债合计 1,093,487,585.51

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(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表,

首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与

被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最

后按照重要性原则,对大额流动负债核对了原始记账凭证等。

2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动负债的典

型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发票、

职工薪酬制度、完税证明,以及部分记账凭证等评估相关资料。

3.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授

信额度等;调查了解了原材料采购的商业信用情况;调查了解了负担

的税种、税率与纳税制度情况;

(三)评估方法

1.短期借款

短期借款账面值 180,000,000.00 元,全部为人民币借款。是被评

估单位分别向北京银行西单支行借入的一年期款项,全部为信用借

款。

评估人员核对了有关借款金额、利率和借款期限,并查阅了相关

的借款合同,账面余额与借款合同金额一致;借款本金、利率、期限

准确。评估人员查阅了借款相关的会计凭证,确认贷款的真实性准确

性,以账面价值作为为评估值。

短期借款评估值 180,000,000.00 元。

2.应付账款

应付账款账面价值 522,508,672.85 元。核算内容为被评估单位因

购买材料、接受劳务等经营活动应支付的款项。主要包括应付材料款、

机械费、工程款等。

评估人员向被评估单位调查了解了原材料采购模式及商业信用

情况,按照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了

函证,并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实后的账面值确定

评估值。

应付账款评估值为 522,508,672.85 元,评估无增减值变化。

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3.预收账款

预收账款账面价值 78,347,004.57 元。核算内容为预收的项目工程

款。

评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因,按照重

要性原则,对大额或账龄较长等情形的预收账款相对应的合同进行了

抽查。预收账款以核实后的账面值确定评估值。

预收账款评估值为 78,347,004.57 元,评估无增减值变化。

4.应交税费

应交税费账面价值 37,460,736.97 元。核算内容为被评估单位按照

税法等规定计提的应交纳的各种税费,包括:增值税、企业所得税、

营业税、城市建税、教育费附加、地方教育费附加等。

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制

度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的纳税申报

表,以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实后的账

面值确定评估值。

应交税费评估值为 37,460,736.97 元,评估无增减值变化。

5.应付利息

应付利息账面值为 285,900.00 元,为被评估单位计提尚未支付的

长、短期借款利息。评估人员查阅了借款合同,核实了借款本金、利

率、利息所属期间等,确认基准日应付利息计提准确,以清查核实后

的账面值作为评估值。

应付利息评估值为 285,900.00 元。

6.其他应付款

其他应付款账面价值 254,885,271.12 元,核算内容为被评估单位

除应付账款、预收账款、应付利息、应交税费等以外的其他各项应

付款、保证金及关联单位往来款。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因,按照

重要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证,

并对相应的合同、明细帐、原始入账依据进行了抽查。其他应付款以

核实后的账面值确定评估值。

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其他应付款评估值为 254,885,271.12 元,评估无增减值变化。

7.长期借款

长期借款账面值 20,000,000.00 元,为企业向浦发银行发展银行股

份有限公司-北京分行借入的一年以上款项余额。评估人员查阅了借

款合同、借款期限、借款利率等相关情况,确认借款是真实的和完整

的。通过查阅有关凭证及向银行函证,确认企业借款利息均按期计提

支付。以核实后账面值确认评估值。

长期借款评估值为 20,000,000.00 元。

(四)评估结果

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 评估增值 评估增值率%

短期借款 180,000,000.00 180,000,000.00 - -

应付账款 522,508,672.85 522,508,672.85 - -

预收账款 78,347,004.57 78,347,004.57 - -

应交税费 37,460,736.97 37,460,736.97 - -

应付利息 285,900.00 285,900.00 - -

其他应付款 254,885,271.12 254,885,271.12 - -

流动负债合计 1,073,487,585.51 1,073,487,585.51 - -

长期借款 20,000,000.00 20,000,000.00 - -

非流动负债合计 20,000,000.00 20,000,000.00 - -

负债合计 1,093,487,585.51 1,093,487,585.51 - -

负债评估值 1,093,487,585.51 元,评估无增减值。

十、资产基础法评估结果

(一)资产基础法评估结果

北京久安建设投资集团有限公司评估基准日总资产账面价值为

153,486.63 万元,评估价值为 163,893.99 万元,评估增值额为 10,407.36

万元,评估增值率为 6.78%;总负债账面价值为 109,348.76 万元,评

估 价 值 为 109,348.76 万 元 , 评 估 无 增 减 值 ; 净 资 产 账 面 价 值 为

44,137.87 万元,净资产评估价值为 54,545.23 万元,评估增值额为

10,407.36 万元,评估增值率为 23.58%。资产基础法具体评估结果详

见下列评估结果汇总表:

资产基础法评估结果汇总表

评估基准日:2021 年 6 月 30 日

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被评估单位:北京久安建设投资集团有限公司 单位:人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率%

项 目

A B C=B-A D=C/A× 100%

流动资产 1 97,129.50 97,044.33 -85.18 -0.09

非流动资产 2 56,357.12 66,849.66 10,492.54 18.62

其中:长期股权投资 3 22,749.37 31,897.12 9,147.74 40.21

投资性房地产 4 - - -

固定资产 5 1,400.79 2,140.93 740.14 52.84

在建工程 6 - - -

油气资产 7 - - -

无形资产 8 5,452.61 6,057.26 604.65 11.09

其中:土地使用权 9 - - -

其他非流动资产 10 26,754.35 26,754.35 0.00 0.00

资产总计 11 153,486.63 163,893.99 10,407.36 6.78

流动负债 12 107,348.76 107,348.76 0.00 0.00

非流动负债 13 2,000.00 2,000.00 0.00 0.00

负债总计 14 109,348.76 109,348.76 0.00 0.00

净资产 15 44,137.87 54,545.23 10,407.36 23.58

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第四章 收益法评估技术说明

一、宏观、区域经济因素分析

(一)世界经济发展形势

世界经济在经历了金融危机后,已逐渐步入缓慢复苏的周期。

2021 年世界经济增长约为 2.6%,增速比上年小幅加快 0.1 个百分点,

但经济运行分化加剧,美国经济增长加快,欧元区在停滞的边缘徘

徊,日本出现技术性衰退,多数发展中国家经济放缓。从我国汽车

零部件的出口结构来看,北美和日本占据较大份额,但总体来看,

今后全球需求有回暖并且贸易增长加快的趋势。因此,全球经济增

长复苏对我国汽车零部件行业的发展有益中又蕴含着风险。

近年世界工业生产同比增长率(%)如下图所示:

根据中国社科院的估计,2021 年全球经济增长率约为 3.3%。根

据世界银行的估计,2021 年全球经济预计增长 3%、2021 年全球经济

增长 3.3%、2021 年增长 3.2%。

(二)国民经济发展形势分析

2021 年面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳

定任务,牢牢把握国内外发展大势,坚持稳中求进工作总基调,全

力推进改革开放,着力创新宏观调控,奋力激发市场活力,努力培

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育创新动力,国民经济在新常态下平稳运行,结构调整出现积极变

化,发展质量不断提高,民生事业持续改善,实现了经济社会持续

稳定发展。

1.国民经济稳定增长,增速有所放缓

初步核算,全年国内生产总值 636463 亿元,比上年增长 7.4%。

其中,第一产业增加值 58332 亿元,增长 4.1%;第二产业增加值

271392 亿元,增长 7.3%;第三产业增加值 306739 亿元,增长 8.1%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为 9.2%,第二产业增加值比

重为 42.6%,第三产业增加值比重为 48.2%。

初步核算,2021 年上半年国内生产总值 296868 亿元,按可比价

格计算,同比增长 7.0%。分季度看,一季度同比增长 7.0%,二季度

增长 7.0%。分产业看,第一产业增加值 20255 亿元,同比增长 3.5%;

第二产业增加值 129648 亿元,增长 6.1%;第三产业增加值 146965 亿

元,增长 8.4%。从环比看,二季度国内生产总值增长 1.7%。

近几年国内生产总值及增长速度情况如下图所示:

2.价格水平低位运行

2021 年全年居民消费价格比上年上涨 2.0%,其中食品价格上涨

3.1% 、 固 定 资 产 投 资 价 格 上 涨 0.5%、 工 业 生 产 者 出 厂 价 格 下 降

1.9% 、 工 业 生 产 者 购 进 价 格 下 降 2.2% 、 农 产 品 生 产 者 价 格 下 降

0.2%。

2021 年上半年,居民消费价格同比上涨 1.3%,涨幅比一季度扩

大 0.1 个百分点。其中,城市上涨 1.3%,农村上涨 1.1%。

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近几年我国 CPI 走势如下图所示:

3.工业生产平稳增长,增速有所回落

2021 年全年全部工业增加值 227991 亿元,比上年增长 7.0%。规

模以上工业增加值增长 8.3%。在规模以上工业中,分经济类型看,

国有及国有控股企业增长 4.9%;集体企业增长 1.7%,股份制企业增

长 9.7%,外商及港澳台商投资企业增长 6.3%;私营企业增长 10.2%。

分门类看,采矿业增长 4.5%,制造业增长 9.4%,电力、热力、燃气

及水生产和供应业增长 3.2%。

2021 年上半年全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增

长 6.3%,增速比一季度回落 0.1 个百分点。分经济类型看,国有控股

企业增加值同比增长 1.9%,集体企业增长 2.0%,股份制企业增长

7.5%,外商及港澳台商投资企业增长 3.8%。

近几年全部工业增加值及增速情况如下图所示:

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4.固定资产投资增速放缓

2021 年全年全社会固定资产投资 512761 亿元,比上年增长

15.3%,扣除价格因素,实际增长 14.7%。其中,固定资产投资(不含

农户)502005 亿元,增长 15.7%,农户投资 10756 亿元,增长 2.0%。在

固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资 11983 亿元,比上年增长

33.9%;第二产业投资 208107 亿元,增长 13.2%;第三产业投资 281915

亿元,增长 16.8%。

2021 年上半年,固定资产投资(不含农户)237132 亿元,同比名

义增长 11.4%(扣除价格因素实际增长 12.5%),增速比一季度回落

2.1 个百分点。

近几年固定资产投资情况如下图所示:

5.市场销售稳定增长

2021 年全年社会消费品零售总额 262394 亿元,比上年增长

12.0%,扣除价格因素,实际增长 10.9%。按经营地统计,城镇消费

品零售额 226368 亿元,增长 11.8%;乡村消费品零售额 36027 亿元,

增长 12.9%。按消费类型统计,商品零售额 234534 亿 元,增长

12.2%;餐饮收入额 27860 亿元,增长 9.7%。

2021 年上半年,社会消费品零售总额 141577 亿元,同比名义增

长 10.4%(扣除价格因素实际增长 10.5%),增速比一季度回落 0.2 个

百分点。其中,限额以上单位消费品零售额 66256 亿元,增长 7.4%。

近几年社会消费品零售总额情况如下图所示:

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6.进出口增速有所回升

2021 年全年货物进出口总额 264334 亿元,比上年增长 2.3%。其

中,出口 143912 亿元,增长 4.9%;进口 120423 亿元,下降 0.6%。进

出口差额(出口减进口)23489 亿元,比上年增加 7395 亿元。

2021 年上半年,进出口总额 115316 亿元人民币,同比下降

6.9%。其中,出口 65722 亿元人民币,增长 0.9%;进口 49594 亿元人

民币,下降 15.5%。

近几年货物进出口情况如下图所示:

7.金融市场运行总体平稳

2021 年年末广义货币供应量(M2)余额为 122.8 万亿元,比上年末

增长 12.2%;狭义货币供应量(M1)余额为 34.8 万亿元,增长 3.2%;流

通中货币(M0)余额为 6.0 万亿元,增长 2.9%。2021 年全年社会融资规

模为 16.5 万亿元,按可比口径计算,比上年少 8598 亿元。年末全部

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金融机构本外币各项存款余额 117.4 万亿元,比年初增加 10.2 万亿

元,其中人民币各项存款余额 113.9 万亿元,增加 9.5 万亿元。全部

金融机构本外币各项贷款余额 86.8 万亿元,增加 10.2 万亿元,其中

人民币各项贷款余额 81.7 万亿元,增加 9.8 万亿元。

2021 年上半年,进出口总额 115316 亿元人民币,同比下降

6.9%。其中,出口 65722 亿元人民币,增长 0.9%;进口 49594 亿元人

民币,下降 15.5%。

8.城乡居民收入继续增加

2021 年全年全国居民人均可支配收入 20217 元,比上年增长

10.1%,扣除价格因素,实际增长 8.0%。按常住地分,城镇居民人均

可支配收入 28844 元,比上年增长 9.0%,扣除价格因素,实际增长

6.8%;城镇居民人均可支配收入中位数为 26635 元,增长 10.3%。农

村居民人均可支配收入 10489 元,比上年增长 11.2%,扣除价格因

素,实际增长 9.2%;农村居民人均可支配收入中位数为 9497 元,增

长 12.7%。全年农村居民人均纯收入为 9892 元。全国居民人均消费支

出 14491 元,比上年增长 9.6%,扣除价格因素,实际增长 7.5%。按常

住地分,城镇居民人均消费支出 19968 元,增长 8.0%,扣除价格因

素,实际增长 5.8%;农村居民人均消费支出 8383 元,增长 12.0%,扣

除价格因素,实际增长 10.0%。

根据城乡一体化住户调查,上半年全国居民人均可支配收入

10931 元,同比名义增长 9.0%,扣除价格因素实际增长 7.6%。按常住

地分,城镇居民人均可支配收入 15699 元,同比名义增长 8.1%,扣除

价格因素实际增长 6.7%;农村居民人均可支配收入 5554 元,同比名

义增长 9.5%,扣除价格因素实际增长 8.3%。

(三)2021 年中国宏观经济预期目标

根据 2021 年政府工作报告,2021 年经济社会发展的主要预期目

标是:国内生产总值增长 7%左右,居民消费价格涨幅 3%左右,城镇

新增就业 1000 万人以上,城镇登记失业率 4.5%以内,进出口增长 6%

左右,国际收支基本平衡,居民收入增长与经济发展同步;能耗强

度下降 3.1%以上,主要污染物排放继续减少。

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二、行业现状与发展前景分析

(一)我国污水处理行业现状

1.我国水资源和水环境现状

根据水利部门的预测,到 2030 年我国人口増至 16 亿时,人均水

资源将降低到 1760 立方米,总缺水量将达到 400~500 亿立方米,已

经达到了世界公认的缺水警戒线。从地区分布情况来看,水资源总

量的 81%集中分布于长江及其以南地区,其中 40%以上又集中于西南

五省区,就人均占有淡水资源而言,南方最高地区和北方最低地区

相差数十倍,西部比东部甚至高出五、六百倍;这些地区水资源短

缺的现状将在一个相当长的时间成为难以解决的问题。

随着人类社会的不断发展,城市规模的不断扩大,城市的用水

量和排水量都在不断增加,加剧了用水的紧张和水质的污染,环境

问题日益突出,由此造成的水危机已经成为社会经济发展的重要制

约因素。

据统计:目前全国年排污量约为 350 亿立方米,但城市污水集中

处理率仅为 15%,全国超过 80%的城市污水未经任何有效的收集处

理就直接排放到附近的水体,使得原本具有泄洪和美化景观作用的

河渠变成了天然污水渠。特别是在全国 2200 座县城与 19200 个建制镇

中,污水排放量约占污水排放总量的一半以上,但这些中小城市(镇)

的污水处理能力都明显低于全国平均水平。

2.我国城市污水处理现状及面临的问题

我国污水处理事业在改革开放的近二十年来取得了迅速的发

展,但仍然滞后于城市发展的需要。据统计,全国已建设城市污水

处理厂 427 座,其中二级处理厂 282 座。这些污水处理厂的建设,极

大地提高了城市污水的处理水平,但处理量的增加仍远远滞后于污

水排放量的增长,两者之间的差距还有进一步拉大的趋势。即便按

98 年资料,我国城市污水的处理率也仅为 15.8%,西方发达国家如美

国早在 1980 年就已达到了 70%。

我国的污水处理事业的实际情况是污水处理率低,很多老城区

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的排水管网甚至不成系统。城市污水处理能力增长缓慢和污水处理

率低是造成我国水环境污染的主要原因,由此导致了水环境的持续

恶化,并严重的制约了我国经济与社会的发展。我国城市污水处理

能力增长缓慢的主要原因可以归结为以下三个方面:

(1)污水处理技术落后

城市污水处理技术是城市污水处理设施能否高效运转的关键;

长期以来,我国的污水处理技术都是沿袭了欧美国家近百年来的路

线和处理技术,在吸收、消化国外技术的同时也形成了自己的技

术,城市污水处理技术有了很大的发展,但是我国现阶段采用的污

水处理技术与同期国外的技术水平相比依然还很落后,始终存在效

率低、能耗高、维修率高、自动化程度低等缺点,从而影响它们在

污水处理厂投标中的竞争力。

(2)资金短缺,投资力度不够

城市污水处理系统是城市的重要基础设施之一,也是防止水污

染、改善城市水环境质量的重要手段,为发展我国的城市污水处

理,使水环境污染得到有效的控制。

我国经济水平相对于发达国家还比较落后,用于水污染治理的

资金还很紧缺,不可能完全照搬国外的技术和模式,依靠大规模建

设城市污水处理厂来改善水环境在现阶段实现的可能性不大。

即使修建了城市污水处理厂,其高昂的运行维护管理费用也是

城市污水处理率低,水体污染严重的主要原因之一。据清华大学紫

光顾问公司调查:我国污水处理设备运行状况是 1/3 运行正常、1/3

不正常、1/3 处于闲置状态,污水处理厂的实际运转率只能达到

50%,我国污水的实际处理率远远低于污水处理设施的处理能力。统

计资料表明:2010 年要增加 6722 万吨的污水处理,约需 1344 亿元的

环保资金投入。按目前日处理能力 2685 万吨,每立方米的运行费用

0.5 元计算,需运行费用 49 亿元/年,到 2010 年则需 171.7 亿元,资金

不足十分突出。

(3)管理水平低

传统的处理技术较复杂,我国目前操作人员的技术素质及管理

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水平不能适应,这样就造成了即使已建成的污水厂也不能正常运行,严

重制约了已建城市污水厂的正常运行。

污水处理技术的发展趋势是简易、高效率、低能耗。

就目前的发展状况来看,在中小城市污水处理方面,尚缺乏适

合我国实际国情的污水处理技术和设备,缺乏资金和管理经验。因

此,探索和发展适合我国国情的中小城市(镇)污水处理工艺,掌握一

批在中小城市(镇)具有代表性的污染源的治理技术和城市污水处理技

术,就势在必行。

针对目前的实际情况,国家提出了至 2010 年要求设市城市污水

处理率不低于 60%,建制镇污水处理率不低于 50%的目标,因此,未

来一段时间内我国污水处理事业将是大城市和广大中小城市(镇)并

举。

以上这些因素就决定了应用于中小城市(镇)的污水处理技术首先

必须经济、高效、节省能耗和简便易行。因此,研究和开发对传统

工艺的改造和替代的新工艺,发展具有独立自主知识产权的、处理

效果好且高效率低能耗的污水处理技术,是我国当前污水治理领域

的一项主要任务。结合我国的实际情况,确定走简易、高效率、低

能耗的技术路线符合我国的国情。目前在高效率低能耗污水处理技

术方面的研究已取得了不少进展,也开发出了一些经济实用的污水

处理技术。下面所列技术一般认为是可行且符合我国国情的高效低

能耗中小城镇污水处理工艺:

①强化的一级处理技术;

②城市污水生态工程处理技术;

③高负荷的城市污水生物化学处理技术;

④厌氧及不完全厌氧处理技术;

⑤高负荷生物曝气滤池、生物附着生长技术处理城市污水处理

工艺;

⑥现有城市污水处理的革新工艺。

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高效低能耗是针对传统污水处理方法的工艺流程存在的问题而

提出来得,至今尚无明确严格的定义,但总体上高效率、低能耗应

具有以下特点,应能满足以下条件:

a.总投资省。我国是一个发展中国家,经济发展所需资金非常

庞大,因此严格控制总投资对国民经济大有益处。

b.运行费用低。运行费用是污水处理厂能否正常运行的重要因

素,是评判一套工艺优劣的主要指标之一。

c.处理工艺应具有较强的适应冲击负荷的能力,因为中小城镇污

水水量水质昼夜、季节波动较大。

d.要求管理简单、运行稳定、维修方便。这对于中小城镇尤为

重要,因为中小城镇往往技术力量比较薄弱。

f.污水处理设施要占地省。我国人口众多,人均土地资源极其紧

缺。土地资源是我国许多城市发展和规划的一个重要因素。

g.所选择的处理工艺具有可以方便地改变其处理流程的能力。

这主要是为了满足数量众多的中小城镇的各种不同需求。如:有的

中小城镇地处封闭水体,污水需要除磷脱氮;而有些中小城镇附近

有大江、大河,只需要处理 BOD 即可。

根据国家“十二五”全国城镇污水处理及再生利用设施建设规划,

预期到 2021 年中国全国设市城市的污水处理率将达到 85%,较 2010

年末的 77.5%增加 7.5 个百分点;对应的新增污水处理能力约为 4569

万立方米/日,届时全国污水处理能力将达到 20805 万立方米/日。就

投资的角度而言“十二五”期间,全国城镇污水处理及再生利用设施建

设规划投资近 4300 亿元,实质上投资增速呈现下滑的趋势,我们认

为这是由于全国主要城市污水处理率已然接近 80%,本身增长空间

并不大,加之我国当前城市用水普及率已接近 100%且全社会用水量

在节约的号召下反而呈现下滑趋势,所以水处理行业并不具备较高

的自然增长率。因此实际上“十二五”的建设重点在对于旧设施的升级

改造上,据规划,“十二五”期间需要升级改造的污水处理能力约为

2,611 万吨/日。

3.发展前景

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根据住房城乡建设部通报,截至 2021 年 3 月底,全国设市城

市、县累计建成城镇污水处理厂 3451 座,污水处理能力约 1.45 亿立

方米/日,较 2012 年年底新增污水处理厂 111 座,新增处理能力约 300

万立方米/日。全国建有污水处理厂的设市城市达到 649 个,约占设

市城市总数的 98.8%;累计建成污水处理厂 1981 座,形成污水处理能

力 1.19 亿立方米/日,较 2012 年年底增加了 200 万立方米/日。内蒙古

自治区阿尔山市等 8 个城市尚未建成城镇污水处理厂。全国已有 1313

个县城建有污水处理厂,约占县城总数的 81%;累计建成污水处理

厂 1470 座,形成污水处理能力 2518 万立方米/日,较 2012 年年底增

加了 97 万立方米/日。

虽然近几年国家对污水处理投资有所增加,但与国外相比还差距

甚远,远远不能满足需要。据有关资料统计:发达国家包括美国、德

国、日本、法国、英国等国家用于排水设施与污水处理方面的投资

约占国民经济总产值的 0.53%~0.88%。而我国在 20 世纪 90 年代用于

排水设施与污水处理方面方面的投资仅占国民经济总产值的 0.02%~

0.03%。所以我国应通过宏观调控调整投资结构,加大对城市排水和城

市污水处理设施的投入。

根据国家环保部环境规划院、国家信息中心发布的《2008-2021

年中国环境经济形势分析与预测》,在处理水平正常提高的情况下,

我国“十二五”和“十三五”期间的废水治理投入(含治理投资和运行费

用)将分别达到 10,583 亿元和 13,922 亿元;而在既定控制目标下,“十

二五”和“十三五”期间我国废水治理投入将分别达到 12,781 亿元和

15,603 亿元。 “十一五”后的十年,用于城镇生活污水处理的投入保

持持续增长,未来重要年份增长情况如下图:

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国务院印发的《“十二五”全国城镇污水处理及再生利用设施建设

规划》明确指出,“十二五”期间,全国城镇污水处理及再生利用设施

建设规划投资近4300亿元。、规划指出,城镇生活污水处理设施建设

的资金投入,以地方为主。地方各级人民政府要切实加大投入力度,

确保完成规划确定的各项建设任务。同时,要大力促进产业化发展,

因地制宜,努力创造条件,完善相关政策措施,积极吸收各类社会资

本,促进投资主体与融资渠道的多元化。此外,还鼓励利用银行贷款、

外国政府或金融组织优惠贷款和赠款。国家将根据规划任务和建设重

点,继续加大资金扶持力度,对各类设施建设予以引导和适当支持。

而对于整个污水处理行业来说,未来几年内将迎来重要的发展机遇。

随着国家政策控制下的刚性需求,主要表现为国家鼓励推动水污

染治理、推动节能减排实施、重视水资源循环利用、解决缺水地区饮

水问题等政策引发的需求。这些需求将主要促进循环水市场、中小规

模的工业污水处理市场迅速发展。

我国是缺水国家,人均水资源占有率仅有2300立方米。国家十分

重视水资源的保护和循环利用,鼓励发展循环经济、支持可持续发展、

强力推行节能减排、重视绿色环保产业发展,这些都涉及到节约水资

源、加大利用程度的诉求。

经济发展、人民生活水平提高产生的内在需求,主要表现为城市

改造升级、中高档社区建设、人民对生活环境要求提升带来的公园绿

地建设等新增水处理需求。这方面的需求将主要促进雨水、景观水处

理和生活污水处理市场的发展。

水是人类赖以生存和发展的珍贵资源。水问题的严重性和重要性

已日益成为社会各界的共识,水处理是影响到每一个人的全球性问

题,中央和地方各级政府部门都把水问题提到重要位置,要节水、要

加速水污染的治理、要促进水的循环利用,水处理将成为中国未来发

展最快的产业之一。

(二)行业发展状况

1.市政污水投资情况

2011年全国生活污水排放总量达428亿吨,占污水排放总量的

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65%。十年间排放量复合增速为6.4%,高于工业污水1.3%的增速。

经过了十多年的集中建设,全国城镇污水处理率达到了80%。污

水处理产能已经超过了污水排放量,尤其在四万亿财政刺激的余热过

后,市政污水投资很难继续大幅攀升。未来几年市政污水的投资更有

可能维持在较高水平,而投资主要来自于3个方面:1)处理规模总量

仍在增长;2)再生水的推广和污泥处理;3)各地污水处理厂纷纷提标

改造。

图1:“十二五”规划污水处理投资分布

图2:“十二五”污水处理投资:全国规划 vs 省级规划

2.市政给水投资情况

“十二五”期间自来水厂的投资进一步增长,主要原因包括:

原定于2012年7月强制实行的06版饮用水标准,由于投资不足、

不达标率较高,被推迟至了2021年实施,且仅仅要求覆盖省会城市。

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由此不难推断,饮用水要真正在全国范围内达标还需要大量投资。

自来水行业与污水处理行业同样存在“政府需要投资——市场化

经营比重加大——提高水价保障合理回报率——进一步吸引投资”的逻

辑。从当前的情况看,各地纷纷上调水价已成为一种趋势,相信未来

投资增长将成为合理预期。

根据住建部和发改委联合印发的《全国城镇供水设施改造与建设

“十二五”规划及2021年远景目标》,十二五期间共规划投资1405亿元

建设和改造水厂,以及2678亿元新建和升级管网。

图3:“十二五”计划新建与升级供水厂

图4:“十二五”市政供水投资规划

3.工业水处理投资情况

预计监管趋严将拉动工业废水治理投资

在市政污水处理取得初步成绩,而工业废水违规排放被频频曝光

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的背景下,监管层的工作重心可能更多地向工业废水倾斜。排放标准

和监管趋严,不仅将促使新建企业/产能执行更严格的环保标准,而

且将带来存量改造市场。

工业废水投资主要包括对现有污染源的治理和新建项目的配套

水处理系统(“三同时”)。在经济弱复苏和监管趋严的效果叠加之下,工

业废水投资在未来趋势性增长。

工业水处理公司业务模式探究

对于工业水处理公司有两点基本认识:1)人均产值是重要的指

标;2)规模大、发展快的行业是更理想的目标客户。基于这两点认识,

总结了工业水处理企业比较理想的业务模式:

表1:工业水处理企业业务模式

模式一:向市政业务转型。市政污水/供水项目的体量普遍大于

工业项目,且技术难度不高,因此向市政转型是很多工业水公司共同

的选择。

模式二:深耕于发展前景良好的大行业。如前讨论,综合行业规

模、集中度、增速等,代表性的好行业包括石化和煤化工。

模式三:掌握核心技术,跨越多个行业。虽然不同行业的废水水

质有差别,但是有一些技术是可以普遍采用的,比如膜技术。代表企

业包括津膜科技。

模式四:延伸到运营模式。工业废水对技术和管理要求较高,专

业水处理企业往往在治理效果和运行成本上都有优势,结下运营业务

具有经济性。全国工业废水治理费用不断升高,“十一五”期间复合增

值率达到15%,意味着运营市场的潜在规模不断扩大。

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图5:所在行业的规模和发展决定水处理市场吸引力

图6:工业废水治理设施运行费用

综合以上三个领域,工业污水处理十二五期间投资最大,市政污

水的投资略高于市政供水,整体来看,水务市场投资是中国环保领域

最大的投资。

表2:水处理子行业竞争态势及投资规模预测(市政含管网、工业含

三同时)

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4.“水十条“颁布对污水处理发展的影响

在去年12月27日全国工商联环境商会举办的“2021中国环保上市

公司峰会”上,中国环境科学研究院副院长宋永会最早就“水十条”作了

较为全面的阐述。

“水十条”提出的目标是,到2021年,全国水环境质量得到阶段性

改善,污染严重水体较大幅度减少,饮用水安全保障水平持续提升,

地下水超采得到严格控制,地下水污染加剧趋势得到初步遏制,近岸

海域环境质量稳中趋好,京津冀、长三角、珠三角等区域水生态环境

状况有所好转。到2030年,力争全国水环境质量总体改善,水生态系

统功能初步恢复。到本世纪中叶,生态环境质量全面改善,生态系统

实现良性循环。

“水十条”主要指标是:到2021年,长江、黄河、珠江、松花江、

淮河、海河、辽河等七大重点流域水质优良(达到或优于 III 类)比例总

体达到70%以上,地级及以上城市建成区黑臭水体均控制在10%以内,

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地级及以上城市集中式饮用水水源水质达到或优于 III 类比例总体高

于93%,全国地下水质量极差的比例控制在15%左右,近岸海域水质

优良(一、二类)比例达到70%左右。京津冀区域丧失使用功能(劣于 V

类)的水体断面比例下降15个百分点左右,长三角、珠三角区域力争

消除丧失使用功能的水体。到2030年,全国七大重点流域水质优良比

例总体达到75%以上,城市建成区黑臭水体总体得到消除,城市集中

式饮用水水源水质达到或优于 III 类比例总体为95%左右。

按照“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”的原则,为确

保实现上述目标,“水十条”提出了10条35款,共238项具体措施。

就“水十条”的预期成效,环保部有关负责人对记者表示,“水十条”

通过淘汰落后产能、优化空间布局、推进循环发展、提高用水效率、

完善经济政策、发挥市场机制等措施,将进一步促进经济结构转型升

级、优化生产力结构,为“稳增长”、“调结构”及经济社会可持续发展作

出新贡献。实施“水十条”,预计可拉动 GDP 增长约5.7万亿,累计增加

非农就业约390万人,使服务业占 GDP 的比重增加2.3%,实现环境效

益、经济效益与社会效益的多赢。

此外,通过加大治污投资力度,大幅提升污染治理科技、环保装

备研制和产业化水平等措施,将带动环保产业新增产值约1.9万亿,其

中直接购买环保产业产品和服务约1.4万亿,使环保产业成为新的经济

增长点。

(三)行业特征

污水处理行业是一个产业,我国城镇污水处理到目前发展不过30

年时间,由事业发展成为产业的过程也不过10年。因此,相比技术、

专业化管理能力相对较强的外资水务企业,我国的污水处理企业还有

很多不足。

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在拥有专业化的技术、运营管理经验、有着长远发展眼光的企业,

将在污水处理设施升级改造、排水设施专业化运营、工业废水专业化

服务等领域获得更多产业机会。与此同时,我国环境产业在向环境综

合服务业转型升级,水体修复、排水管网专业化运营服务将进入产业

市场。我国污水处理行业特点如下:

1.行业的周期性特征

近年来,我国政府高度重视污水处理行业的发展,制定了一系列

鼓励、扶持政策,污水处理行业保持了强劲的发展势头,污水处理行

业周期性不明显。

2.行业区域性特征

污水处理行业呈现一定的区域性特征。我国经济发达地区,由于

当地政府财政实力强、对环保重视程度高和投资力度大,污水处理工

作开展较早,整体效果较好,而其他经济较落后地区污水处理能力则

相对薄弱,甚至部分地区还尚未开展此项工作,这一方面表明我国污

水处理未来市场空间巨大,另一方面也为行业持续快速发展奠定了良

好的基础。

3.行业的季节性特征

我国排水系统存在雨水、污水合流制和分流制并存的状况,夏季

雨水多,生活用水量比冬季高,导致部分污水处理厂夏季进水量比冬

季进水量略高。

据中国报告大厅发布的中国污水处理产业市场发展趋势与行业

投资研究报告显示,我国生活污水处理行业发展到目前的规模,比较

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突出的技术特点有:

(1)成熟稳定的污水处理技术应用更为广泛生活污水处理系统作

为城市基础设施工程,客户特别关注其长期运行的稳定性、可靠性和

安全性,在此前提条件得到充分保证之后,再考虑其投资和运行成本。

因此,国内外生活污水处理厂普遍倾向于采用成熟稳定的技术,以确

保污水处理系统长期稳定运行。

(2)生活污水处理系统技术是多个单项技术的集成行业内持续的

技术创新不断产生新的单项技术,这对提高单项工艺质量和降低成本

有一定作用,但由于单项技术对整个系统的最终影响非常复杂且有

限,能够广泛应用的很少。为实现整个系统的高效率、低成本运行,

必须在先进的运营管理基础上,将各项核心技术集成运用,最终提高

整个生活污水处理系统的工作效能。

(四)实际与潜在的竞争程度

1.行业竞争格局

(1)国际水务巨头在国内市场的竞争

进入国内的跨国水务集团,如威立雅、苏伊士、柏林水务等,资

本实力雄厚,在20万吨/日以上大项目中能够体现一定的资本优势,但

在中小型项目中由于其管理成本相对较高,竞争优势不明显。

(2)国内生活污水处理企业间的竞争

国内生活污水处理企业主要包括地方政府主导型企业和市场化

运营企业。

地方政府主导型运营企业是在我国生活污水处理市场化改革过

程中,由国有企业转型与重组,或者由地方政府主导改制而成,得到

地方政策支持力度较大,一般规模较大,有一定的资本实力,且引进

了一些市场竞争机制,其中部分企业通过上市逐步实现转型,但依然

在经营方面表现出较为明显的地域特征。

市场化运营企业包括碧水源、首创股份、创业环保等上市公司及

其他民营企业。这类企业在国内市场上表现活跃、数量众多,捕捉市

场机遇能力强,对竞争环境有较强的适应能力,在大量中小型生活污

水处理项目中表现出较强的市场竞争力。随着市场化进程的加快,其

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中一部分企业将向规模更大、管理更规范的综合服务商转型,另一部

分中小型企业将逐步走向专业化,在细分市场上占据一定市场份额。

随着我国环保产业的快速发展,市场规模将在相当长的时期内不

断扩大,污水处理产业市场化服务需求将逐步突出,行业将呈现资源

整合与跨区域发展的趋势,全行业将由区域性竞争逐步过渡到全国性

甚至是国际性的竞争,技术与服务领先、市场占有率高的企业将会成

为行业领导者。

2.生活污水处理行业的市场化程度

2000年之前,我国生活污水处理行业市场化程度低,几乎不存在

行业竞争。

2000年11月,国务院发布了《国务院关于加强城市供水节水和水

污染防治工作的通知》,标志着生活污水处理行业市场化的启动,经

过十余年的市场化发展,生活污水处理行业市场化程度有所提高。

2021年11月,十八届中央委员会第三次全体会议做出《中共中央关于

全面深化改革若干重大问题的决定》,指出:发展环保市场,推行节

能量、碳排放权、排污权、水权交易制度,建立吸引社会资本投入生

态环境保护的市场化机制,推行环境污染第三方治理。

随着污水处理行业市场化改革的深入,行业法律、法规、政策不

断推出,体制、机制逐步与国际接轨,市场规模逐步扩大,市场参与

者综合实力不断提高,污水处理行业的市场化进程进一步加快。

(五)行业经营情况

目前,我国城镇污水处理行业处于市场化改革的发展阶段,主要

存在以下几种经营模式:

(1)政府直接经营

政府直接经营是指政府直接实施污水处理项目的建设和运营工

作,项目建设资金来源于国家资金和地方配套资金,运行经费来源于

地方政府行政拨款。当前,我国仍有相当部分地区的城镇污水处理厂

系由政府直接经营管理。

(2)BOT 特许经营模式

BOT(即建设-运营-移交)模式,是指政府通过特许经营协议,授予

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企业特许经营权,由企业负责污水处理设施项目的投资、建设、经营

和维护。企业通过在特许经营期内向政府提供污水处理服务并收取服

务费用,由此回收项目的投资和运营等成本并获得合理的回报。特许

经营期限届满,企业将设施无偿移交给政府。

(3)TOT 特许经营模式

TOT(移交-运营-移交)模式,是指政府通过特许经营协议,出让已

建成的污水处理设施的使用权,并授予企业在特许经营期内的经营

权,由企业负责污水处理项目的运营和维护等。企业通过在特许经营

期内向政府提供污水处理服务并收取服务费用,由此回收项目的投资

和运营等成本并获得合理的回报。特许经营期届满,企业仍需将设施

无偿移交给政府。

(4)BT 模式

BT 即建设-移交,是指根据政府方通过对选定的投资者予以授权,

由投资者负责进行项目的建设(包括筹集资金),并在规定时限内将建

成后的符合质量要求的项目移交给政府方,政府方根据事先签订的回

购合同在一定期限内分期向投资者支付项目总投资并加上合理资金

回报。该模式一般作为政府利用外部资金来进行环保项目建设的一种

融资模式。

(5)委托运营模式

委托运营是指政府将建成或即将建成的污水处理项目,整体委托

给专业的水处理运营商进行运营管理,并支付一定的运营管理费用的

经营模式。

特许经营模式由于能够有效解决污水处理设施建设资金和提高

运行效率,已逐渐成为新增污水处理设施的主要经营模式。根据建设

部《中国城镇排水与污水处理状况公报(2006-2010)》,截至2010年底,

全国已有约40%的城镇污水处理设施通过 BOT、TOT、委托经营等特

许经营模式引入社会资本和专业化服务,参与设施建设与运营。

三、被评估企业的业务分析

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(一)被评估企业简介

1.企业名称:北京久安建设投资集团有限公司(简称“久安集团”)

2.住所:北京市海淀区永泰北路 9 号永泰生态园甲 2 号

3.法定代表人:何愿平

4.注册资本:15050 万元

5.实收资本:15050 万元

6.公司类型:其他有限责任公司

7.经营范围:大型物件运输;投资与资产管理;房地产开发;施

工总承包;专业承包、电梯安装、维修;技术开发、技术咨询,技术

服务。技术转让;产品设计;销售机械设备。

8.企业简介:

2005 年 1 月 25 日,北京久安建设投资集团有限公司的前身北京

碧城工程技术开发有限公司由自然人杨中春和北京聚隆迪投资有限

公司共同出资设立,设立时注册资本 1,000 万元,其中杨中春以货币

出资 10 万元,股权比例 1%;北京聚隆迪投资有限公司以货币出资

990 万元,股权比例 99%。

此后随业务增加企业规模不断扩大、自 2005 年 7 月至今,企业

历经了数次股权转让、增资扩股,其间经工商部门批准企业名称最

终变更为北京久安建设投资集团有限公司。

至 2021 年 9 月 14 日,久安集团召开股东会,审议通过增加注册

资本至人民币 30,100 万元。2021 年 9 月 14 日,久安集团办理了本次

增资的工商变更登记,并换领了新的《企业法人营业执照》。本次增

资完成后,久安集团股权结构如下表:

序号 股东名称 认缴出资(万元) 实收资本(万元) 持股比例(%)

1 碧水源 15,095.15 7,547.575 50.15

2 陈桂珍 9,361.10 4,680.550 31.10

3 杨中春 2,639.77 1,319.885 8.77

4 黄瑛 1,501.99 750.995 4.99

5 吴仲全 1,501.99 750.995 4.99

合计 30,100.00 15,050.00 100.00

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久安集团业务覆盖污水处理解决方案、市政和给排水工程两大

领域。污水处理解决方案主要覆盖污水处理领域,具体包括技术方

案设计、工程设计、技术实施与系统集成、施工建设、设备安装、

运营技术支持和托管运营服务等,为客户建成和运营具有较高出水

水质的污水处理厂或再生水厂。市政和给排水工程主要覆盖给排水

工程,以及其他类型的市政工程。在上述业务领域尤其是前者,公

司近年先后承接了众多污水处理厂及再生水厂的建设任务及运营服

务等项目。如:烟台套子湾污水厂(15 万吨地埋)、河北正定污水

处理厂(10 万吨地埋)、珠海前山水厂(10 万吨地埋)、太原晋阳

污水处理厂(32 万吨地埋)、福建漳州污水处理厂(13 万吨地埋)

等地区标志性的地埋式污水处理厂工程等。经统计截至目前,国内

中大型地下式污水处理厂规模在 5 万吨/日以上,地下式污水处理厂

共 15 座,而久安集团建设投资数量为 9 座。

9.主要会计政策

(1)公司执行的会计政策:按照财政部颁布的《企业会计准则—基

本准则》(财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订)、2006 年 2

月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用

指南、企业会计准则解释及其他相关规定。

(2)会计年度

公司采用公历年度,自每年公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(3)记账本位币

公司以人民币为记账本位币。

(4)固定资产折旧

公司的固定资产类别、预计使用寿命、预计净残值率和年折旧

率如下:

资产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)

房屋建筑物 15-30 5 3.17-6.3

机器设备 10 5 9.5

电子设备 5 5 19

运输设备 5 5 19

其他设备 5 5 19

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(5)主要税项

税种 计税依据 税率

增值税 应税收入 3%、6%、17%

营业税 应税收入 3%

城市维护建设税 应缴流转税税额 7%、5%

企业所得税 应纳税所得额 25%

(二)被评估企业的主要产品或服务

久安集团是以水处理领域为主的环境工程建设和运营服务企业,

具有丰富的行业经验,是环保及市政领域工程建设及运营的龙头企

业。久安集团于 2010 年 3 月取得国家住房和城乡建设部颁发的市政

公用工程施工总承包壹级资质,可承担各类市政公用工程的施工总承

包、工程总承包和项目管理业务;于 2021 年 1 月又取得机电安装工

程施工总承包壹级资质,可承担各类一般工业、公用工程及公共建筑

的机电安装工程的施工。与二级、三级资质类企业在承包工程项目的

工程类型、业务规模等方面受限相比,久安集团为“双壹级”资质企

业,市场竞争力较强。

久安集团业务覆盖污水处理解决方案、市政和给排水工程两大领

域。具体介绍如下:

1.污水处理解决方案

污水处理解决方案主要覆盖污水处理领域,具体包括技术方案设

计、工程设计、技术实施与系统集成、施工建设、设备安装、运营技

术支持和托管运营服务等,为客户建成和运营具有较高出水水质的污

水处理厂或再生水厂。

久安集团的主要工程有:北京市清河再生水厂二期及再生水利用

工程(15 万吨日污水及其再生水处理系统)、北小河再生水厂二期

工程(新增 4 万吨日再生水处理系统)、怀柔新城再生水厂扩建工程、

丰台区河西再生水厂土建和设备安装工程、正定新区污水处理厂工程

(一期)、小红门再生水厂及再生水利用工程、吉林市污水处理厂二

期工程、高碑店再生水厂及再生水利用工程土建和设备安装工程(第

一标段)、顺义区北石槽镇再生水厂、顺义北小营污水处理厂工程、

北京市第十水厂 A 厂建设项目安装工程、河南杞县葛岗污水处理厂工

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程、陕西南郑县圣水污水处理厂工程、新疆甘泉堡工业园污水处理厂

设备材料采购安装及厂区市政道路工程、福建漳州市东墩污水处理厂

(一期)综合处理车间、传达室工程(PC 总承包)、广东珠海市前

山水质净化厂工程等。

久安集团运营服务项目有:花乡水厂运营、晓月苑污水处理站、

丰台看守所污水处理站、园博国湿地运行和丰台区河西再生水厂的试

运行。其中国博园湿地运行包括湿地水位控制、河湖水位控制、水质

化验、湿地和湖区监控;河西再生水厂日常设备巡检操作、维护保养、

水质检测和工艺调整等。主要目标是保证设备正常稳定运行,出水水

质达标排放。达标的出水排入小清河作为景观用水,经过脱水的剩余

污泥运输至河北涞水进行发酵堆肥回收利用等。

2.市政和给排水工程

市政和给排水工程主要覆盖给排水工程,以及其他类型的市政工

程。具体情况如下:

(1)给排水工程

久安集团管道工程近年完成的项目主要有:丰台区河西再生水厂

配套污水管线工程、沙阳路上水等项目、广渠路东延(东四环路-通

州区怡乐西路)给水工程第一标段、清河再生水厂二期再生水管线工

程(体院南侧路~京密引水渠)、通州区河东再生水厂及配套管网工

程(第三标段)施工、怀柔区东区(核心区)给水工程(庙城供水厂

改造工程)、丰台区河西再生水厂及配套管线工程-配套雨水管线工

程、丰台区河西再生水厂及配套管网工程——中水管线工程、丰台区

BT 河西再生水厂配套管网工程、青龙湖 5 号路、云岗西路及青龙湖

23 号路道路配套给水、污水、再生水管线 BT 工程、京良路管线工程、

顺义马坡外管线工程等。

(2)其他类型市政工程

久安集团负责实施的道路工程有园博会周边 5 条次干道路 BT 工

程项目、龙湖牛栏山大市政道路工程、双清路道路改造工程、烟台龙

湖养马岛项目 A 地块大市政工程、园博会停车场 BT 工程、房山新城

燕房地区东北环线道路工程、温泉西环路、温泉四号路道路市政配套

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工程、地铁 15 号线顺向隧道(朝阳区香江北路电力隧道)工程等。

其他市政工程主要包括场馆工程、小区市政、房建工程、古建及

公建工程、配套电力工程等。

久安集团先后参建了五棵松篮球体育馆工程、北京工业大学体育

场工程、中关村三小体育场工程等多项场馆工程。

久安集团子公司北京京久安先后承建了北京兴隆嘉园小区市政

工程、北京佰嘉城小区市政工程、西山华府东区综合市政工程、北京

橡树湾小区市政工程、北京马坊馨城小区市政工程、烟台龙湖养马岛

地块市政工程。

北京京久安具备承建古建及公建工程的实力,先后承建了南河沿

109 号古建四合院修缮工程、清河区林萃书院以及大兴区三顺通办公

楼等工程。

北京京久安承建了众多市政配套电力工程,如香江北路电力隧

道、兴隆小区电力管道、中央档案馆电力方沟等工程。我们凭借专业

的技术、精细的管理、优质的服务,获得了业主的肯定。

(三)被评估企业的生产经营及盈利模式分析

1.采购模式

①一般采购流程

材料部在收到项目部提报的《项目材料申购明细表》后,由材料

部负责人于当日完成审批,于 1 周时间内拿出各种材料的供应方案,

同时确定需要进行竞争性谈判采购的材料。

常规小型材料按照就近采购、包送优先原则在公司长期合作小型

材料供应商处采购。

长期合作小型材料小型材料供应商不能提供的其它小型材料,由

接到采购任务的采购员在 2 个工作日内完成材料询价工作,填写《材

料采购询价记录表》(附至少三家的明细报价,联系电话、厂家名称、

地址),报采购主管、材料部负责人审核批准后,方能进行材料的合

同签订及采购工作。

材料部负责人组织定期考察供应商所提供的产品质量是否满足

要求、报价是否合理、供货是否准确及时、售后服务是否到位等,并

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及时更新指定小型材料供应商名单。

②竞争性谈判采购流程

在进行竞争性谈判采购前,应先编制《竞争性谈判采购文件》,

内容主要包括采购项目概况、采购具体需求、报价文件要求、谈判须

知等,由材料部组织编制,由经营部、经营总监审核。久安集团向三

家以上具备承担竞争性谈判项目能力、资信良好的谈判单位发出邀请

函,并附《竞争性谈判采购文件》。收集报价文件后,久安集团成立

谈判小组,由材料部、项目部、经营部等相关负责人组成,成员为 5

人以上单数。谈判小组全体成员集体审阅各谈判单位报价文件,在审

阅过程中,对各报价文件中的有关问题予以记录。审阅结束后,谈判

小组集体研究确定进入谈判阶段的单位名单。对报价文件无效,无资

格进入谈判阶段的单位,以书面形式出具无效原因说明。

进行竞争性谈判。进入谈判程序的单位,采用抽签的方式确定谈

判单位次序。由谈判小组根据《竞争性谈判采购文件》要求及谈判单

位提供的有关说明,与各谈判单位分别进行谈判。谈判过程填制《材

料采购谈判记录表》,谈判小组集体研究决定进入最终承诺报价的谈

判单位名单。

最终承诺报价。向进入最终承诺报价的单位发出《最终承诺报价

须知》和《最终承诺报价文件格式》等。参与最终承诺报价的单位在

规定时间内,向谈判小组报出自已最终承诺报价。报价结束后,谈判

小组负责人宣读各单位最终承诺报价。

评审最终承诺报价。谈判小组审阅各谈判单位的最终承诺报价。

根据《竞争性谈判采购文件》要求,谈判小组每位成员均需评审出符

合谈判文件要求的最终承诺报价。

出具最终谈判结果:谈判小组每位成员推荐一名预成交单位。谈

判小组出具《竞争性谈判结果报告书》确定成交单位。

2.生产模式

EPC 模式一般签订工程总承包合同,明确承包范围、工期、合同

价款及付款方式、质量标准、质保期等主要条款。合同签订后买方支

付合同总金额的一定比例作为预付款,公司根据合同约定的质量标准

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选择合格分包商及设备供货商并组织生产供货,工程施工及设备安装

调试过程中由项目部负责质量管理、工期管理及安全管理并接受买方

监理监督,工程完工或交付时由项目部按照国家工程竣工验收的有关

规定,向买方提供完整竣工资料及竣工验收报告,由买方组织竣工验

收。

BT 模式是业主将工程项目委托给建设方,由建设方负责项目资

金筹措和工程建设,项目建成竣工验收合格后由业主回购,并由业主

向建设方支付回购价款(含工程建设价款和按约定的回报率计算的投

资回报)的一种融资建设方式。在该模式下,久安集团作为建设方从

项目业主处获得项目建设的特许权;久安集团负责提供项目建设所需

的资金、技术,安排融资和组织项目的建设,并承担相应的项目风险。

久安集团作为建设方,在项目建设阶段,承担了工程项目的所有投入,

待工程项目竣工验收后,公司分期取得该建设项目回购价款。

污水处理厂和再生水厂为提高其运行项目的专业化运行管理水

平,将运行项目运行权转让给第三方专业机构,第三方专业机构在合

同期内运行和维护水厂收取相应污水处理技术服务费用。

3.营销及管理模式

公司市场部进行项目信息收集、跟踪和市场开发。公司通过客户

网络,广泛收集水处理和市政项目的相关信息,并进行分析和筛选,

确定重要市场区域和重点客户。另外,由于公司在水处理行业具有一

定的知名度和品牌优势,一些项目业主方也会主动向久安集团发出竞

标、报价的邀请。对于拟参加竞标项目,公司招投标部进行分析、测

算,并组织相关部门进行总体评估和论证,编制投标文件,参与选定

项目的招投标。

4.盈利模式

公司通过为客户提供施工建设和运营服务获取合理利润,主要盈

利模式包括:①EPC 模式通过提供工程总承包服务收取工程服务费

用;②在 BT 模式下,公司的盈利主要来自两个方面:一是工程建设

利润;二是因提供项目融资而由业主支付的投资回报;③提供运行和

维护污水处理站服务收入收取污水处理技术服务费。

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5.业务流程

EPC 模式主要业务流程如下:

BT 模式主要业务流程如下:

运营和服务模式主要业务流程如下:

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(四)被评估企业在行业中的竞争优势、劣势及面临的风险分析

1.主要竞争优势

久安集团是以水处理领域为主的环境工程建设和运营服务企业,

具有丰富的行业经验,是环保及市政领域工程建设及运营的龙头企

业。久安集团于 2010 年 3 月取得国家住房和城乡建设部颁发的市政

公用工程施工总承包壹级资质,可承担各类市政公用工程的施工总承

包、工程总承包和项目管理业务;于 2021 年 1 月又取得机电安装工

程施工总承包壹级资质,可承担各类一般工业、公用工程及公共建筑

的机电安装工程的施工。与二级、三级资质类企业在承包工程项目的

工程类型、业务规模等方面受限相比,久安集团为“双壹级”资质企

业,市场竞争力较强。另外,在管理能力、经营业绩方面企业优势情

况分述如下:

(1)管理优势

久安集团在工程建设方面,具有先进的管理制度,并拥有质量

管理体系认证证书、环境管理体系认证证书和职业健康安全管理体

系认证证书,在市政公用工程施工及相关活动中,具有较突出的行

业优势。

(2)业绩优势

久安集团先后承建了多项大型污水资源化工程,与同行业竞争

对手相比,具备领先的业绩优势,在工程招投标评分阶段,业绩是

项目业主较为看重的评分项,经验丰富的投标单位具有更大的中标

机会。

3.竞争劣势

资产负债率较高,久安集团作为以投资带动建设的企业,各项在

建工程均占用了企业大量现有资金,造成企业资产负债率较高,相

对于其他同类企业,被评估企业资产负债率高达 60%~70%,面临一

定风险。

4.面临的风险

经济环境风险:在大的方面久安集团同属行业,面临成本推动型

通胀的风险,土地和劳动力等要素价格不断上涨,原材料等要素成本

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也不断上升,环保产品出厂价格和购进价格上涨压力较大,成本上升

也从上游向下游的传导效益将不断释放。

政策环境风险:久安集团是一个典型的政策主导型行业,受到政

策面的重大影响,而国家财税政策尚处于改革之中,其出台的改革政

策可能招致企业适应性的问题。

技术风险:尽管在国内算拥有先进的技术,但是,我国水污染治

理设备在国际市场占有份额很小,尽管国家近年来出台很多政策促进

设备出口,但由于技术达不到国际先进水平,很难在国际市场上打开

销路。

(五)被评估企业的发展战略及经营策略

久安集团未来的发展方向主要是在保证原有基础的市政工程施

工基础上,向污水处理领域大面积开展业务,继续以市场为导向,

努力提升市场知名度和市场占有率,在以承接工程的基础上继续扩

张业务,在重点城市重点领域加强市场开发队伍建设,以系统化的

方法和措施,对市场体系进行拓展,进一步提升企业的市场业务。

四、被评估企业的资产与财务分析

(一)资产配置和使用情况

1.经营性资产的配置和使用情况

被评估企业经营性资产的配置能保障正常的生产经营活动,截止

评估基准日各项资产配置均可有效使用。

2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况

(1)非经营性资产

非经营性资产是指与被评估企业主营业务无关的资产,该类资产

基本不产生收益,会增大资产规模,降低企业利润率。经分析,被评

估单位非经营性资产包括其他应收款中的往来款、投标保证金和递延

所得税资产。

(2)非经营性负债

非经营性负债是指与企业未来经营无直接关系或净现金流量预

测中未考虑的被评估企业应付而未付款项。非经营性负债主要包括与

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生产经营没有直接关系的其他应付款中的往来款和应付利息。

(3)溢余资产/负债

溢余资产、溢余负债是指评估基准日超过企业生产经营所需,

评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产、负债。溢余资

产主要为溢余的货币资金。被评估企业不存在溢余负债。

(二)历史年度财务分析

1.财务状况与经营业绩

被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下:

基准日及前三年资产负债表

金额单位:人民币万元

项目/年度 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 6 月

流动资产 25,699.96 60,715.91 89,805.44 97,129.50

非流动资产 7,103.89 53,510.84 59,650.95 56,357.12

其中:长期股权投资 4,600.00 21,750.18 23,034.64 22,749.37

固定资产 2,263.74 2,085.11 1,636.27 1,400.79

长期应收款 0.00 29,102.16 28,636.28 25,720.11

无形资产 26.15 39.33 5,548.83 5,452.61

长期待摊费用 43.96 32.24 20.51 14.65

递延所得税资产 170.04 501.83 774.42 1,019.58

资产总计 32,803.85 114,226.75 149,456.39 153,486.63

流动负债 16,096.03 75,447.31 104,598.01 107,348.76

非流动负债 0.00 11,000.00 5,000.00 2,000.00

负债合计 16,096.03 86,447.31 109,598.01 109,348.76

所有者权益 16,707.82 27,779.44 39,858.38 44,137.87

被评估单位评估基准日及前三年利润表如下:

基准日当期及前三年利润表

金额单位:人民币万元

项目/年度 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

营业收入 65,879.80 170,449.11 145,743.20 39,928.66

营业成本 57,740.07 148,684.29 124,644.35 31,588.13

营业税金及附加 1,633.17 3,803.14 3,200.76 911.73

营业费用 4.01 68.13 245.69 89.98

管理费用 1,343.48 1,724.48 1,919.32 839.32

财务费用 -6.89 984.81 1162.99 397.58

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项目/年度 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

资产减值损失 361.77 1327.15 1090.38 980.65

投资收益 0.00 907.72 2,738.20 639.59

营业利润 4,804.20 14,764.83 16,217.90 5,760.86

营业外收入 0.00 6.96 4.42 1.19

营业外支出 0.00 0.00 21.26 46.74

利润总额 4,804.20 14,771.79 16,201.06 5,715.31

所得税费用 1,269.46 3,700.17 4,122.12 1,435.82

净利润 3,534.74 11,071.62 12,078.94 4,279.49

2.主要财务指标分析

表三:2012-2021 年 6 月主要财务指标

指标分析 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 6 月

盈利能力分析

净资产收益率 24.48% 49.77% 35.72% 10.19%

总资产报酬率 18.89% 21.43% 13.17% 4.04%

主营业务利润率 9.88% 10.54% 12.28% 18.61%

主营业务成本率 87.64% 87.23% 85.52% 79.11%

偿债能力分析

资产负债率 49.07% 75.68% 73.33% 71.24%

流动比率 1.60 0.80 0.86 0.90

速动比率 1.57 0.77 0.83 0.86

营运能力分析

应收账款周转率 2.41 2.03 0.86 0.17

存货周转率 27.64 24.30 11.68 2.04

流动资产周转率 0.80 0.99 0.48 0.11

总资产周转率 0.65 0.58 0.28 0.07

近几年被评估企业流动比率和速动比率 2021 年后比 2012 年下降

了一半,2021 年后趋于稳定。资产负责率 2021 年后也比 2012 年有较

大幅度增长。说明随着企业规模扩大,企业偿债能力有所下降。另外

企业存货所占资产比重小,所以流动比率和速动比率比较接近。

被评估企业应收账款周转率近年有所下降,主要是公司规模扩

大,同时相应回款能力有所下降,且由于工程行业特点,工程回款主

要集中在第四季度。

五、收益预测的假设条件

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本评估报告收益预测的假设条件如下:

(一)一般假设

1.假设评估基准日后被评估企业持续经营;

2.假设评估基准日后被评估企业所处国家和地区的政治、经济

和社会环境无重大变化;

3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展

政策无重大变化;

4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政

策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;

5.假设被评估单位全资子公司北京京久安环境科技发展有限公

司可持续申请并获得高新技术企业资质,未来预测年度所得税率为

15%;

6.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的,

且有能力担当其职务;

7.假设被评估企业完全遵守所有相关的法律法规;

8.假设评估基准日后无不可抗力对被评估企业造成重大不利影

响。

(二)特殊假设

1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;

2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上,经营范围、方式与目前保持一致;

3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金

流出为平均流出;

4.假设未来期被评估单位生产方式、生产规模、产品结构、投

资和开发技术水平稳定、持续经营;

5.假设预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍稳

定,未出现影响企业发展的重大人员变动;

6.假设评估评估基准日以后,未来期建设项目将按预期投资计

划、竣工时间相继投入正常运营。

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本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时

成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本

评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责

任。

六、评估计算及分析过程

(一)收益法具体方法和模型的选择

本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。

企业自由现金流折现模型的描述具体如下:

股东全部权益=企业整体价值-付息债务价值

1.企业整体价值

企业整体价值是指股东全部权益和付息债务价值之和。根据被评

估企业的资产配置和使用情况,企业整体价值的计算公式如下:

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负

债价值+长期股权投资价值

(1)经营性资产价值

经营性资产是指与被评估企业生产经营相关的,评估基准日后企

业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公

式如下:

n

Fi Fn

P (1 r)

i 1

i

r (1 r)n

其中:P:评估基准日被评估企业经营性资产价值;

Fi:评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量;

Fn:预测期末预期的年企业自由现金流量;

r:折现率(此处为加权平均资本成本,WACC);

n:预测期;

i:预测期第 i 年。

其中,企业自由现金流量计算公式如下:

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

运资金增加额

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其中,折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下:

E D

WACC K e K d (1 t)

ED ED

其中:ke:权益资本成本;

kd:付息债务资本成本;

E:权益的市场价值;

D:付息债务的市场价值;

t:所得税率。

其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算,计算公

式如下:

K e rf MRP β L rc

其中:rf:无风险收益率;

MRP:市场风险溢价;

βL:权益的系统风险系数;

rc:企业特定风险调整系数。

(2)溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后

企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。

(3)非经营性资产、非经营性负债价值

非经营性资产、非经营性负债是指与被评估企业生产经营无关

的,评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经

营性资产、非经营性负债单独分析和评估。

(4)长期股权投资价值

对于本项目在收益法中单独加回的非控股长期股权投资,采用整

体评估的方法确定价值。

2.付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估企业需要支付利息的负债。付息

债务以核实后的账面值作为评估值。

(二)收益期和预测期的确定

1.收益期的确定

评估基准日被评估企业经营正常,没有对影响企业继续经营的核

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心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期

限等进行限定,或者上述限定可以解除,并可以通过延续方式永续使

用。故本评估报告假设被评估企业评估基准日后永续经营,相应的收

益期为无限期。

2.预测期的确定

由于被评估企业近期的收益可以相对合理地预测,而远期收益预

测的合理性相对较差,按照通常惯例,评估人员将企业的收益期划分

为明确预测期和明确预测期后两个阶段。

评估人员经过综合分析,明确预测期结合特许经营权剩余服务年

限并考虑被评估企业经营能达到稳定经营状态的情形来确定,本项目

明确预测期至 2043 年,此后年度视同永续经营。

(三)企业自由现金流的预测

1.主营业务收入的预测

(1)历史数据

被评估企业在 2021 年上半年及历史前三年的主营业务收入分类

统计数据如下表:

单位:人民币万元

序号 项目 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 1-6 月

1 污水处理整体解决方案 21,865.64 82,614.67 87,132.02 20,968.30

1.1 EPC 模式 21,865.64 80,056.68 73,589.46 9,758.58

1.2 BT 模式 - 2,513.36 12,580.90 10,040.90

1.3 运营和服务 - 44.63 961.66 1,168.82

2 市政给排水 44,014.17 87,834.44 58,611.17 18,960.36

2.1 EPC 模式 41,662.74 50,974.22 51,068.34 15,751.06

2.2 BT 模式 2,351.43 36,860.22 7,542.83 3,209.30

合 计 65,879.80 170,449.11 145,743.20 39,928.66

评估基准日前三年被评估企各类业务收入占全年收入比例统计

结果如下表: 金额单位:万元

2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 1-6 月

序号 项目

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

1 污水处理整体解决方案 21,865.64 33.2% 82,614.67 48.5% 87,132.02 59.8% 20,968.30 52.5%

1.1 EPC 模式 21,865.64 33.2% 80,056.68 47.0% 73,589.46 50.5% 9,758.58 24.4%

1.2 BT 模式 - 2,513.36 1.5% 12,580.90 8.6% 10,040.90 25.1%

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2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 1-6 月

序号 项目

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

1.3 运营和服务 - 44.63 0.0% 961.66 0.7% 1,168.82 2.9%

2 市政给排水 44,014.17 66.8% 87,834.44 51.5% 58,611.17 40.2% 18,960.36 47.5%

2.1 EPC 模式 41,662.74 63.2% 50,974.22 29.9% 51,068.34 35.0% 15,751.06 39.4%

2.2 BT 模式 2,351.43 3.6% 36,860.22 21.6% 7,542.83 5.2% 3,209.30 8.0%

合 计 65,879.80 100.0% 170,449.11 100.0% 145,743.20 100.0% 39,928.66 100.0%

通过对比分析上表中各年度分类收入数据统计结果,企业近年

来市政给排水业务占比总体呈下降趋势、而污水处理整体解决方案

所涉及的业务比例呈逐年上升趋势。实际上近年来企业的业务已由

传统市政给排水业务向污水处理业务领域转移。

(2)未来年度主营业务收入的预测

①未来年度污水处理整体解决方案收入的预测

中国水资源人均占有量少,空间分布不平衡。随着中国城市

化、工业化的加速,水资源的需求缺口也日益增大。在这样的背景

下,污水处理行业成为新兴产业,目前与自来水生产、供水、排

水、中水回用行业处于同等重要地位。

近年来,我国污水处理行业突飞猛进,整体发展处于快速成长

期,主要表现在污水处理能力迅速扩张、污水处理率稳步提高、污

水处理量快速增长等方面。截至 2021 年底,全国设市城市、县(以下

简称城镇,不含其它建制镇)累计建成污水处理厂 3717 座,污水处理

能力 1.57 亿立方米/日,较 2021 年新增约 800 万立方米/日。同时仅

2021 年第四季度全国设市城市建成投入运行污水处理厂 2107 座,形

成污水处理能力 1.29 亿立方米/日;县城污水处理厂已有 1402 个,占

县城总数的 86.9%;累计建成污水处理厂 1610 座,形成污水处理能力

0.28 亿立方米/日。在城镇污水处理厂运行方面,通报显示,全国 36

个大中城市(直辖市、省会城市和计划单列市)污水处理厂累计处理污

水量 45.8 亿立方米,同比增长 12.0%。

根据国家统计局数据:截止 2021 年我国污水处理行业规模以上

企业行业资产达到 1219.51 亿元,较 2021 年同期同比增长 11.9%。

2010-2021 年我国污水处理行业资产总计

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资料来源:国家统计局

由产业信息网发布的《2021-2021 年中国污水处理行业前景研究

与投资战略研究报告》中对污水处理行业分析,2011 年、2012 年、

2021 年污水处理行业销售收增长率分别为 46%、25%、26%。

2010-2021 年我国污水处理行业销售收入统计

资料来源:国家统计局

尽管我国污水处理行业发展速度较快,但由于我国环保产业起

步较晚,目前污水处理设施的覆盖程度还有待进一步提高。前瞻产

业研究院发布的《中国互联网+污水处理行业商业模式创新与投资机

会深度研究报告》显示,为提高我国污水处理设施覆盖程度及污水再

生利用能力,未来我国污水治理领域投资规模仍将保持在较高水

平。根据国务院于 2012 年 4 月发布的《“十二五”全国城镇污水处理及

再生利用设施建设规划》,“十二五”期间,我国城镇污水处理及再生

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利用设施建设规划投资近 4300 亿元。其中,各类设施建设投资 4271

亿元,包括完善和新建管网投资 2443 亿元、新增城镇污水处理能力

投资 1040 亿元、升级改造城镇污水处理厂投资 137 亿元、污泥处理

处置设施建设投资 347 亿元以及再生水利用设施建设投资 304 亿元。

“十二五”期间,我国将新建污水管网 15.9 万公里,新增污水处理

规模 4569 万立方米/日,升级改造污水处理规模 2611 万立方米/日,新

建污泥处理处置规模 518 万吨(干泥)/年,新建污水再生利用设施规模

2675 万立方米/日;到 2021 年,我国城市污水处理率及城镇污水处理

设施再生水利用率规划分别达 85%和 15%以上。未来污水治理领域较

大规模的投资将为我国污水治理企业发展提供广阔的市场空间。

城镇污水垃圾处理设施建设推动了环保产业发展,到 2021 年城

市污水处理率将不低于 90%,我国污水处理业务市场空间广阔。此

外,国家鼓励利用再生水的政策,也将对污水深度处理业务提供广

阔的市场空间。我国污水处理建设的严峻形势,县城和建制镇污水

处理率较低的现状,为污水处理市场的建设、运营投资均带来巨大

投资空间。

因此,对未来年度污水处理环保工程收入的预测,因企业 2021

年已经开始从市政工程整体向污水处理环保工程转入,污水处理环

保工程收入大幅上升,同时企业未来将依托北京碧水源科技股份有

限公司进行运营。所以,对企业未来年度污水处理环保工程收入的

预测,根据整体行业的发展趋势,本次 2021 年 7-12 月预测数据主要

根据企业提供的 2021 年预算预测;2021 年以后预测数据主要根据企

业的发展计划并根据实际情况进行调整确认;在未来收益预测时该部

分业务持续增长至 2021 年,此后年度收入水平保持不变。

此外,久安还逐步开展运营和服务业务。久安集团技术服务/运

营服务收入主要包括河西水厂运行收入、晓月苑污水处理站运营服

务收入、看守所污水处理站收入和花乡南部污水处理站收入。

对未来年度技术服务/运营收入的预测,分别根据企业北京市同

丰台区污水处理设施管理所、北京市丰台区供排水管理所和北京市

公安局丰台分局签定的运行服务合同的规定执行。

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久安集团和丰台区污水处理设施管理所签定了北京市丰台区河

西再生水厂运行服务协议,为了提高河西再生水厂运行项目的专业

化运行管理水平,丰台区污水处理设施管理所愿将河西再生水厂运

行项目运行权转让给久安集团。转让时间为 25 年,特许经营权合同

年限至 2039 年,转让费 5600 万元,丰台区污水处理设施管理所根据

协议的条款及条件规定向久安集团转让河西再生水厂运行项目运行

权,久安集团将在合同期内运行和维护河西再生水厂。

根据协议规定,河西再生水厂运行项目设计日处理污水量 50000

立方米,河西再生水厂运行项目的污水处理技术服务费含税金额为

1.591 元/立方米。此污水处理技术服务费包括运行维护期内所需药剂

费、电费、污泥处置费、人员工资、日常维护费,乙方企业管理

费,利润和税费。

运行期第一年至第三年,基本水量为设计规模的 60%,即全年

日平均 3 万 m3/d;

运行期第四年至第二十五年,基本水量为设计规模的 70%,即

全年日平均 3.5 万 m3/d。

2021 年 3 月 10 日,久安集团和北京市丰台区供排水管理所分别

签定了晓月苑污水处理站和花乡南部污水处理站的运行合同,合同

规定,晓月苑污水处理站和乡南部污水处理站的日污水处理量分别

为 5000 立方米,污水处理服务费含税单价为 2.28 元/立方米。

久安集团和北京公安局丰台分局签定了看守所污水处理站运行

合同。合同规定,看守所污水处理站设计规模 1000 立方米/天,单价

为人民币 1.26 元/立方米。

对未来年度污水处理服务单价的预测,根据合同规定,运行服

务期的前两年,不调整污水处理服务费单价。从运行服务期的第三

年起至运行服务期结束,污水处理服务费单价每三年核算一次,污

水处理单价变化幅度不超过± 5%(含)。所以,对未来年度污水处理服

务费单价的预测,从项目运行的第四年开始每年以 5%的比例逐年增

长。

对企业未来年度技术服务/运营收入的预测,根据协议的规定,

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按污水处理站的平均日出水量乘以污水处理服务费的不含税单价和

运行天数进行测算。在 2039 年河西再生水厂特许经营权合同执行完

毕后,晓月苑污水处理站运营服务、看守所污水处理站、花乡南部

污水处理站相关技术服务长期持续。

②未来年度市政和给排水收入的预测

我国已经进入城镇化与城市发展双重转型的新阶段,中国社科

院举办“城镇化与投资研讨会2021 年《投资蓝皮书》发布会”指出,

未来 20 年是中国城乡变动最剧烈的时期,到 2030 年中国的城镇化水

平将达到 70%。蓝皮书称,到 2030 年中国的城镇化水平将达到 70%,

中国总人口将超过 15 亿人,届时居住在城市和城镇的人口将超过 10

亿人。也就是说未来 20 年中国农村的人口将减少 1/3 以上,将有 3 亿

人由农村移居到城市和城镇。蓝皮书还指出,城镇化是国民经济和

社会发展的重要组成部分,是伴随工业化和现代化发展的必然趋

势,城镇化进程的加快也是不依人的意志为转移的客观规律。实践

表明,我国的城镇化率每增加 1%,就可拉动当年国内生产总值

1%-2%。”

“联合国开发计划署发布《2021 中国人类发展报告》指出,中国

只用 60 年的时间就实现了城镇化率从 10%到 50%的过程。到 2030

年,中国将新增 3.1 亿城市居民,届时,中国城市人口总数将超过 10

亿,中国城市化率将达 70%。预计城镇化率年均提高 0.8-1.0 个百分

点,到 2021 年达到 52%左右,到 2030 年达到 65%左右。因此,市政

工程的市场将更加庞大,而处于市政工程产业链中的各个领域都将

受益。

城镇化建设是市政工程市场最大的推动力。当前,我国城市化

还在快速发展中,大中小城市以及城乡一体化的发展中的众多城市

基础设施,道路、水厂、污水处理等建设都在不断上马。因此,市

政工程的市场将更加庞大,而处于市政工程产业链中的各个领域都

将受益。

对未来年度企业该方面业务收入的预测,本次 2021 年 7-12 月预

测数据主要根据企业提供的 2021 年预算及订单情况预测;2021 年以

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后预测数据主要根据企业发展计划并根据实际情况进行预测,预测

业务收入增长至 2021 年以后维持 2021 年收入水平不再变化。

久安集团本部 2021 年以后的收入水平维持不变至 2039 年河西水

厂特许经营权运行结束,并逐渐过渡至业务稳定期 2043 年,以 2021

年前预测收入数据为例(本说明此后现金流构成相关的预测成本、税

费等项目也列示至 2021 年),列示主营业务收入预测数据如下表:

金额单位:万元

序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

1 污水处理整体解决方案 98,708.53 148,457.32 186,686.46 218,001.05 243,904.14 260,834.57

1.1 EPC 模式 76,098.81 100,387.52 122,472.77 143,293.14 160,488.32 171,722.50

1.2 BT 模式 21,384.73 45,545.26 61,649.89 72,130.38 80,786.02 86,441.04

1.3 运营和服务 1,224.99 2,524.54 2,563.80 2,577.54 2,629.81 2,671.02

2 市政给排水 10,866.49 30,423.39 31,031.85 31,652.49 32,285.54 32,931.25

2.1 EPC 模式 9,940.49 26,205.39 26,729.50 27,264.09 27,809.37 28,365.56

2.2 BT 模式 926.00 4,218.00 4,302.36 4,388.40 4,476.17 4,565.70

6 合计 109,575.02 178,880.71 217,718.32 249,653.55 276,189.69 293,765.82

2.主营业务成本的预测

主营业务成本主要为施工成本,施工成本主要包括劳务分包费

用、材料费用、分包工程成本、工程机械费、人工成本及各项保

险、住房公积金、折旧、其他间接费用和合同毛利等。

(1)工资及各项保险

工资主要根据企业劳动人事部门提供的历史及未来 5 年职工人

数、2012 年至 2021 年 6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素

进行预测,未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。工资附加按照

国家规定并考虑企业历史实际计提情况,根据计提基数及计提比例

计算得出,即工资及福利以工资总额为基数,按企业历史年度各项

福利占工资总额的比例进行预测。

(2)劳务分包费用、材料费

对未来年度劳务分包费用、材料费的预测,按企业历史年度劳

务分包费用、材料费占主营业收入的比例进行测算。

(3)工程机械费及其他间按费用

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未来年度受劳务成本和材料市场价格的影响,结合收入增长情

况预计逐年增长。

(4)折旧:折旧的预测详见企业未来年度折旧及摊销的测算表。

(5)合同毛利:未来年度的合同毛利按历史年度合同毛利与主营

业务收入的比例的均值与未来收入乘积进行测算。

久安集团本部基准日后至 2021 年预测期主营业务成本如下表:

金额单位:万元

序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

1 污水处理整体解决方案 80,990.36 125,709.98 160,172.05 187,278.49 209,976.30 224,729.73

1.1 EPC 模式 65,116.29 90,956.79 112,114.07 131,385.37 147,403.00 158,007.30

1.2 BT 模式 15,316.70 33,615.48 46,895.85 54,722.45 61,299.61 65,342.57

1.3 运营和服务 557.37 1,137.71 1,162.13 1,170.68 1,273.68 1,379.86

2 市政给排水 8,633.48 24,380.77 25,887.36 26,458.57 27,171.47 27,804.48

2.1 EPC 模式 7,983.74 21,307.81 22,686.61 23,191.58 23,763.83 24,271.84

2.2 BT 模式 649.74 3,072.96 3,200.75 3,266.99 3,407.64 3,532.63

6 合计 89,623.84 150,090.75 186,059.41 213,737.06 237,147.77 252,534.21

3.营业税金及附加的预测

营业税金及附加主要为营业税、城市建设税、教育费附加、地

方教育附加、地方水利建设基金、资源税和河套管理费等。营业税

按主营业务收入的 3%缴纳。城建税为流转税的 7%,教育费附加为

流转税的 3%,地方教育附加为流转税的 2%,地方水利建设基金按

2021 年水利基金占销售收入的比率进行测算。

营业税金及附加具体预测结果详见下表:

金额单位:万元

序号 税种 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

1 营业税 2,236.43 3,675.39 4,488.64 5,157.91 5,712.80 6,080.14

2 城建税 161.07 266.63 323.78 370.70 409.64 435.41

3 教育费附加 69.03 114.27 138.76 158.87 175.56 186.61

4 地方教育税金及附加 46.02 76.18 92.51 105.91 117.04 124.40

5 地方水利建设基金 3.68 6.01 7.31 8.39 9.28 9.87

合 计 2,516.23 4,138.49 5,051.00 5,801.78 6,424.32 6,836.43

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4.营业费用的预测

营业费用主要包括交通费用、通讯费用、办公费用、车辆使用

费业务招待费、差旅费、职工工资及各项保险、住房公积金、职工

福利费、会议费、招标代理费和培训费等。

(1)工资、社保及福利费

工资主要根据企业劳动人事部门提供的历史及未来 5 年职工人

数、2012 年至 2021 年 6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素

进行预测,未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。工资附加按照

国家规定并考虑企业历史实际计提情况,根据计提基数及计提比例

计算得出,即工资及福利以工资总额为基数,按企业历史年度各项

福利占工资总额的比例进行预测。

(2)交通费用、通讯费用、车辆使用费:未来年度每年将以 10%

的比例逐年增长。

(3)办公费:未来年度将基本保持不变。

(4)业务招待费、差旅费:未来年度按历史年度业务招待费、差

旅费占主营业务收入的比例进行测算。

(5)招标代理费:未来年度按历史年度招标代理费占主营业务收

入的比例进行测算。

(6)会议费和培训费:未来年度将基本保持不变。

营业费用具体预测结果如下表:

金额单位:万元

序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

1 交通费用 3.14 5.45 6.00 6.60 7.26 7.98

2 通讯费用 0.63 0.75 0.82 0.91 1.00 1.10

3 办公费用 7.26 11.74 11.74 11.74 11.74 11.74

4 车辆使用费 7.21 13.79 15.17 16.68 18.35 20.19

5 业务招待费 22.06 19.62 23.88 27.38 30.29 32.22

6 差旅费 64.12 97.19 118.29 135.64 150.06 159.61

7 职工工资 9.33 38.74 42.62 46.88 51.57 56.73

8 社会保险费-医疗保险 1.55 2.67 2.94 3.23 3.56 3.91

9 社会保险费-养老保险 3.28 3.99 4.39 4.83 5.31 5.84

10 社会保险费-失业保险 0.16 0.20 0.22 0.24 0.26 0.29

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序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

11 社会保险费-工伤保险 0.12 0.21 0.23 0.26 0.28 0.31

12 社会保险费-生育保险 0.12 0.21 0.23 0.26 0.28 0.31

13 住房公积金 0.89 3.66 4.02 4.43 4.87 5.36

14 职工福利费 0.80 4.24 4.67 5.13 5.65 6.21

15 会议费 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85

16 招标代理费 212.54 268.32 326.58 374.48 414.28 440.65

17 培训费 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20

18 其他 97.14 97.14 97.14 200.00 200.00 200.00

合计 438.40 575.98 666.99 846.73 912.81 960.48

5.管理费用的预测

管理费用主要包括交通费用、通讯费用、办公费用、车辆使用

费、业务招待费、差旅费、职工工资及各项保险、住房公积金、职

工福利费、教育经费、会议费、折旧费、摊销费、房租、水电费、

车船费、广告费、研发费用、劳保费、其他、招聘费、培训费、工

会经费、物业费用、印花税、资审费、招标代理服务费、残疾人就

业保证金等。

(1)工资、社保及福利费

工资主要根据企业劳动人事部门提供未来 5 年职工人数、2012

年至 2021 年 6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素进行预

测,未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。工资附加按照国家规

定并考虑企业实际计提情况预测,即以工资总额为基数,按企业历

史年度各项福利占工资总额的比例进行预测。

(2)交通费用、通讯费用、车辆使用费:未来年度每年将以 10%

的比例逐年增长。

(3)办公费:未来年度将基本保持不变。

(4)业务招待费、差旅费:未来年度按历史年度业务招待费、差

旅费占主营业务收入的比例进行测算。

(5)会议费:未来年度将基本保持不变。

(6)折旧、摊销费用:折旧、摊销费用的预测详见企业未来年度

折旧及摊销测算表。

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(7)房租、水电费、车船税、广告费:未来年度将基本保持不

变。

(8)研发人工工资:主要根据企业劳动人事部门提供未来 5 年职

工人数、2012 年至 2021 年 6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长

因素进行预测,未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。

(9)工会经费:按照国家规定并考虑企业实际计提情况预测,即

以工资总额为基数,按企业历史年度工会经费占工资总额的比例进

行预测。

(10)印花税:未来年度按印花税占收入的比例进行测算。

(11)其他、招聘费、培训费、物业费用、资审费:未来年度将基

本保持不变。

(12)招标代理服务费:未来年度按历史年度招标代理服务费占主

营业务收入的比例进行测算。

管理费用具体预测结果如下表:

金额单位:万元

序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

1 交通费用 15.86 23.35 25.69 28.26 31.08 34.19

2 通讯费用 8.90 11.07 12.18 13.39 14.73 16.21

3 办公费用 453.37 517.67 517.67 517.67 517.67 517.67

4 车辆使用费 440.51 606.32 666.95 733.65 807.01 887.72

5 业务招待费 84.70 124.13 151.08 173.24 191.65 203.85

6 差旅费 130.48 345.34 420.31 481.97 533.20 567.13

7 职工工资 307.32 531.42 584.57 643.02 707.33 778.06

8 社会保险费-医疗保险 33.60 35.26 38.79 42.67 46.93 51.63

9 社会保险费-养老保险 69.57 52.66 57.93 63.72 70.09 77.10

10 社会保险费-失业保险 3.48 2.58 2.84 3.13 3.44 3.78

11 社会保险费-工伤保险 2.69 2.79 3.07 3.37 3.71 4.08

12 社会保险费-生育保险 2.69 2.79 3.07 3.37 3.71 4.08

13 住房公积金 39.51 30.96 34.06 37.46 41.21 45.33

14 职工福利费 166.41 237.38 261.12 287.23 315.95 347.55

15 教育经费 8.02 9.22 10.14 11.16 12.27 13.50

16 会议费 55.14 62.01 62.01 62.01 62.01 62.01

17 折旧费 78.42 157.20 158.91 162.69 166.44 168.24

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序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

18 摊销费用 130.12 271.97 271.97 271.97 271.97 270.21

19 房租 10.17 10.17 10.17 10.17 10.17 10.17

20 水电费 1.65 1.65 1.65 1.65 1.65 1.65

21 车船税 4.55 4.55 4.55 4.55 4.55 4.55

22 广告费 55.06 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77

23 研发材料支出 - - - - - -

24 研发人工工资 35.46 49.17 54.09 59.50 65.45 71.99

25 劳保费 92.20 117.90 117.90 117.90 117.90 117.90

26 其他 86.43 126.09 126.09 126.09 126.09 126.09

27 招聘费 0.50 2.32 2.32 2.32 2.32 2.32

28 培训费 39.00 56.98 56.98 56.98 56.98 56.98

29 工会经费 0.62 0.52 0.57 0.62 0.69 0.75

30 物业费用 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99

31 印花税 85.23 111.90 136.20 156.18 172.78 183.77

32 资审费 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

33 招标代理服务费 276.70 451.71 549.79 630.43 697.44 741.82

合计 2,720.35 4,021.83 4,407.39 4,771.11 5,121.16 5,435.07

6.营业外收支预测

营业外收入主要为固定资产清理收入。营业外支出主要为捐赠

支出、处置非流动资产损失、和滞纳金、罚款。

由于营业外收支发生的偶然性较大,故本次评估不予预测。

7.所得税的预测

企业适用企业所得税税率为 25%。本次评估按照企业适用所得

税税率为 25%进行预测。

计算公式:所得税=应纳税所得额× 所得税率。

8.营运资金增加(减少)的预测

(1)基准日营运资金

营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化,因提供商业信

用而占用的现金,正常经营所需保持的现金等;同时,在经济活动

中,获取他人提供的商业信用,相应可以减少现金的即时支付。其

他应收款、预付账款和其他应付款核算内容绝大多数为非正常的经

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营性往来,预测时假定其保持基准日余额持续稳定。所以计算营运

资金的增加需考虑正常经营所需保持的现金、应收账款(含应收票

据)、预付款项、存货、应付账款、预收款项等几个因素。

被评估企业基准日营运资金在企业账面值中扣除溢余资产、非

经营性资产、非经营性负债、最低现金保有量后,为 21,884.81 万

元。

(2)最低现金保有量的预测

对于最低货币资金保有量的计算,首先计算未来年度的付现成

本,付现成本支付周期约为 1 个月,故以 1 个月的付现成本作为最低

货币资金保有量。评估基准日被评估企业最低现金保有量为 1,637.31

万元。

(3)非现金营运资金的预测

年非现金营运资金=(流动资产-货币资金)-流动负债

根据上述公式,按照年主营业务收入增加所需增加的年非现金

营运资金进行测算。

(4)营运资金增加额的测算

2021 年 7-12 月营运资金增加额=2021 年 7-12 月需要的营运资金-

基准日账面营运资金

以后年度营运资金增加额=当年度需要的营运资金-上一年度需

要的营运资金

营运资金预测期测算结果如下表:

金额单位:万元

项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

营运资金 22,287.13 24,910.20 26,954.97 27,865.06 28,552.21 29,425.20

营运资金追加额 402.32 2,623.07 2,044.77 910.10 687.15 872.98

9.资本性支出预测

(1)明确预测期资本性支出

资本性支出主要分为存量资产更新支出和新增固定资产支出两

类。

资本性支出主要分为更新支出和新增固定资产支出两类。预测

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期久安集团无新增固定资产,仅为对存量固定资产根据其使用情况

进行相应的更新,未来年度(明确的预测期内)资本性支出主要为机器

设备、运输设备和电子设备更新的支出。

(2)永续期资本性支出

永续年期的资本性支出是指永续年后现有资产更新支出,测算

思路为将需要更新的资产采用合适的折现率折算为永续年度的年金

现值。

企业未来期资产性支出预测表如下:

金额单位:万元

项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

机器设备 9.52 7.46 6.92 0.60 3.00 4.39

运输设备 0.00 0.00 0.00 3.00 11.45 0.00

其他设备 3.30 49.67 57.53 118.25 35.19 32.55

软件 17.60 0.00 7.63 0.00 1.55 17.90

办公楼装修 0.00 58.61 0.00 0.00 0.00 0.00

合计 30.42 115.74 72.07 121.85 51.18 54.84

(四)折现率的确定

本次评估拟采用未来收益折现法中的权益自由现金流模型。

股东全部权益=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产

价值+长期股权投资价值

权益自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金

变动+付息债务的增加

经营性资产价值的计算公式为:

n

Fi Fn

P (1 r)

i 1

i

r (1 r)n

其中:P——评估基准日的企业经营性资产价值

Fi——企业未来第 i 年预期权益自由现金流量

Fn——永续期预期自由现金流量

r——折现率

i——收益期计算年

n——预测期

其中,折现率(r)采用采用资本资产定价模型(CAPM)确定。

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CAPM 模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办

法。CAPM 模型可用下列数学公式表示:

ke=rf1+β×MRP+rc

其中:rf1——无风险利率

β——权益的系统风险系数

MRP——市场风险溢价

rc——企业特定风险调整系数

1.无风险报酬率 Rf 的确定

根据 Wind 咨讯查评估基准日即期国债的平均收益率为 3.5976%,

本次无风险报酬率 Rf 取 3.5976%。

2.权益的系统风险系数 β

根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票 100 周同行业上市公司 Beta

计算确定。

首先根据沪深 A 股同类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务杠

杆的 Beta,然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均 Beta 为 0.8408。

权益的系统风险系数 Beta 根据企业的资本结构 D/E 进行计算,计

算公式如下:

βL=(1+(1-t)× D/E)× βU

式中:

βL:有财务杠杆的 Beta;

βU:无财务杠杆的 Beta;

t:所得税率,取企业目前执行的所得税率 25%;

D E :被评估企业的目标资本结构

根据被评估单位的业务特点,评估人员通过 WIND 资讯系统查询

了 9 家沪深 A 股可比上市公司 2021 年 6 月 30 日的β L 值(起始交易日

期:2021 年 6 月 30 日;截止交易日期:2021 年 6 月 30 日;计算周期:

100 周;收益率计算方法:对数收益率;标的指数:上证综合指

数),然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成β U 值,并

取其平均值 0.8408 作为被评估单位的β U 值,具体数据见下表:

序号 股票代码 公司简称 βL 值 βu 值

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1 000598.SZ 兴蓉环境 1.0713 1.011

2 300055.SZ 万邦达 0.9935 0.9413

3 300070.SZ 碧水源 0.5977 0.5814

4 300172.SZ 中电环保 1.0517 1.0517

5 600008.SH 首创股份 1.2998 0.9374

6 600168.SH 武汉控股 0.9607 0.8188

7 600187.SH 国中水务 0.9485 0.8979

8 600461.SH 洪城水业 0.638 0.463

9 600874.SH 创业环保 0.9952 0.8649

βu 平均值 0.8408

目标资本结构取上市公司评估基准日的平均资本结构为

17.30%。

被评估单位评估基准日执行的所得税税率为 25%。

将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式,计算得出

被评估单位的权益系统风险系数。

β L 1 1 t D E β U

= 0.9499

3.市场风险溢价 Rpm 的确定

市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额

=7.15%

4.企业特定风险调整系数 rc 的确定

考虑企业所在行业生产经营特点,参照与同行业市场利率风险,

通货膨胀风险和市场与行业风险,确定企业特定风险收益率为 2.4%。

5.预测期折现率的确定

(1)计算权益资本成本

将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式,计算得出被评

估企业的权益资本成本。

K e R f β MRP Rc

=12.79%

(2)计算加权平均资本成本

评估基准日债务资本成本取 5.40%,将上述确定的参数代入加权

平均资本成本计算公式,计算得出被评估企业的加权平均资本成

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本。

K d 1 t

E D

WACC K e

DE DE

=11.5%

6.预测期折现率的确定

由以上测算出,预测期后折现率为 11.5%。

(五)经营性资产价值

1.未来年度企业自由现金流的预测

根据以上预测,被评估企业未来各年度企业自由现金流计算结

果详见收益法预测表 1。

2.经营性资产价值的确定

将收益期内各年预测企业自由现金流量予以折现,从而得出被

评估单位的营业性资产价值。计算结果详见下表:

金额单位:万元

项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

一、主营业务收入 109,575.02 178,880.71 217,718.32 249,653.55 276,189.69 293,765.82

减:折扣与折让 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

二、主营业务收入净额 109,575.02 178,880.71 217,718.32 249,653.55 276,189.69 293,765.82

减:主营业务成本 89,623.84 150,090.75 186,059.41 213,737.06 237,147.77 252,534.21

主营业务税金及附加 2,516.23 4,138.49 5,051.00 5,801.78 6,424.32 6,836.43

三、主营业务利润 17,434.95 24,651.47 26,607.91 30,114.70 32,617.59 34,395.18

加:其他业务利润净额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

减:营业费用 438.40 575.98 666.99 846.73 912.81 960.48

管理费用 2,720.35 4,021.83 4,407.39 4,771.11 5,121.16 5,435.07

财务费用 765.00 1,081.50 1,020.00 1,020.00 1,020.00 1,020.00

资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

加:投资收益 455.95 1,314.65 1,577.57 1,735.33 1,822.10 1,822.10

四、营业利润 13,967.15 20,286.80 22,091.10 25,212.19 27,385.72 28,801.72

补贴收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

营业外收支净额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

五、利润总额 13,967.15 20,286.80 22,091.10 25,212.19 27,385.72 28,801.72

所得税率 25% 25% 25% 25% 25% 25%

减:所得税 3,491.79 5,071.70 5,522.78 6,303.05 6,846.43 7,200.43

六、净利润 10,475.36 15,215.10 16,568.33 18,909.14 20,539.29 21,601.29

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项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年

加:折旧及摊销 391.59 796.13 801.83 814.44 826.93 831.17

加:财务费用*(1-所得税率) 573.75 811.13 765.00 765.00 765.00 765.00

减:资本性支出 30.42 115.74 72.07 121.85 51.18 54.84

营运资本变动 402.32 2,623.07 2,044.77 910.10 687.15 872.98

加/减:其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

七、营业现金流量 11,007.95 14,083.55 16,018.32 19,456.64 21,392.89 22,269.64

折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00

折现率 11.50% 11.50% 11.50% 11.50% 11.50% 11.50%

折现系数 0.9732 0.8969 0.8044 0.7214 0.6470 0.5803

折现值 10,712.43 12,630.99 12,884.49 14,035.99 13,841.08 12,922.27

采用如上计算方式计算全部经营期内营业现金流合计金额为

191,640.53 万元

(六)其他资产和负债的评估

1.非经营性资产和负债

(1)非经营性资产

非经营性资产是指与被评估企业主营业务无关的资产,该类资产

基本不产生收益,会增大资产规模,降低企业利润率。经分析,被评

估单位非经营性资产包括:其他应收款中的往来款和投标保证金

9,379.73 万元,预付账款中的电费押金及投标保证金 50.00 万元,闲置

报废固定资产资产 0.94 万元,递延所得税资产 1,019.58 万元。非经营

性资产的评估值合计为 10,450.25 万元。

(2)非经营性负债

非经营性负债是指与企业未来经营无直接关系或净现金流量预

测中未考虑的被评估企业应付而未付款项。非经营性负债主要包括其

他应付款中的往来款 25,142.52 万元和应付利息 28.59 万元。非经营性

负债的评估值合计为 25,171.11 万元。

(3)溢余资产

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日

后企业自由现金流量预测不涉及的资产。

经测算,基准日货币资金扣除最低货币资金保有量 1,637.31 元作

为溢余资产。

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2.长期股权投资

截止评估基准日,长期股权投资共 7 家企业,其中 6 家为全资控

股子公司,1 家为参股子公司,其中汉中京久安水务有限公司于 2021

年 11 月 18 日成立,截止评估基准日久安集团未对其投资,无业务开

展。本次收益法评估时,根据长期股权投资单位的具体情况采用合适

的评估方法进行评估,其中北京京久安环境科技发展有限公司、蚌埠

久安环境科技发展有限公司、珠海京久安建设投资有限公司、吉林市

京久安建筑工程有限公司和合营业企业北京恒泽美顺环境科技有限

公司采用收益法评估,北京永连通水务投资有限责任公司采用资产基

础法进行评估。

其中北京永连通水务投资有限责任公司为 BT 项目投资公司,其

全部股权,按协议约定将于近期被北京水务投资中心回购;汉中京久

安水务有限公司截至评估基准日无实质业务,注册资本处于认缴状

态。对以上两公司不采用收益法进行评估。

被评估企业其他长期股权投资评估情况如下:

金额单位:人民币万元

持股

名称 账面值 评估方法 评估值

比例

北京京久安环境科技发展有限公司 100% 3,000.00 收益法 56,225.27

蚌埠久安环境科技发展有限公司 100% 10,000.00 收益法 10,394.70

吉林市京久安建筑工程有限公司 100% 650.00 收益法 3,401.66

北京永连通水务投资有限责任公司 100% 6,500.00 资产基础法 6,959.95

珠海京久安建设投资有限公司 100% 1,000.00 收益法 9,593.46

北京恒泽美顺环境科技有限公司 40% 1,599.36 收益法 3,247.44

合计 22,749.36 89,822.48

(七)收益法评估结果

1.企业整体价值的计算

整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债

价值+长期股权投资价值

=191,640.53+1,637.31-14,720.86+89,822.48

=268,380.00.万元(取整)

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2.付息债务价值的确定

评估基准日,被评估企业付息债务为短期借款和长期借款,账面

值 20,000.00 万元。

3.股东全部权益的计算

根据以上评估工作,于评估基准日,被评估企业股东全部权益

为:

股东全部权益=企业整体价值-付息债务价值

=268,380.00-20,000.00

=248,380.00万元

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第五章 评估结论及选取理由

北京中企华资产评估有限责任公司接受北京碧水源科技股份有

限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、

客观、公正的原则,采用资产基础法和收益法两种评估方法,按照必

要的评估程序,对北京久安建设投资集团有限公司的股东全部权益

在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作,得

出如下评估结论:

一、资产基础法评估结果

北京久安建设投资集团有限公司评估基准日总资产账面价值为

153,486.63 万元,评估价值为 163,893.99 万元,评估增值额为 10,407.36

万元,评估增值率为 6.78%;总负债账面价值为 109,348.76 万元,评

估 价 值 为 109,348.76 万 元 , 评 估 无 增 减 值 ; 净 资 产 账 面 价 值 为

44,137.87 万元,净资产评估价值为 54,545.23 万元,评估增值额为

10,407.36 万元,评估增值率为 23.58%。资产基础法具体评估结果详

见下列评估结果汇总表:

资产基础法评估结果汇总表

评估基准日:2021 年 6 月 30 日

被评估单位:北京久安建设投资集团有限公司 金额单位:人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率%

项 目

A B C=B-A D=C/A× 100%

流动资产 1 97,129.50 97,044.33 -85.18 -0.09

非流动资产 2 56,357.12 66,849.66 10,492.54 18.62

其中:长期股权投资 3 22,749.37 31,897.12 9,147.74 40.21

投资性房地产 4 - - -

固定资产 5 1,400.79 2,140.93 740.14 52.84

在建工程 6 - - -

油气资产 7 - - -

无形资产 8 5,452.61 6,057.26 604.65 11.09

其中:土地使用权 9 - - -

其他非流动资产 10 26,754.35 26,754.35 0.00 0.00

资产总计 11 153,486.63 163,893.99 10,407.36 6.78

流动负债 12 107,348.76 107,348.76 0.00 0.00

非流动负债 13 2,000.00 2,000.00 0.00 0.00

北京中企华资产评估有限责任公司 109

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账面价值 评估价值 增减值 增值率%

项 目

A B C=B-A D=C/A× 100%

负债总计 14 109,348.76 109,348.76 0.00 0.00

净资产 15 44,137.87 54,545.23 10,407.36 23.58

二、收益法评估结果

北京久安建设投资集团有限公司评估基准日净资产账面价值为

44,137.87 万元,收益法评估后的股东全部权益为 248,380.00万元,评

估增值额为 204,242.13 万元,评估增值率为 462.74%。

三、评估结论

收益法评估后的股东全部权益价值为 248,380.00 万元,资产基础

法评估后的股东全部权益价值为 54,545.23 万元,两者相差 193,834.77

万元,差异率为 355.37%。

两种评估方法考虑的角度不同,资产基础法是从资产的再取得

途径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价值;收益法是从企业

的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获利能

力。

被评估企业的业务覆盖污水处理解决方案、市政和给排水工程

两大领域,企业在长期经营过程形成了企业经营规模领先、业务资

质齐全、人员稳定、业绩持续增长、管理模式成熟等行业综合优

势,收益法评估结果中综合体现了上述因素所形成的不可辨认无形

资产价值,而该部分无形资产价值在资产基础法中无法体现。

根据上述分析,本评估报告评估结论采用收益法评估结果,

即:北京久安建设投资集团有限公司的股东全部权益价值评估结果

为248,380.00万元。

北京中企华资产评估有限责任公司 110

评估说明附件

附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明

附件二、北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使

用者

本次评估的委托方为北京碧水源科技股份有限公司,被评估单

位为北京久安建设投资集团有限公司。

(一) 委托方简介

1.北京碧水源科技股份有限公司

企业名称:北京碧水源科技股份有限公司(股票代码:300070,

简称:碧水源)

法定住所:北京市海淀区生命科学园路 23-2 号

法定代表人:文剑平

股本总额:1,229,459,678 元

类 型:股份有限公司(上市、自然人投资或控股)

主要经营范围:污水处理技术、污水资源化技术、水资源管理

技术、水处理技术、固体废弃物处理技术、大气环境治理技术、生

态工程技术、生态修复技术开发、技术推广、技术转让、技术咨

询、技术服务、技术培训;施工总承包,专业承包;环境污染处理

工程设计;建设工程项目管理;委托生产膜、膜组件、膜设备、给

排水设备及配套产品;销售环境污染处理专用设备及材料、膜、膜

组件、膜设备、给排水设备及配套产品;水务领域投资及投资管

理;货物进出口、技术进出口、代理进出口。

股权结构及变更情况:

2001 年 7 月 17 日,自然人文剑平与北京华昊水利水电工程有

限责任公司(以下简称“华昊公司”)共同出资设立北京碧水源科技发

展有限公司(以下简称“碧水源有限”,为北京碧水源科技股份有限公

司前身),公司注册资本 200 万元,文剑平出资 104 万元,出资比例

为 52%;华昊公司出资 96 万元,出资比例为 48%。

2004 年 8 月 9 日,碧水源有限股东会决议通过注册资本由 200 万

元增至 500 万元。文剑平对碧水源有限增资 156 万元,华昊公司对碧

水源有限增资 144 万元,均以货币出资方式增资。增资后文剑平出资

比例为 52%,华昊公司出资比例为 48%。

2005 年 9 月 15 日,公司股东会决议同意,华昊公司将其持有的

碧水源有限全部 240 万元出资分别转让给文剑平、何愿平、陈亦力、

梁辉和周念云,转让价款为 190.4488 万元。转让后,文剑平持有 70%

股权,何愿平、陈亦力和梁辉分别持 9%股权,周念云持有 3%股权。

2006 年 6 月 26 日,公司股东会决议同意文剑平将其持有的碧水

源有限出资中的 150 万元转让给刘振国,转让价款为 150 万元。转让

后新增股东刘振国持有公司股权 30%,文剑平持股比例变为 40%。

2006 年 9 月 18 日,碧水源有限股东会决议决定将公司注册资本

由 500 万元增加至 588.24 万元。上海鑫联创业投资有限公司、云南国

际信托有限公司分别以 2,000 万元各认缴增资 44.12 万元。

2007 年 4 月 28 日,碧水源有限股东会决议同意股东周念云将其

持有的公司 32,353.20 元出资转让给董隽诏,转让价款为 150 万元。转

让后周念云持有公司股权 2%,董隽诏持有公司股权 0.55%。

2007 年 6 月 3 日,碧水源有限临时股东会通过决议,一致同意按

经大信会计师事务有限公司审计的截至 2007 年 4 月 30 日公司账面

账面净资产 110,172,326.45 元,取整折股 11,000 万股,整体变更为股

份有限公司。2007 年 6 月 13 日,公司取得了对本次整体变更为股份

公司进行变更登记所换发的企业法人营业执照。

2008 年 8 月 27 日,云南国际信托有限公司将其持有的公司 7.5%

股份共计 8,250,000 股股份以 2.51 元/股分别转让给刘世莹、张毅、张

群慧、吴凡、沈静、魏锋、段永宁、张凤、深圳市合辰投资有限公

司和上海纳米创业投资有限公司等十个受让方。

经中国证监会“证监许可【2010】369 号”文核准,公司于 2010 年 4

月向社会公开发行 3,700 万股人民币普通股(A 股),发行价格每股

69 元。发行后,公司总股本增加至 14,700 万元。经深交所《关于北

京碧水源科技股份有限公司人民币普通股股票在创业板上市的通知》

(深证上【2010】123 号)同意,公司发行的人民币普通股股票在深

交所创业板上市,简称“碧水源”,股票代码“300070”。

2011 年 3 月 22 日,公司 2010 年年度股东大会审议通过《关于 2010

年度利润分配预案的议案》,同意向全体股东每 10 股派发现金股利

人民币 3.00 元(含税),同时以资本公积金向全体股东每 10 股转增

12 股。公司总股本由分红配股前的 147,000,000 股增至 323,400,000 股。

2012 年 4 月 19 日,公司 2011 年年度股东大会审议通过《关于 2011

年度利润分配预案的议案》,同意向全体股东派发现金股利人民币

1.00 元(含税),同时以资本公积向全体股东每 10 股转增 7 股。公

司总股本由分红配股前的 323,400,000 股增至 549,780,000 股。

2011 年 4 月 15 日,公司 2011 年第一次临时股东大会审议通过了

《北京碧水源科技股份有限公司股票期权激励计划(草案修订稿)》,

分三个行权期行权,分别占授予期权总数的 30%、30%和 40%。2011

年 4 月 25 日,第二届董事会第十四次会议审议通过了《关于公司股

权激励计划所涉股票期权首期授予的议案》,2012 年 2 月 6 日,第二

届董事会第二十九次会议审议通过了《关于公司首期股票期权激励计

划预留期权授予相关事项的议案》。2012 年 5 月 16 日,第二届董事

会第三十五次会议审议通过了《关于首期股票期权激励计划首次授予

第一个行权期可行权的议案》。2021 年 1 月 17 日,第二届董事会第

四十八次会议,审议通过了《关于首期股票期权激励计划预留股票期

权第一个行权期可行权的议案》。截至 2021 年 5 月 7 日,由于激励

对象行权的原因,公司总股本由 549,780,000 股增加至 554,053,494 股。

2021 年 4 月 17 日,公司召开 2012 年年度股东大会,审议通过

2012 年度权益分派方案。截至 2021 年 5 月 7 日,公司总股本增至

554,053,494 股,按照“现金分红总额、送红股总额、转增股本总额固

定不变”的原则,公司按该股本计算的 2012 年年度权益分派方案为:

以公司现有总股本 554,053,494 股为基数,向全体股东每 10 股派

0.598706 元人民币现金,同时以资本公积金向全体股东每 10 股转增

5.987064 股。本次权益分派实施后,公司总股本由 554,053,494 股增加

至 885,768,866 股。

2021 年 8 月 15 日,第二届董事会第六十一次会议审议通过了《关

于首期股票期权激励计划首次授予第二个行权期可行权的议案》。

2021 年 3 月 27 日,第二届董事会第六十八次会议审议通过了《关于

首期股票期权激励计划预留股票期权第二个行权期可行权的议案》。

截至 2021 年 6 月 9 日,由于激励对象行权的原因,公司总股本由

885,768,867 股增加至 892,076,870 股。

2021 年 4 月 24 日,召开 2021 年度股东大会,审议通过《关于 2021

年度利润分配预案的议案》。因截至 2021 年 6 月 9 日,总股本为

892,076,870 股,按“现金分红总额、送红股总额、转增股本总额股东

不变”的原则,按最新股本计算 2021 年年度权益分红方案为:以现有

总股本 892,076,870 股为基数,向全体股东每 10 股派 0.709499 元人民

币现金(含税),同时以资本公积向全体股东每 10 股转增 1.998590

股。分红后总股本由 892,076,870 股增至 1,070,366,461 股。

2021 年 9 月 26 日,第三届董事会第十一次会议通过了《关于首期

股票期权激励计划首次授予第三个行权期可行权的议案》。2021 年 4

月 24 日,第三届董事会第二十二次会议审议通过了《关于首期股票期

权激励计划预留股票期权第三个行权期可行权的议案》。2021 年 4 月

24 日,公司 2021 年度股东大会审议通过了《北京碧水源科技股份有限

公司第二期股票期权激励计划(草案修订稿)》,公司第二期股权激励

计划开始实施,2021 年 4 月 28 日,第三届董事会第二次会议确认第二

期计划期权授予条件成就,2021 年 5 月 23 日股票期权授予登记完成,

共向 261 名激励对象授予 1080 万份股票期权。截至 2021 年 7 月 15 日,

由于激励对象行权的原因,公司总股本由 1,070,366,461 股增加至

1,081,659,083 股。

经中国证监会“证监许可【2021】1608 号”文核准,公司非公开发行

不超过 201,008,810 股人民币普通股。公司于 2021 年 7 月向齐鲁证券(上

海)资产管理有限公司、新华基金管理有限公司、武昆 3 名特定投资

者发行 147,800,595 股,发行价格为 42.16 元/股,募集资金总额为

6,231,273,085.20 元,扣除发行费用后,募集资金净额为 6,186,969,648.06

元。本次非公开发行后,公司的股本总数由 1,081,659,083 股增加至

1,229,459,678 股,公司股权结构如下:

股份类别 股份数量(股) 所占比例(%)

一、有限售条件股份 565,488,650 45.99

二、无限售条件股份 663,971,028 54.01

合计 1,229,459,678 100.00

(二) 被评估单位简介

1.公司简况

企业名称:北京久安建设投资集团有限公司(简称:久安集团)

住 所:北京市海淀区永泰北路 9 号永泰生态园甲 2 号

法定代表人:何愿平

注册资本:30100 万元

企业性质:其他有限责任公司

经营范围:大型物件运输;投资与资产管理;房地产开发;施

工总承包;专业承包、电梯安装、维修;技术开发、技术咨询、技

术服务、技术转让;产品设计;销售机械设备。

2.公司股权结构及变更情况

2005 年 1 月 25 日,北京久安建设投资集团有限公司的前身北京

碧城工程技术开发有限公司(以下简称“碧城工程”)由自然人杨中

春和北京聚隆迪投资有限公司共同出资设立,设立时注册资本 1,000

万元,其中杨中春以货币出资 10 万元,股权比例 1%;北京聚隆迪投

资有限公司(以下简称“聚隆迪投资”)以货币出资 990 万元,股权

比例 99%。

2005 年 7 月 15 日,碧城工程股东会决议,审议通过聚隆迪投资

将其持有的碧城工程全部股权(对应注册资本 990 万元)转让给股东

杨中春,并同意增加碧城工程的注册资本,由原 1,000 万元增加至

2,100 万元,新增注册资本由新股东北京泛润邮通融合网络科技有限

公司(以下简称“泛润邮通”)认缴。其中杨中春出资 1,000 万元,

股权比例 47.62%;泛润邮通出资 1,100 万元,股权比例 52.38%。

2005 年 8 月 10 日,碧城工程股东会决议审议通过泛润邮通将其

持有碧城工程 770 万元的出资转让给股东杨中春、220 万元的出资转

让给陈桂珍、110 万元的出资转让给股东杨寿年,并退出公司股东

会,陈桂珍和杨寿年加入股东会。转让完成后,杨中春出资 1,770 万

元,股权比例 84.28%;陈桂珍出资 220 万元,股权比例 10.48%;杨寿

年出资 110 万元,股权比例 5.24%。2005 年 8 月 10 日,泛润邮通与杨

中春、陈桂珍、杨寿年分别签订了《出资转让协议书》。

2005 年 8 月 25 日,经北京市工商行政管理局核准,北京碧城工

程技术开发有限公司更改名称为北京市久安市政工程有限公司(以下

简称“久安工程”)。

2008 年 5 月 22 日,久安工程作出股东会决议,审议通过久安工

程注册资本由 2,100 万元增加到 5,050 万元,新增注册资本由新股东北

京京泉宏源水技术咨询有限公司(以下简称“京泉宏源”)认缴,增

资后:杨中春出资 1,770 万元,股权比例 35.05%;陈桂珍出资 220 万

元,股权比例 4.35%;杨寿年出资 110 万元,股权比例 2.18%;京泉宏

源出资 2,950 万元,股权比例 58.42%。

2009 年 9 月 18 日,久安工程作出股东会决议,审议通过久安工

程注册资本由 5,050 万元增加至 10,050 万元,新增注册资本由新股东

北京汉沃进出口有限公司(以下简称“汉沃进出口”)认缴。本次增

资后:杨中春出资 1,770 万元,股权比例 17.61%;陈桂珍出资 220 万

元,股权比例 2.19%;杨寿年出资 110 万元,股权比例 1.10%;京泉宏

源出资 2,950 万元,股权比例 29.35%;汉沃进出口出资 5,000 万元,股

权比例 49.75%。

2010 年 1 月 22 日,久安工程经北京市工商行政管理局核准,名

称变更为北京久安建设投资集团有限公司。

2010 年 7 月 21 日,久安集团作出股东会决议,审议通过京泉宏

源将其持有的久安集团 2,950 万元出资转让给陈桂珍;汉沃进出口将

其持有的久安集团 5,000 万元出资转让给陈桂珍。2010 年 7 月 21 日,

陈桂珍与京泉宏源、汉沃进出口分别签订了《出资转让协议书》。本

次股权转让后,久安集团股权结构如下:杨中春出资 1,770 万元,股

权比例 17.61%;陈桂珍出资 8,170 万元,股权比例 81.29%;杨寿年出

资 110 万元,股权比例 1.10%。

2010 年 11 月 2 日,久安集团作出股东会决议,审议通过陈桂珍

将其持有的久安集团 1,005 万元出资转让给黄瑛;陈桂珍将其持有的

久安集团 895 万元出资转让给吴仲全;杨寿年将其持有的久安集团

110 万元出资转让给吴仲全。2010 年 11 月 2 日,陈桂珍与黄瑛、吴仲

全分别签订了《出资转让协议书》,杨寿年与吴仲全签订了《出资转

让协议书》。本次股权转让后,久安集团股权结构如下:杨中春出资

1,770 万元,股权比例 17.61%;陈桂珍出资 6,270 万元,股权比例

62.39%;黄瑛出资 1,005 万元,股权比例 10%;吴仲全出资 1,005 万

元,股权比例 10%。

2011 年 5 月 11 日,久安集团作出股东会决议,审议通过陈桂珍

将其持有的久安集团 3,144.45 万元出资转让给碧水源;杨中春将其持

有的久安集团 888.615 万元出资转让给碧水源;吴仲全将其持有的久

安集团 503.305 万元出资转让给碧水源;黄瑛将其持有的久安集团

503.305 万元出资转让给碧水源。2011 年 5 月 11 日,碧水源与陈桂

珍、杨中春、吴仲全及黄瑛分别签订了《出资转让协议书》。本次收

购后,久安集团的股权结构如下:碧水源出资 5,040.075 万元,股权

比例 50.15%,成为公司控股股东;杨中春出资 881.385 万元,股权比

例 8.77%;黄瑛出资 501.495 万元,股权比例 4.99%;吴仲全出资

501.495 万元,股权比例 4.99%;陈桂珍出资 3,125.55 万元,股权比例

31.10%。

2012 年 10 月 8 日,久安集团作出股东会决议,审议通过久安集

团注册资本及实收资本由 10,050 万元增加到 11,550 万元,由股东以未

分配利润转增 1,000 万元,以货币增资 500 万元。其中,吴仲全以未

分配利润转增注册资本 49.9 万元,以货币增资 24.95 万元;黄瑛以未

分配利润转增注册资本 49.9 万元,以货币增资 24.95 万元;杨中春以

未分配利润转增注册资本 87.7 万元,以货币增资 43.85 万元;陈桂珍

以未分配利润转增注册资本 311 万元,以货币增资 155.5 万元;碧水

源以未分配利润转增注册资本 501.5 万元,以货币增资 250.75 万元。

本次增资完成后,久安集团股权结构如下:碧水源出资 5,792.325 万

元,股权比例 50.15%;杨中春出资 1,012.935 万元,股权比例 8.77%;

黄瑛出资 576.345 万元,股权比例 4.99%;吴仲全出资 576.345 万元,

股权比例 4.99%;陈桂珍出资 3,592.050 万元,股权比例 31.10%。

2012 年 10 月 11 日,久安集团作出股东会决议,同意久安集团的

注册资本由 11,550 万元增加至 12,050 万元,其中,吴仲全增加出资

24.95 万元,黄瑛增加出资 24.95 万元,杨中春增加出资 43.85 万元,

陈桂珍增加出资 155.5 万元,碧水源增加出资 250.75 万元。本次增资

后,久安集团的股权结构如下:碧水源出资 6,043.075 万元,股权比

例 50.15%;杨中春出资 1,056.785 万元,股权比例 8.77%;黄瑛出资

601.295 万元,股权比例 4.99%;吴仲全出资 601.295 万元,股权比例

4.99%;陈桂珍出资 3,747.55 万元,股权比例 31.10%。

2021 年 5 月 21 日,久安集团作出股东会决议,同意久安集团注

册资本及实收资本由 12,050 万元增加至 15,050 万元,由股东以税后未

分配利润按持股比例同比转增 3,000 万元,其中股东吴仲全以税后未

分配利润按持股比例同比转增注册资本 149.7 万元;股东黄瑛以税后

未分配利润按持股比例同比转增注册资本 149.7 万元;股东杨中春以

税后未分配利润按持股比例同比转增注册资本 263.1 万元;股东陈桂

珍以税后未分配利润按持股比例同比转增注册资本 933 万元;股东碧

水源以税后未分配利润按持股比例同比转增注册资本 1,504.5 万元。

本次增资后,截至评估基准日久安集团的股权结构如下表:

序号 股东名称 出资额 出资占比(%)

1 北京碧水源科技股份有限公司 7,547.575 50.15%

2 陈桂珍 4,680.550 31.10%

3 杨中春 1,319.885 8.77%

4 黄瑛 750.995 4.99%

5 吴仲全 750.995 4.99%

合计 15,050.000 100.00%

2021 年 9 月 14 日,久安集团召开股东会,审议通过增加注册资

本至人民币 30,100 万元,其中,碧水源增加货币出资 7,547.575 万元;

陈桂珍以货币出资 4,680.55 万元;杨中春以货币出资 1,319.885 万元;

黄瑛以货币出资 750.995 万元;吴仲全以货币出资 750.995 万元。2021

年 9 月 14 日,久安集团办理了本次增资的工商变更登记,并换领了

新的《企业法人营业执照》。本次增资完成后,久安集团股权结构如

下表:

序号 股东名称 认缴出资(万元) 实收资本(万元) 持股比例(%)

1 碧水源 15,095.15 7,547.575 50.15

2 陈桂珍 9,361.10 4,680.550 31.10

3 杨中春 2,639.77 1,319.885 8.77

4 黄瑛 1,501.99 750.995 4.99

5 吴仲全 1,501.99 750.995 4.99

合计 30,100.00 15,050.00 100.00

3.公司业务和组织结构

久安集团是以水处理领域为主的环境工程建设和运营服务企

业,具有丰富的行业经验,是环保及市政领域工程建设及运营的龙

头企业。久安集团于 2010 年 3 月取得国家住房和城乡建设部颁发的

市政公用工程施工总承包壹级资质,可承担各类市政公用工程的施

工总承包、工程总承包和项目管理业务;于 2021 年 1 月又取得机电

安装工程施工总承包壹级资质,可承担各类一般工业、公用工程及

公共建筑的机电安装工程的施工。与二级、三级资质类企业在承包

工程项目的工程类型、业务规模等方面受限相比,久安集团为“双

壹级”资质企业,市场竞争力较强。

久安集团业务覆盖污水处理解决方案、市政和给排水工程两大

领域。污水处理解决方案主要覆盖污水处理领域,具体包括技术方

案设计、工程设计、技术实施与系统集成、施工建设、设备安装、

运营技术支持和托管运营服务等,为客户建成和运营具有较高出水

水质的污水处理厂或再生水厂。市政和给排水工程主要覆盖给排水

工程,以及其他类型的市政工程。在上述业务领域,公司近年先后

承接了众多污水处理厂及再生水厂的建设任务及运营服务项目、给

排水管线工程项目、道路建设及其他市政工程建设项目等。

公司的组织架构如下:

4.近年的财务和经营状况

被评估单位近两年及评估基准日财务状况如下表:

合并资产负债表 金额单位:人民币万元

项目 2021 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日

流动资产 110,226.15 100,065.29 71,120.55

非流动资产 46,594.22 49,318.61 34,769.80

其中:长期应收款 35,159.32 37,893.06 29,102.16

长期股权投资 1,599.37 1,884.64 1,600.18

固定资产 3,099.60 3,102.98 3,427.27

无形资产 5,471.35 5,555.12 44.29

长期待摊费用 14.65 20.51 32.24

递延所得税资产 1,249.93 862.30 563.68

资产总计 156,820.37 149,383.89 105,890.35

流动负债 102,994.96 96,868.65 60,933.02

非流动负债 2,000.00 5,000.00 11,000.00

负债合计 104,994.96 101,868.65 71,933.02

所有者权益 51,825.42 47,515.25 33,957.34

归属于母公司所有者权益 51,825.42 47,515.25 33,957.34

母公司资产负债表 金额单位:人民币万元

项目/年度 2021 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日

流动资产 97,129.50 89,805.44 60,715.91

非流动资产 56,357.12 59,650.95 53,510.84

其中:长期股权投资 25,720.11 28,636.28 29,102.16

固定资产 22,749.37 23,034.64 21,750.18

长期应收款 1,400.79 1,636.27 2,085.11

无形资产 5,452.61 5,548.83 39.33

项目/年度 2021 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日

长期待摊费用 14.65 20.51 32.24

递延所得税资产 1,019.58 774.42 501.83

uqw 资产

资产总计 153,486.63 149,456.39 114,226.75

流动负债 107,348.76 104,598.01 75,447.31

非流动负债 2,000.00 5,000.00 11,000.00

负债合计 109,348.76 109,598.01 86,447.31

所有者权益 44,137.87 39,858.38 27,779.44

被评估单位近三年的经营状况如下表:

合并损益表 金额单位:人民币万元

项目 2021 年度 1-6 月 2021 年度 2021 年度

一、营业收入 52,061.11 155,550.38 186,998.89

减:营业成本 42,015.43 131,475.29 157,511.71

营业税金及附加 1,209.84 3,345.28 4,566.42

销售费用 89.98 245.69 68.13

管理费用 1,539.88 2,820.13 2,506.16

财务费用 391.55 1,146.08 947.30

资产减值损失 1,527.18 1,188.41 1,574.01

加:投资收益 639.59 2,738.20 907.72

二、营业利润 5,926.84 18,067.70 20,732.88

加:营业外收入 38.89 4.42 6.96

减:营业外支出 46.79 21.80 23.04

三、利润总额 5,918.94 18,050.31 20,716.80

减:所得税费用 1,608.77 4,492.40 4,771.19

四、净利润 4,310.17 13,557.91 15,945.61

归属于母公司所有者的净利润 4,310.17 13,557.91 15,945.61

母公司损益表 金额单位:人民币万元

项目 2021 年度 1-6 月 2021 年度 2021 年度

一、营业收入 39,928.66 145,743.20 170,449.11

减:营业成本 31,588.13 124,644.35 148,684.29

营业税金及附加 911.73 3,200.76 3,803.14

销售费用 89.98 245.69 68.13

管理费用 839.32 1,919.32 1,724.48

财务费用 397.58 1,162.99 984.81

资产减值损失 980.65 1,090.38 1,327.15

加:投资收益 639.59 2,738.20 907.72

二、营业利润 5,760.86 16,217.90 14,764.83

加:营业外收入 1.19 4.42 6.96

减:营业外支出 46.74 21.26

项目 2021 年度 1-6 月 2021 年度 2021 年度

三、利润总额 5,715.31 16,201.06 14,771.79

减:所得税费用 1,435.82 4,122.12 3,700.17

四、净利润 4,279.49 12,078.94 11,071.62

上述数据业经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了

无保留的审计意见。

(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告仅供委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他

评估报告使用者包括政府审批部门及行业协会等使用,不得被其他

任何第三方使用或依赖。

二、关于评估目的的说明

北京碧水源科技股份有限公司拟通过向陈桂珍、杨中春、黄瑛

和吴仲全以非公开发行股份及支付现金相结合的方式购买其持有的

北京久安建设投资集团有限公司 49.85%股权,其中向黄瑛支付现金

11,000.00 万元购买北京久安建设投资集团有限公司 4.45%的股权,向

陈桂珍、杨中春、黄瑛和吴仲全发行 3,000.00 万股购买北京久安建设

投资集团有限公司 45.40%的股权,为此需对北京久安建设投资集团

有限公司的股东全部权益进行评估,为上述经济行为提供价值参考

依据。

三、关于评估范围的说明

评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日,评估

范围内的资产及负债包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无

形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、流动负债、非流动负债

等,总资产账面价值为 153,486.63 万元,总负债账面价值为 109,348.76

万元,净资产账面价值为 44,137.87 万元。

评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日,评估

范围内的资产及负债包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无

形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、流动负债、非流动负债

等,总资产账面价值为 153,486.63 万元,总负债账面价值为 109,348.76

万元,净资产账面价值为 44,137.87 万元。

公司设有山西分公司、市政工程分公司、政通兴业市政工程分

公司、烟台分公司、番禺分公司、青岛分公司、武汉分公司、哈密

分公司、重庆分公司、杭州分公司、珠海分公司、南宁分公司、陕

西分公司、合肥分公司、东莞分公司、昆明分公司共 16 家,下设 6

家二级全资子公司,1 家非控股公司。各投资公司主要情况见下表:

单位:万元

序号 公司名称 成立日期 投资成本 账面价值 持股比例

1 北京京久安环境科技发展有限公司 2012/4/24 3000.00 3000.00 100%

2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 2021/7/8 10000.00 10000.00 100%

3 吉林市京久安建筑工程有限公司 2021/3/6 650.00 650.00 100%

4 北京永连通水务投资有限责任公司 2021/11/25 6500.00 6500.00 100%

5 珠海京久安建设投资有限公司 2021/10/30 1000.00 1000.00 100%

6 汉中京久安水务有限公司 2021/11/18 0.00 0.00 100%

7 北京恒泽美顺环境科技有限公司 2012/12/31 1600.11 1,599.37 40%

北京京久安环境科技发展有限公司于 2012 年至 2021 年期间曾获

得 6 项计算机软件著作权、在评估基准日已费用化。根据丰台区污

水处理设施管理所与久安集团于 2021 年 7 月 30 日签署的《北京市丰

台区河西再生水厂运行项目运行服务协议》,久安集团取得河西再生

水厂运行项目运行权,转让时间为 25 年,转让费用 5,600 万元。

1.北京京久安环境科技发展有限公司

(1)法定住所:北京市石景山区八大处高科技园区西井路 3 号 3 号

楼 7930 房间

(2)法定代表人:陈志峰

(3)注册资本:3000 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:环保科技的技术开发、技术咨询、技术服

务、技术转让;工程勘察设计;专业承包;产品设计;销售机械电

器设备、空调制冷设备、专用设备、环保设备。(依法需经批准的项

目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动)。

2.蚌埠久安环境科技发展有限公司

(1)法定住所:安徽省蚌埠市淮河路淮宾小区 1 号楼

(2)法定代表人:陈志峰

(3)注册资本:10000 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:一般经营项目:环境科学研究,环境污染治

理工程设计、生态环境治理工程的设计;环境保护产品的开发及推

广;城市和城镇水、气、声、固体废物的污染防治和给排水工程、

水资源污染控制规划;给排水工程领域的科学研究、工程设计和管

理规划;市政工程施工、建筑工程施工、机电设备安装总承包。(涉

及资质经营的凭资质证经营)

3.吉林市京久安建筑工程有限公司

(1)法定住所:吉林市吉林经济技术开发区珲春北街 6000 号(吉林

市污水处理公司综合楼)

(2)法定代表人:王绍武

(3)注册资本:650 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:市政道路工程施工、电梯安装工程施工、房

屋土建工程施工(法律、法规和国务院决定禁止的,不得经营;许可

经营项目凭有效许可证或批准文件经营;一般经营项目可自主选择

经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活

动)。

4.北京永连通水务投资有限责任公司

(1)法定住所:北京市石景山区实兴大街 30 号院 3 号楼 2 层 D-0176

房间

(2)法定代表人:许启鹏

(3)注册资本:6500 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:项目投资;投资咨询;投资管理;技术开

发、技术服务、技术咨询、技术转让;水污染治理。

5.珠海京久安建设投资有限公司

(1)法定住所:珠海市南屏科技工业园屏东六路 8 号五楼 513B 室

(2)法定代表人:杨昊

(3)注册资本:1000 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:污水处理及再生水相关的技术开发、技术咨

询、技术服务、技术转让;施工总承包;大型物件运输;销售环保

设备、机械电器设备、专业设备、投资与资产管理、设备租赁。(依

法须经批准的项目,经相关部门批准方可开展经营活动)

6.汉中京久安水务有限公司

(1)法定住所:陕西省南郑县县城东大街鹏程花园 4#601

(2)法定代表人:许启鹏

(3)注册资本:5000 万元

(4)企业类型:有限责任公司(法人独资)

(5)主要经营范围:水务工程、环保工程专业承包;施工总承

包;工程项目投资、自有资产管理;房地产开发。

截至评估基准日,汉中京久安水务有限公司为北京久安建设投

资集团有限公司的全资子公司。注册资金处于认缴状态,现没有经

营业务,北京久安建设投资集团有限公司对其投资成本为 0.00 元。

7.北京恒泽美顺环境科技有限公司

(1)法定住所:北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地东盈路 19 号

5 幢 108

(2)法定代表人:陈春生

(3)注册资本:8000 万元

(4)企业类型:其他有限责任公司

(5)主要经营范围:许可经营项目:建设工程项目管理;施工总

承包;专业承包。一般经营项目:技术开发、技术推广、技术咨

询、技术转让;自然科学研究与试验发展;工程和技术研究与试验

发展;数据处理;产品设计;模型设计;建筑物清洁服务;房地产

咨询;组织文化艺术交流后活动(不含演出);承办展览展示;会议服

务;投资管理;投资咨询;企业管理;公共关系服务;劳务派遣;

设计、制作、代理、发布广告。

截至评估基准日,北京恒泽美顺环境科技有限公司股权结构如

下表所示:

股东名称 出资额(单位:万元) 股权比例

北京碧水源科技股份有限公司 2400 60

北京久安建设投资集团有限公司 1600 40

合计 4000 100

北京碧水源科技股份有限公司于 2021 年 8 月 27 日召开第三届

董事会第三十次会议,审议通过了《关于使用募集资金向子公司北京

恒泽美顺环境科技有限公司增资用于募投项目的议案》,公司决定使

用募集资金 6,550.77 万元对北京恒泽美顺环境科技有限公司进行增

资,以推进募投项目顺义区镇级再生水厂建设运营项目(北小营镇、

北石槽镇、李遂镇)的实施。其中 2,600 万元计入注册资本,3,950.77

万元计入资本公积。本次增资后北京恒泽美顺环境科技有限公司的

注册资本将变更为 10,600 万元。(实际变更后注册资本以工商登记

核准数额为准。)增资后北京碧水源科技股份有限公司仍为该公司控

股股东。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值经大信会

计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见审计报告。

四、关于评估基准日的说明

评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。

此基准日是由委托方、被评估单位及各中介机构等结合此次的

经济行为共同讨论后确定的。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

无。

六、资产清查情况的说明

(一)资产负债清查情况说明

1.我公司对拟进行评估的资产进行了全面的清查,清查的资产

范围具体类型为:流动资产、固定资产(构筑物、机器设备、车辆、

电子设备)、无形资产、流动负债、非流动负债。

2.清查工作的组织:2021 年 9 月 24 日-2021 年 10 月 8 日对涉及评

估的全部资产进行了全面清查。

3.清查核实的措施:我公司财务部门组织相关部门人员填报了

评估申报明细表,对实物类资产进行了盘点,并与评估申报表进行

了核对。

(二)未来经营和收益状况预测说明

在评估人员的调查过程中,公司对总体概况、历史经营状况、

生产能力、收益能力、市场状况、内部管理制度、人力资源、管理

层构成、公司未来年度发展规划、投资计划等经营管理状况进行了

详细的介绍。

以公司 2012 年至 2021 年 6 月的经营业绩为基础,根据国家及地

区的宏观经济状况、所属行业状况,尤其是企业所面临的市场环境

和未来的发展前景及潜力,分析了公司的竞争优势、劣势、机会及

风险,按照公司的发展规划和经营计划,对未来财务数据进行预

测,填报了“收益法评估申报表”。

七、资料清单

1.本次经济行为相关材料;

2.资产评估申报明细表;

3.资产核实结果;

4.产权证明文件;

5.重大设备图纸、设备台账等;

6.其他与评估相关的资料。

此页无正文,仅为委托方北京碧水源科技股份有限公司拟以非

公开发行股份及支付现金方式购买北京久安建设投资集团有限公司

股东部分权益价值项目资产评估说明《关于资产评估有关事项说明》

盖章使用。

北京碧水源科技股份有限公司(盖章)

法定代表人或授权人(签字):

2021 年 10 月 12 日

此页无正文,仅为被评估单位关于北京碧水源科技股份有限公

司拟以非公开发行股份及支付现金方式购买北京久安建设投资集团

有限公司股东部分权益价值项目资产评估说明《关于资产评估有关事

项说明》盖章使用。

北京久安建设投资集团有限公司(盖章)

法定代表人或授权人(签字):

2021 年 10 月 12 日

北京碧水源科技股份有限公司拟以非公开发行股份

及支付现金方式购买北京久安建设投资集团

有限公司股东部分权益价值项目

评估说明附件二:

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

二〇一五年十月十二日

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

目录

第一章 企业简介 ...................................................................................................... 2

一、 基本情况 ................................................................................................... 2

二、 被评估企业的历史沿革及组织架构 ................................................... 2

三、 被评估企业的经营范围、主要资产及财务状况.............................. 2

第二章 资产核实情况总体说明 ............................................................................ 5

一、 资产清查核实内容 .................................................................................. 5

二、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................... 6

三、 影响资产核实的事项及处理方法........................................................ 7

四、 核实结论 ................................................................................................... 7

第三章 资产基础法评估技术说明 ....................................................................... 8

一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................... 8

二、 房屋建筑物评估技术说明 ................................................................... 12

三、 机器设备评估技术说明 ....................................................................... 15

四、 其他无形资产-评估技术说明 ............................................................. 28

五、 递延所得税资产评估技术说明 .......................................................... 37

六、 流动负债评估技术说明 ....................................................................... 37

第四章 收益法评估技术说明 .............................................................................. 40

一、 被评估企业的业务分析 ....................................................................... 40

二、 被评估企业的资产与财务分析 .......................................................... 44

三、 收益预测的假设条件 ........................................................................... 46

四、 评估计算及分析过程 ........................................................................... 47

第五章 评估结果及分析 ....................................................................................... 65

一、 评估结果 ................................................................................................. 65

二、 评估结果与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 66

北京中企华资产评估有限责任公司 I

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

第一章 企业简介

十一、基本情况

企业名称:北京京久安环境科技发展有限公司(以下简称“北京

京久安”)

法定住所:北京市石景山区八大处高科技园区西井路 3 号 3 号楼

7930 房间

法定代表人:陈志峰

注册资本:3000 万元

企业性质:有限责任公司(法人独资)

十二、被评估企业的历史沿革及组织架构

(一)历史沿革

北京京久安由北京久安建设投资集团有限公司全额投资,于 2012

年 4 月 24 日经北京市工商行政管理局批准,取得 110107014841045 号

企业法人营业执照。公司成立时注册资本为 3,000 万元。截至评估基

准日注册资本为 3,000 万元。

(二)公司经营管理结构

公司设有九个职能部门,分别是:人力资源部、综合办公室、规

划设计部、方案预算部、市场部、项目部、工程管理部、经营部、材

料部。

十三、被评估企业的经营范围、主要资产及财务状况

(一)被评估企业的经营范围

环保科技的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让;工程

勘察设计;专业承包;产品设计;销售机械电器设备、空调制冷设

备、专用设备、环保设备。(依法需经批准的项目,经相关部门批准

后依批准的内容开展经营活动)。

(二)被评估企业的主要资产状况

北京中企华资产评估有限责任公司 2

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

1.主要资产状况

(1)存货

纳入本次评估范围的存货为工程施工。工程施工为待分摊到工程

项目的资产折旧及人工成本等工程成本。

(2)房屋建筑物

纳入评估范围的房屋建筑物为集装箱活动房屋共计为 3 项,均为

北京京久安自行购建,为施工现场生产及生活用房。评估基准日均能

正常使用。

(3)设备类资产

纳入评估范围的设备类资产,包括机器设备、车辆、电子设备,

购置于 2012 年至 2021 年,分布于北京京久安项目部所在地和办公场

所内。

①机器设备

机器设备主要包括吊车、挖掘机、顶管机、装载机、打桩机、塔

式起重机、定向钻进铺管钻机等。评估基准日均能正常使用。

②电子设备

电子设备包括电脑、打印机、复印机、点钞机、扫描仪、摄像机、

空调、家具、游艇、保洁船等,还有部分生产用的辅助设备。评估基

准日均能正常使用。

③车辆

车辆有轿车、皮卡车等。评估基准日所有车辆均能正常使用。

2.无形资产状况

纳入评估范围的无形资产共 7 项,其中 1 项为外购广联达办公软

件,6 项已费用化表外资产计算机软件著作权。

计算机软件著作权基本情况如下表:

序号 计算机软件著作权名称 证书号 登记号 著作权人

1 污水处理监控系统 v1.0 软著登字第 0556231 2021SR050469 北京京久安

2 污水处理厂监管信息管理系统 v1.0 软著登字第 0556606 2021SR050844 北京京久安

3 污水处理厂设备监控系统 V1.0 软著登字第 0556229 2021SR050467 北京京久安

4 污水处理数据管理系统 V1.0 软著登字第 0556232 2021SR050470 北京京久安

5 净化水处理自动控制系统 V1.0 软著登字第 0555849 2021SR050087 北京京久安

6 污水处理运行管理系统 V1.0 软著登字第 0556212 2021SR050450 北京京久安

北京中企华资产评估有限责任公司 3

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

3.资产权属状况

纳入评估范围的资产无产权瑕疵。

(三)历史年度财务状况

被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2021 年 6 月 30 日

流动资产 4,985.64 13,992.96 11,514.35 10,119.47

固定资产 908.35 1,311.09 1,284.19 1,395.36

无形资产 4.96 3.93 16.62

递延所得税资产 24.37 36.33 34.07 25.32

资产总计 5,918.35 15,345.34 12,836.54 11,556.77

流动负债 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

非流动负债 - - - -

负债合计 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

所有者权益 4,303.90 7,902.35 9,052.51 8,607.76

被评估单位评估基准日及前三年的经营状况如下表:

金额单位:人民币万元

项目 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

一、营业收入 4,093.61 14,196.60 6,605.30 -

减:营业成本 1,646.66 8,743.29 4,341.33 18.74

营业税金及附加 54.62 352.01 105.90 -

销售费用 - - -

管理费用 579.06 717.78 791.29 519.01

财务费用 -3.18 -9.46 -0.80 -5.79

资产减值损失 97.47 144.73 -15.04 -58.36

加:投资收益

二、营业利润 1,718.98 4,248.25 1,382.62 -473.70

加:营业外收入 37.70

减:营业外支出 23.00 0.54

三、利润总额 1,718.98 4,225.25 1,382.08 -436.00

减:所得税费用 415.08 626.80 231.92 8.75

四、净利润 1,303.90 3,598.45 1,150.16 -444.76

被评估单位 2021 年度、2021 年度及评估基准日的会计报表业经

大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计。

北京中企华资产评估有限责任公司 4

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

第二章 资产核实情况总体说明

一、资产清查核实内容

根据资产评估的有关规范要求,评估人员对评估范围内企业的资

产构成状况以及资产状况进行了现场调查核实;同时查阅了企业会计

资料,收集并现场分析了解资产情况,并对可能影响资产评估的重大

事项进行了调查。

列入核实范围的是北京京久安的全部资产及负债,资产负债类型

主要有:流动资产、非流动资产(固定资产、无形资产、递延所得税

资产)、流动负债等。

根据该公司提供的经审计后的财务报表,上述资产及负债评估基

准日的账面金额如下:

资产负债表

单位:人民币元

科目名称 账面价值

一、流动资产合计 101,194,676.75

货币资金 4,075,649.03

应收账款合计 48,730,845.65

减:坏帐准备 1,144,094.16

应收帐款净额 47,586,751.49

预付账款 1,132,992.74

其他应收款合计 45,277,687.79

减:坏帐准备 543,884.39

其他应收款净额 44,733,803.40

存货合计 3,665,480.09

减:存货跌价准备 -

存货净额 3,665,480.09

二、非流动资产合计 14,373,067.77

固定资产原值 20,855,322.06

其中:建筑物类 227,400.00

设备类 20,627,922.06

土地类 -

减:累计折旧 6,901,675.92

固定资产净值 13,953,646.14

其中:建筑物类 115,323.54

设备类 13,838,322.60

固定资产净额 13,953,646.14

无形资产合计 166,224.85

北京中企华资产评估有限责任公司 5

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

其中:土地使用权 -

减:无形资产减值准备 -

无形资产净额 166,224.85

递延所得税资产 253,196.78

三、资产总计 115,567,744.52

四、流动负债合计 29,490,193.52

应付账款 21,810,182.83

应交税费 1,626,539.59

其他应付款 6,053,471.10

其他流动负债 -

六、负债总计 29,490,193.52

七、净资产(所有者权益) 86,077,551.00

二、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估

项目团队按照专业划分财务、房产、设备等评估小组,并制定了详

细的现场清查核实计划。评估人员对评估范围内的资产和负债进行

了必要的清查核实。

1.指导企业填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清

查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要

求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同

时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标

等情况的文件资料等。

2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的

详细状况,然后仔细审查各类资产评估申报明细表,检查有无填项

不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资

料,检查资产评估申报明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位

对资产评估申报明细表进行完善。

3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在

被评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对

各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了

不同的勘查方法。

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4.补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充

分沟通,进一步完善资产评估申报明细表,以做到:账、表、实相

符。

5.查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的车辆等资产的产权证明文件资料进

行查验,核实是否有权属资料不完善、不清晰的情况,如有则提请

企业核实或出具相关产权说明文件。

三、影响资产核实的事项及处理方法

资产清查过程中,评估人员没有发现影响资产核实的事项。

四、核实结论

经过清查核实,除 6 项已费用化资产计算机软件著作权外,资产

核实结果与产权持有单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产

产权清晰。

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第三章 资产基础法评估技术说明

一、 流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的流动资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、

其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

货币资金 4,075,649.03

应收票据 0

应收账款 47,586,751.49

预付账款 1,132,992.74

其他应收款 44,733,803.40

存货 3,665,480.09

流动资产合计 101,194,676.75

(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,

首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与

被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最

后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。

2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的典

型特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、销售合同

与发票、存货出入库单,以及部分记账凭证等评估相关资料。

3.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员询问了产品的销售

模式;询问了销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款

项的回收情况、坏账准备计提的政策等。

(三)评估方法

1.货币资金

货币资金包括现金、银行存款。

(2)现金

现金为存放在企业财务部门的人民币。现金账面值 3,289.08 元,

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评估人员在企业出纳员的陪同下,对库存现金进行了监盘,并采取

盘点倒推方法验证基准日现金余额,并同基准日的现金日记账和总

账现金账户余额核对的方法确认评估值。

经评估,现金评估值为 3,289.08 元。

(2)银行存款

银行存款账面价值 4,072,359.95 元,共 3 个账户,均为人民币存

款账户。

核算内容为在建设银行生命科技园支行、上海浦东发展银行浦

发世纪城支行、上海浦东发展银行浦发慧中支行等银行机构的存

款。

评估人员对银行存款进行了函证,并取得了每户银行存款的银

行对账单,对其逐行逐户核对,同时检查未达账项的内容。经核对

被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号、金额等内容均属

实,未达账项不影响企业的净资产,银行存款以核实后的账面价值

确认评估值。

银行存款评估值为 4,072,359.95 元,评估无增减值变化。

货币资金合计评估值为 4,075,649.03 元,评估无增减值变化。

2.应收账款

应收帐款账面余额 48,730,845.65 元,核算内容为应收客户项目工

程款。已计提坏账准备 1,144,094.16 元,应收账款净额 47,586,751.49

元。

评估人员向被评估单位调查了解了应收单位的资信情况、历史

年度应收款的回收情况等。按照重要性原则,对大额或账龄较长等

情形的应收款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查。采用账龄

分析与个别认定相结合的方法确定评估值。同时将评估基准日计提

的应收款坏账准备评估为零。具体评估方法如下:

(1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为

评估值(如关联方内部往来款);

(2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项,采用应收

款项账龄分析法确定评估风险损失比例,从而预计应收账款可收回

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金额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下:

①账龄在一年以内的应收款项按 5%计取;

②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的 10%计取;

③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的 30%计取;

④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的 50%计取;

⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的 80%计取;

⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的 100%计取;

经上述评估,应收帐款评估值为 47,586,751.49 元,评估无增减

值。

3.预付账款

预付账款账面价值 1,132,992.74 元,核算内容为被评估单位按照

合同规定预付设备款、预付电费等。

评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原

因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则,对大额的预付账款

相应的合同、原始入账依据进行了抽查。对于按照合同约定能够收

到相应货物或形成权益的预付账款,以核实后的账面值确定评估

值。

预付账款评估值为 1,132,992.74 元,评估无增减值变化。

4.其他应收款

其他应收款账面余额 45,277,687.79 元,核算内容为与关联单位往

来款、应收借款及代垫款项等。已计提坏账准备 543,884.39 元,其他

应收款净额 44,733,803.40 元。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应

收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按

照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函

证,并对相应的合同进行了抽查。采用账龄分析的方法与个别认定

相结合方法确定评估值。同时将评估基准日计提的其他应收款坏账

准备评估为零。具体评估方法如下:

(1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为

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评估值(如关联方内部往来款);

(2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项,采用应收

款项账龄分析法确定评估风险损失比例,从而预计应收款项可收回

金额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下:

①账龄在一年以内的应收款项按 5%计取;

②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的 10%计取;

③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的 30%计取;

④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的 50%计取;

⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的 80%计取;

⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的 100%计取;

经上述评估,其他应收款评估值为 44,733,803.40 元,评估无增减

值。

5.存货

评估基准日存货账面余额 3,665,480.09 元,仅为工程施工 1 个科

目。

评估基准日工程施工账面余额 3,665,480.09 元,工程施工核算内

容为待分摊到工程项目的资产折旧及人工成本等工程成本。

评估人员向被评估单位相关人员调查了解了账面价值构成,相

应的明细账、原始入账依据进行了抽查,以核实入账金额的合理

性。

对待分摊到工程项目的资产折旧及人工成本以核实后的账面值

确定评估值。

工程施工评估值 3,665,480.09 元。

(四)评估结果

流动资产评估结果及增减值情况如下表:

流动资产评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

货币资金 4,075,649.03 4,075,649.03 0.00 0.00

应收票据 - - - -

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应收账款 47,586,751.49 47,586,751.49 0.00 0.00

预付账款 1,132,992.74 1,132,992.74 0.00 0.00

其他应收款 44,733,803.40 44,733,803.40 0.00 0.00

存货 3,665,480.09 3,665,480.09 0.00 0.00

流动资产合计 101,194,676.75 101,194,676.75 0.00 0.00

流动资产评估值 101,194,676.75 元,评估无增减值变化。

二、 房屋建筑物评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的房屋建筑物是北京京久安的集装箱活动房

屋,账面原值 227,400.00 元,账面净值 115,323.54 元。

(二)房屋建筑物概况

企业申报的集装箱活动房屋为流动性房屋,随工地转移。主要

为施工生产用材料库房及生活用宿舍、伙食房等。

1.建筑物用途分类:

纳入评估范围的房屋生产用材料库房、非生产用宿舍、厨房

等。

2.建筑物结构特征:

集装箱活动房为钢结构,钢板底座,外墙为双层钢板,中间加

保温材料,屋面为钢板加保温材料,塑钢门窗,可整体搬移。可满

足防潮、防雨功能。

配套工程:电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生

活用水罐。可满足生产、生活用水。

3.利用状况与日常维护

经现场勘察,委托评估建(构)筑物的状况如下:

(1)基础承载能力。各主要生产建筑物可整体搬移,在工作现场

放置平稳。

(2)主体结构强度,各类建(构)筑物承重构件和非承重构件仍具有

继续承载力和使用的功能。

(3)配套管线基本完好,使用状况正常。

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综上所述,评估人员认为本次评估范围内的集装箱活动房屋,

均具有继续正常使用的功能。

4.相关会计政策

(1)账面值构成

房产类资产账面价值主要为成品购置费。

(2)折旧方法

被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类

别、预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧

率如下:

固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%

房屋建(构)筑物 10 年 5 9.50

5.房屋建筑物权属状况

评估范围内的集装箱活动房屋共计为 3 项,均为北京京久安自

行购建,为施工现场生产及生活用房。

(三)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申

报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额

相符;然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使

明细金额及内容相符;最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记

账凭证等。

2.资料收集:评估人员根据房屋建筑物类资产的类型、金额等

特征收集了合同、发票及收集了日常维护与管理制度等评估相关资

料。

3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准

日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物

名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等

基本信息;了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用

信息;了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况;

填写了典型房屋建筑物的现场调查表。

4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类

资产的质量、功能、利用、维护等信息;调查了解了当地评估基准

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日近期的建筑安装市场价格信息;调查了解了房屋建筑物类资产账

面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规

定。

(四)评估方法

对集装箱活动房屋,主要采用成本法进行评估,得到其评估结

果。

1.重置全价的确定

重置全价主要通过对市场上销售同类集装箱活动房屋的厂家进

行询价,得出其购置价格。

2.综合成新率的确定

依据其经济寿命年限、已使用年限,通过对其进行现场勘查,

对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断,综合

确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

3.评估值的确定

评估值=重置全价× 综合成新率

(五)案例评估分析

案例:集装箱活动房(房屋建筑物评估明细表 4-6-1,第 1 项)

被评估单位:北京京久安环境科技发展有限公司

结构类型:钢结构

建成年月:2012 年 12 月 19 日

规格型号:6X3X2.7m

数量:10 套

建筑面积:180.00 平方米

账面原值:145,000.00 元

账面净值:72,485.50 元。

1.资产概况

集装箱房屋为单体集装箱房屋,钢结构部分采用集装箱钢质框

架,墙体采用彩钢岩棉夹芯板,墙体中含塑钢窗、防盗门。配套工

程:电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生活用水罐。

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经现场勘查无锈蚀、泄漏现象,目前使用状况良好。

2.重置全价的确定

经电话咨询及网络查询集装箱活动房生产厂家,6X3X2.7m 该集

装箱活动房,每台价格为 12,000.00 元,该集装箱活动房共计 10 套总

面积为 180 平方米,购置价为 120,000.00 元。生产厂家负责运输、安

装。

3.综合成新率的确定

该集装箱活动房于 2012 年 12 月建成,已使用 2.53 年,由于该集

装箱活动房为可移动板房,随施工场地转移,运输吊装时会对房屋

造成一定的影响,其耐用年限一般为 20 年,其:尚可使用年限为 17

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限-已使用年限)× 100%

综合成新率=17÷ (17+2.53)× 100%

=87%

4.评估值的确定

评估值=重置全价× 成新率

=120,000.00× 87%

=104,400.00 元

(六)评估结果

1.评估结果见下表:

金额单位:元

账面价值 评估价值 增值率%

建筑分类 原值 净值 原值 净值 原值 净值

房屋建筑物 227,400.00 115,323.54 192,000.00 170,160.00 -15.57 47.55

合计 227,400.00 115,323.54 192,000.00 170,160.00 -15.57 47.55

2.增减值原因分析:

房屋评估原值减值主要原因为集装箱活动房市场价格下降,造

成评估原值减值。

净值增值的主要原因为企业折旧年限低于评估经济寿命年限,

造成评估净值增值。

三、 机器设备评估技术说明

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(一)评估范围

纳入评估范围的设备类资产包括:机器设备、运输设备、其他设

备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面原值 账面净值

机器设备 11,955,573.24 9,110,597.28

运输设备 1,289,451.16 771,837.66

其他设备 7,382,897.66 3,955,887.66

合计 20,627,922.06 13,838,322.60

(二)机器设备概况

纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2012 年至 2021 年,分布

于北京京久安项目生产所在地和办公场所内。

1.设备类资产基本概况如下:

(1)机器设备有徐工集团生产的型号为 XZJ5294JQ25K 吊车、50 吨

吊车、扬州斯普森机械制造有限公司生产的型号为 TYNSDT3000 土压

泥水平衡顶管挖掘机、GDDT1400 顶管机、北京山推工程机械有限公

司生产的型号为 SLW50(加长臂)装载机、SLW50(先导)装载机、

无锡汉欣利建筑机械有限公司生产的型号为 v-250 打桩机、山西省工

程机械厂生产的型号为 F120BCC60(3)塔式起重机、德威土行孙工程机

械(北京)有限公司生产的型号为 DDW--1200 升 1600 型定向钻进铺管

钻机等,设备均能正常使用。

(2)车辆有轿车、皮卡车等,车辆均能正常使用。

(3)电子设备有电脑、打印机、复印机、点钞机、扫描仪、摄像机、

空调、家具、游艇、保洁船等,还有部分生产用的辅助设备,设备均

能正常使用。

2.利用状况与日常维护

公司建有设备的使用、维护保养及检定维修制度,定期对主要设

备进行常规检查,及时了解设备运行状况、发现设备事故隐患;建有

安全操作规范。

3.相关会计政策

(1)账面原值构成

机器设备的账面原值主要由设备购置价、运杂费等构成。

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运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费

等构成。

电子设备的账面原值主要由设备购置价等构成。

公司可以进行增值税抵扣。

(2)折旧方法

被评估单位采用(年限平均法)计提折旧。按设备资产类别、预

计使用寿命和预计残值,确定各类设备资产的年折旧率如下:

固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%

机器设备 5-10 5 19-9.5

车辆 5 5 19

其他设备 3 5 31.7

(三)核实过程

评估人员对北京京久安的机器设备等进行了清查核实和现场勘

察工作。

1.核实内容

(1)核对账目:根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细

表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然

后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相

符;最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。

(2)核实产权证明文件

对于生产用机器设备和办公电子设备,通过查阅并复印购置合

同和发票以确认其产权归属;对于车辆主要是查阅并复印了车辆行驶

证,以确定车辆的产权。

2.核实方法

(1)资料收集:评估人员按照重要性原则,根据设备类资产的类型、

金额等特征收集了设备购置发票、合同、技术说明书等评估相关资料。

评估人员对企业提供的申报明细表进行核查,对表中的错填和漏填

等不符合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充。

(2)现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日

申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、

数量、购置日期、生产厂家等基本信息;了解了设备的工作环境、利

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用情况、维护与保养情况等使用信息;了解了设备的完损程度和预计

使用年限等成新状况;了解了设备的技术水平;填写了典型设备的现

场调查表。

(3)根据现场实地勘察结果,进一步修正企业提供的评估明细

表,然后由企业盖章,作为评估的依据。

(4)现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性

能、运行、维护、更新等信息;调查了解了各类典型设备评估基准日

近期的购置价格及相关税费;调查了解了设备类资产账面原值构成、

折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

3.核实结果:北京京久安设备权属明确,账目清晰,均能正常使

用。

(四)评估方法

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条

件,主要采用成本法评估。

成本法

成本法计算公式如下:

评估值=重置全价× 综合成新率

(1)重置全价的确定

设备重置全价=设备购置价+运杂费-可抵扣的增值税

①购置价

对于大型设备,主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价

格,或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价;对于小

型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价;对

于没有市场报价信息的设备,主要是通过参考同类设备的购置价确

定。

②运杂费

运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有

关的各项杂费。运杂费计算公式如下:

运杂费=设备购置价× 运杂费率

如果购置价中包含运输费用则不另行计算。

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③对于车辆重置全价的确定,选取参照当地汽车交易市场评估

基准日的最新市场报价及成交价格资料并综合考虑车辆购置附加税

和其他费用后予以确定,其计算公式如下:

车辆重置全价=含税购置价+含税购置价/1.17× 购置税税率+其它

费用-设备购置价/1.17× 0.17

④申报电子设备类资产因多属于即买即用的设备,不需要安装

费和运杂费,故重置全价一般包括设备购置价。设备重置全价计算

公式如下:

设备重置全价=设备购置价-设备购置价/1.17× 0.17

(2)综合成新率的确定

①对于专用设备和通用机器设备,主要依据设备经济寿命年

限、已使用年限,通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了

解,确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

②对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命

年限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环

境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下:

年限法成新率 =(经济寿命年限-已使用年限 )/经济寿命年限

× 100%

③对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆

行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后

结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下:

使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限

× 100%

行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程

× 100%

理论成新率=MIN(使用年限成新率,行驶里程成新率)

对没有强制报废年限的车辆,采用尚可使用年限法,总使用年

限一般按 15 年考虑,接近或超过 15 年的根据实际尚可使用年限与已

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使用年限之和考虑。

通过现场勘察,查阅历史资料,向操作人员或管理人员进行调

查等方式,对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质

量、实际用途、使用条件、使用频次等进行了解,并根据经验分

析、判断车辆的新旧程度,确定车辆成新率调整系数,如果勘查判

断的新旧程度与计算的理论成新率差别不大的则不作调整。

综合成新率=理论成新率× 调整系数

(3)评估值的确定

评估值=重置全价× 综合成新率

(五)典型案例

案例一:土压泥水平衡顶管挖掘机(表4-6-4,序号2)

1.设备概况

设备名称:土压泥水平衡顶管挖掘机

资产编号:00013

型号规格:TYNSDT3000 型

生产厂家:扬州斯普森机械制造有限公司

购置时间:2012 年 6 月 4 日

启用日期:2012 年 9 月 30 日

账面原值:1,410,256.43 元

账面净值:634,460.09 元

设备特点:

GDDT 土压泥水平衡顶管机它采用一种固定大刀盘。本顶管机具

有结构简单、主轴、减速机泥水密封性能好,切土口不易堵塞等优

点。本顶管机是一种土压平衡和泥水平衡双重平衡顶管机,大刀盘

能平衡所处土层中挖掘面上的土压力。另外,在泥水仓内建立高于

地下水压力 10-20KPa 的泥水压力,以平衡地下水压力。这时能有效

防止挖掘面上产生塌方,用本公司 GDDT 型顶管机施工过后的地面沉

降很小。

刀盘可以泥水土压两用设计;壳体采用二段结构,便于运输;

采用内径 Φ520 螺输旋送机出土,可以变频调速;注浆注水时刀盘前

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面、壳体四周、泥土仓设计注浆机注水管路;动力箱面板预留观察

孔以应付特殊情况;控制方式采用 PLC 程序控制,变频启动调速;

主刀盘、螺旋输送机变频器单独控制。主要零部件油缸密封圈(美国

PARKER 公司)、行程仪(法国)、倾斜仪(德国)、PLC(日本三菱)、

电机(西门子贝德)、减速机(意大利邦飞利)质量优良,保证了设

备的安全可靠的运行。

施工工艺流程图:

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主要技术参数:

外形尺寸(mm):Φ3620×4900

主动力(kW):5× 30

螺旋输送机(kW):37

纠偏泵站(kW):5.5× 4

纠偏油泵最高工作压力(Mpa):31.5

纠偏油缸行程(mm):150

最大纠偏角度:2.5 度

纠偏油缸(T):8× 150

刀盘转速(rpm):0-1.6

刀盘扭矩(KN.m):895

螺旋输送机转速(rpm):18(变频调速)

顶管机装机容量(KW):137.5

整机重量(T):约 35.5

进排泥水管口径:6 寸

2.重置成本的确定

评估人员经过市场调查,并向设备生产厂家扬州斯普森机械制造

有限公司询价,确定该型号土压泥水平衡顶管挖掘机在评估基准日

的含税市场价格为 1,5500,000.00 元。

重置成本=含税市场价格-含税市场价格/1.17*0.17

=1,550,000.00-1,550,000.00/1.17*0.17

=1,324,800.00 元(取整)

3.成新率的确定

该设备于 2012 年 9 月投入使用,至评估基准日止已使用 2.7 年,

通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解,得知该定向钻进

铺管钻机工作环境良好、运行状况正常。另外公司有专人负责维

修,维护保障及时,可满足公司日常业务工作的要求。经评估人员

察看、分析实体损耗情况,考虑设备经济寿命年限,确定尚可使用

北京中企华资产评估有限责任公司 22

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年限为 15 年,成新率计算如下:

综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%

=15/(2.7+15)× 100%

=85%(取整)

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=1,324,800.00× 85%

=1,126,080.00(元)

案例二:越野车(表4-6-5,序号2)

名称:奔驰3498CC越野车

牌照号码:京QKZ701

型号:WDCDA5HB

生产厂家:梅赛德斯奔驰公司

购买日期:2021年4月26日

启用日期:2021年4月26日

已行驶里程:42635公里

账面原值:1,018,170.00元

账面净值:610,338.94元

1.车辆概况

主要技术参数

所属集团:戴姆勒-克莱斯勒

品牌:奔驰

级别:SUV/越野车/吉普车

发动机:3.5LV6

变速箱:AT

车体结构:5门5座SUV

百公里经济油耗:9.4

车身(长× 宽× 高):4788× 1911× 1779

车重:2135

轴距:2915

车门数:5

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座位数:5

前轮距:1644

后轮距:1647

最小离地间隙:291

车身结构:SUV

行李箱容积:833升

燃料种类:汽油

燃油最低标号:97号

油箱容积:95

环保标准:欧IV

供油方式:多点电喷

百公里耗油:9.4

百公里加速时间:8.4

最高车速:215

变速箱:7挡自动

驱动方式:前置四驱

助力类型:机械式液压动力

前悬挂类型:双横臂式独立悬架

后悬挂类型:多连杆独立悬架

发动机(L):3.5L

工作方式:自然吸气

气缸排列型式:V

汽缸数:6

马力:272

最大功率(kW):200

最大功率转速:6000

最大扭矩(Nm):350

最大扭据转速(rpm):2400-5000发

动机特有技术:可变进气歧管

轮胎规格:235/65R17

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该车辆至评估基准日止,现已运行2.22年,行驶42635公里,未

发生过交通事故,也未进行过大修。评估人员经现场观察及向相关

人员了解后认为:该车辆行驶年限及里程不长,车主单位重视维

护、保养、强化驾驶人员安全教育,使之各系统均处于较好的工作

状态,各项性能均可达到原设计要求,机件完整,车况良好,运行正

常,可满足使用需要。

2.重置全价的确定

①车辆购置价

查询2021年6月太平洋汽车网及北京地区近期汽车市场价格信

息,现确定本车辆评估基准日购置价(含税):1,060,000.00元

②车辆购置税

车辆购置税=车辆购置价/1.17× 10%

=1,060,000.00/1.17× 10%

=90,598.29元

③牌照等其他费

牌照等其他费含手续费等约500.00元。

④重置全价

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费-车辆购置

价/1.17× 0.17

=1,060,000.00+90,598.29+500.00-1,060,000.00/1.17× 0.17

=997,100.00(元)(取整)

3.成新率的确定

(1)理论成新率的确定

根据 2012 年 12 月 27 日商务部、国家发展和改革委员会、公安部、

环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》(2012 第 12 号令),

对非营运小型普通客车报废的寿命里程为 600000 公里,对该类客车

无报废年限限制。

参考《机动车强制报废标准规定》同类车辆的强制报废年限规

定,并参照车辆现状,该车辆已经使用2.22年,确定尚可使用年限为

北京中企华资产评估有限责任公司 25

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13年。

年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)

× 100%

=13/(13+2.22)× 100%

=85%(取整)

该车规定的报废里程为 600000 公里,已行驶里程为 42635 公里。

里程法成新率=(寿命里程-已行驶里程)/寿命里程× 100%

=(600000-42635)/600000× 100%

=93%

理论成新率按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定为

85%。

(2)现场勘查调整

现场勘查情况中下:

主控装置、方向机总成灵活,仪表指示准确;

主传动机构及底盘起动加速平稳,无异常声响,温度正常。变速

较轻、可靠,无撞击声。车底盘无变形;

加速性能与制动装置该车加速性良好,行驶平稳。车速紧急制动

时,制动距离符合要求,刹车轨迹左右基本一致;

润滑与环保发动机燃烧充分,尾气排放合格。润滑油呈淡黄透明

色,洁净;

外观门窗整洁,车身漆光亮。前后灯明亮无损坏。螺母无松动。

车内装饰及座椅状况良好。

经评估人员现场勘察认为,该车现场勘察成新率与理论成新率基

本一致,故对理论成新率不作修正。

故综合成新率为 85%

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=997,100.00× 85%

=847,535.00(元)

案例三:复印机(表4-6-6,序号5)

1.设备概况

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设备名称:夏普复印机

型号规格:261

生产厂家:夏普

购置时间:2012 年 7 月 31 日

账面原值:12,799.97 元

账面净值:977.32 元

主要技术参数:

类型:数码复合机

颜色类型:黑白

涵盖功能:复印/打印

复印分辨率(dpi):600× 600

复印尺寸:A3,A4,A5

内存容量:32MB,最大:1056MB

双面器:标配

自动输稿器:选配

网络功能:选配

接口类型:USB2.0

10Base-T/100Base-TX/1000Base-T(RJ-45 网络接口)

复印速度:26ppm

主机尺寸:623× 628× 653mm

重量:45kg

电源:AC220-240V,50/60Hz,7A

功率:1450W

系统平台:windows2000/XP/Vista/7

2.重置成本的确定

评估人员经过市场调查、询价,确定该型号复印机在评估基准

日的含税市场价格为 10,200.00 元。

重置成本=含税市场价格-含税市场价格/1.17× 0.17

=10,200.00-10,200.00/1.17× 0.17

=8,720.00(元)(取整)

3.成新率的确定

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该设备已经使用2.92年,经济使用寿命为6年,

成新率=(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限× 100%

=(6-2.92)/6× 100%

=51%(取整)

4.评估值的确定

评估值=重置成本× 成新率

=8,720.00× 51%

=4,483.00(元)

(六)评估结果

1.机器设备评估结果及增减值情况如下表:

机器设备评估结果汇总表

金额单位:人民币元

账面价值 评估价值 增值率%

科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值

设备类合计 20,627,922.06 13,838,322.60 19,286,290.00 16,776,327.00 -6.50 21.23

固定资产-机器设备 11,955,573.24 9,110,597.28 11,581,300.00 10,455,757.00 -3.13 14.76

固定资产-车辆 1,289,451.16 771,837.66 1,250,200.00 1,064,908.00 -3.04 37.97

固定资产-电子设备 7,382,897.66 3,955,887.66 6,454,790.00 5,255,662.00 -12.57 32.86

2.机器设备评估减值原因主要如下:

(1)机器设备中部分设备价格略有下降,造成评估原值减值;企业

计提折旧年限短于设备经济寿命年限,评估净值增值。

(2)部分车辆价格略有下降,造成评估原值减值;企业计提折旧年

限短于设备经济寿命年限,评估净值增值。

(3)电子设备主要为电子办公设备,这类设备更新换代较快,价

格降幅较大,造成评估原值减值;企业计提折旧年限短于设备经济

寿命年限,评估净值增值。

四、 其他无形资产-评估技术说明

(一)评估范围

评估基准日其他无形资产原始入账价值 186,587.84 元,账面价值

166,224.85 元,核算内容为外购广联达办公软件、视频会议软件。

另纳入评估范围的其他无形资产还包括已费用化表外资产 6 项

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计算机软件著作权。

(二)其他无形资产概况

1.纳入评估范围的广联达软件为 2021 年 11 月购入使用,具体包

括广联达安装算量 V3.0、定额排版系统 V3.0、造价指标分析 V4.0、计

价软件 GBQV4.0。

2.纳入评估范围的 6 项计算机软件著作权基本情况如下表:

序号 计算机软件著作权名称 证书号 登记号

1 污水处理监控系统 v1.0 软著登字第 0556231 2021SR050469

2 污水处理厂监管信息管理系统 v1.0 软著登字第 0556606 2021SR050844

3 污水处理厂设备监控系统 V1.0 软著登字第 0556229 2021SR050467

4 污水处理数据管理系统 V1.0 软著登字第 0556232 2021SR050470

5 净化水处理自动控制系统 V1.0 软著登字第 0555849 2021SR050087

6 污水处理运行管理系统 V1.0 软著登字第 0556212 2021SR050450

(三)核实过程

1.对于软件类无形资产评估人员核实过程如下:

(1)核对账目:根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细

表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然

后与被评估单位的其他无形资产明细账、台帐核对使明细金额及内容

相符;最后对其他无形资产核对了原始记账凭证等。

(2)资料收集:对软件类资产,评估人员收集了其他无形资产的采

购发票、入账依据等评估相关资料。

(3)现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日

申报的其他无形资产进行了现场勘查,了解了其他无形资产账面原值

构成等相关会计政策与规定。对软件,查看了其功能、性能、升级等

相关情况。

2.对于计算机软件著作权无形资产,评估人员采用如下评估程

序进行核实工作:

首先,结合企业业务特点下发评估所需资料清单和表格,要求

提交软件著作权登记证书,实际实施概况、对适用收入情况等资

料,并就所需完成的评估填报工作做沟通、答疑工作;其次,在企

业提交的资料基础上,通过专业访谈工作,核实计算机软件著作权

产权、实际应用和计算机软件著作权资产有效性,以及其获利期

限、获利能力等;最后,就评估组核实结果与企业管理层进行沟

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通、最终确认工作。

经以上核实工作,评估人员了解到:

A.企业申报的计算机软件著作权无形资产产权清晰、明确,全

部为自创形成;

B.上述纳入评估范围内的计算机软件著作权无形资产实际上存

在多个软件著作权组合发挥作用的实际情况,已在实际经营中投入

应用并取得相应效益,其适用于企业承接的污水处理厂技术服务项

目及污水处理厂设备销售业务上。

(四)评估方法

根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关

条件,不同资产选择的评估方法如下:

1.软件类资产的评估方法:对于评估基准日市场上有销售的外购

软件,按照评估基准日的市场价格作为评估值;

2.计算机软件著作权评估方法如下:

A.评估方法选择

本次评估的计算机软件著作权是帮助企业提高污水处理项目技

术服务水平和提高销售设备能力,它为所有者产生收益方式应该是

在使用该软件后为其产生收益,即其收益方式应该是间接收益模

式。

另外,因为本次评估的软件是企业开发的成果,并且在国内具

有创造性。因此对于本次评估的软件很难用“重置成本”来描述。基于

以上因素,本次评估我们没有用成本法。

市场比较法在资产评估中,不管是对有形资产还是无形资产的

评估都是可以采用的,采用市场比较法的前提条件是要有相同或相

似的交易案例,且交易行为应该是公平交易。结合本次评估软件技

术的自身特点及市场交易情况。据我们的市场调查及有关介绍,目

前国内类似软件版权的交易案例很难收集,因此本次评估由于没有

找到可对比的历史交易案例及交易价格数据,故市场法也不适用本

次评估。

由于以上评估方法的局限性,本次评估采用了收益法。

北京中企华资产评估有限责任公司 30

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B.主要评估方法介绍

本次计算机软件著作权评估主要采用收入分成模型进行评估操

作。

n

K Si

其基本计算公式如下: P (1 i)

t 1

t

P:委估计算机软件著作权的评估值

K:计算机软件著作权分成率

Si:第 i 年分成基数,按税后计算

t:计算的年次

i:折现率

n:计算机软件著作权经济收益期

3.计算机软件著作权资产评估主要参数的确定

A.未来年度分成基数的确定

本次计算机软件著作权分成基数按较常见的收入分成计取。公

式如下:

Si=收入总额,

收入总额按计算机软件著作权对应的污水处理技术服务收入和

设备销售收入计取。

B.收益年限的确定

收益预测年限取决于计算机软件著作权的剩余经济寿命年限,

本次评估剩余经济寿命综合考虑法律保护期限、版权类别、创作完

成时间、首次发表时间以及计算机软件著作权的权利状况等因素确

定。

C.折现率的确定

采用社会平均收益率模型来估测评估中适用的折现率。

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率,经查 WIND 资讯网提供的相关国债收益率数据预

以确定。

影响风险报酬率的因素包括技术风险、市场风险、资金风险和

管理风险。根据无形资产的特点和目前评估惯例,各个风险系数的

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取值范围在 0%-10%之间,具体的数值根据测评表求得。

(五)评估案例

计算机软件著作权组(共 6 项)

计算机软件著作权组对应企业承接的污水处理厂技术服务项目

及污水处理厂设备销售业务,与本次企业申报的污水处理技术服务

收入和设备销售收入相对应。

计算机软件著作权基本概况表:

计算机软件著作权名称 开发完成日期 首次发表日期 账面价值

1 污水处理监控系统 v1.0 2012/12/28 2021/1/25 0.00

2 污水处理厂监管信息管理系统 v1.0 2021/1/2 2021/1/17 0.00

3 污水处理厂设备监控系统 V1.0 2012/9/5 2012/11/22 0.00

4 污水处理数据管理系统 V1.0 2021/3/7 2021/3/15 0.00

5 净化水处理自动控制系统 V1.0 2012/8/10 2012/10/11 0.00

6 污水处理运行管理系统 V1.0 2012/11/8 2012/11/23 0.00

计算机软件一:污水处理监控系统 v1.0。

功能简介:实行实时数据处理、历史数据存储、统计数据处

理、报警处理、数据服务请求处理使其实现实时监控的功能。。

计算机软件二:污水处理厂监管信息管理系统 v1.0。

功能简介:对各个业务运行流程的生产过程监视、状态显示、

异常情况报警,管理设备档案、维护和维修、人员/设备考核、安全

生产、文明厂区、基础数据等功能。

计算机软件三:污水处理厂设备监控系统 V1.0。

功能简介:具备对进水温度、PH 值、SS、BOD、COD 流量,进

水井液位进行控制,提升泵房液位和提升泵池液位监测;对流量计

出口电动阀门远程遥控;提升泵及其电动阀远程启、停控制,状态

监视;中水车间设备运行控制运行监测等功能。

计算机软件四:污水处理数据管理系统 V1.0。

功能简介:拥有监控现场设备运行状况,实现数据采集、数据

处理、参数设置、安全管理的功能。

计算机软件五:净化水处理自动控制系统 V1.0。

功能简介:具备监测和控制功能,完善的保护和报警功能,手

动功能,水池防抽空功能。

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计算机软件六:污水处理运行管理系统 V1.0

功能简介:具有对各个业务运行流程的生产过程监视、状态显

示、异常情况报警等业务专门功能,管理设备档案、维护和维修、

人员/设备考核、安全生产、文明厂区、基础数据的功能。

A.技术权属核实及价值定义

根据评估人员的了解,本次评估的为计算机软件著作权。按照

国内计算机版权保护条例和其他有关知识产权法律、法规对版权”权

与利”的规定,本次评估的计算机版权转让应该包括如下权力:修改

权、复制权、发行权、出租权、信息网络传播权、翻译权、许可

权、转让权。在本次评估的计算机软件版权转让后,出让人将不再

具有上述计算机版权规定的权利。

本次评估的计算机软件内容包括:计算机软件程序的源程序和

目标程序;相关文档,即指用来描述程序的内容、组成、设计、功

能规格、开发情况、测试结果及使用方法的文字资料和图表等,包

括程序设计说明书、流程图、用户手册等。本次评估的计算机版权

转让应该是指出让人将与本次评估的计算机软件程序的源程序代码

和相关文挡一并交与受让方。

未来收入分成测算:采用以下公式计算业务未来分成额:

未来收入分成额=(污水处理技术服务项目收入+设备销售未来收

入)*收入分成率

对于收入分成率,在国际技术贸易及国内技术转让实务中已有

经验数据和惯例,在我国技术引进实践中,以净收入为分成基础,

其分成率通常不超过 5%,软件的分成率应该是随着时间的推移而下

降,且前期下降速度更快,软件产品随着使用年度增长,其价值也

在衰减,表现在提供的服务价格在下降,因此本次评估所选用的收

入分成率为 3%,并在收益年期内后期逐渐过渡至 2%。

B.收益年限的确定

一般认为计算机版权是有经济寿命周期的,根据国家《计算机软

件保护条例》的规定,计算机版权的保护期超过 50 年。但对于一项

计算机软件其使用性一般不会有 50 年,因此其经济寿命一般会短于

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其版权法定保护期。按目前的规律,计算机技术发展十分迅速,一

般技术的更新换代时间最长为 3~5 年,因此对于一般的软件,其经济

寿命也会相应地与计算机技术同步。但本次委估的计算机软件属于

工程技术服务领域内的用户软件。由于工程技术服务领域内的软件

对可靠性方面的要求极高,因此软件竞争相对受到一定限制,该软

件的使用寿命要比一般的软件的寿命相对长一些,因此可以判断该

软件的经济寿命至少可以达到 8 年。经核实 6 项计算机软件著作权从

登记日至基准日已使用 2 年,故从评估基准日开始计算,在今后的 6

年内,本次评估的软件不会完全被更为先进的软件所取代。

C.折现率的确定

采用社会平均收益率模型来估测评估中适用的折现率。

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率,WIND 资讯提供的基准日近期 10 年期国债收益率

为 3.5976%,取其为无风险报酬率。

影响风险报酬率的因素包括市场风险、资金风险和管理风险。

根据无形资产的特点和目前评估惯例,各个风险系数的取值范围在

0%-10%之间,具体的数值根据测评表求得。

a.对于技术风险,按技术风险取值表确定其风险系数。

技术风险取值表

分值

权重 考虑因素 序号 打分 合计

100 80 60 40 20 0

30% 技术转化风险 1 0 0 0

30% 技术替代风险 2 40 40 12

20% 技术权利风险 3 0 0 0

20% 技术整合风险 4 20 20 4

合计 16

技术转化风险:该技术已投入运营中故技术转化风险取 0。

技术替代风险:存在部分替代产品,故技术替代风险取 40;

技术权利风险:该技术为具有垄断性的技术,故技术权利风险

取 0;

技术整合风险:相关技术在细微环节需要进行一些调整,以配

合待估技术的实施,故取 20。

经评分测算,技术风险系数为 1.6%。

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b.对于市场风险,按市场风险取值表确定其风险系数。

市场风险取值表

考虑因素 分值

权重 分权重 打分 合计

100 80 60 40 20 0

40% 市场容量风险 1 20 20 8

40% 市场现有竞争风险 2 40 40 16

20% 市场潜在竞争风险 3 40 40 8

合计 32

市场潜在竞争风险评测取值表

分值

权重 考虑因素 序号 打分 合计

100 80 60 40 20 0

30% 规模经济性(A) 1 40 40 12

40% 投资额(B) 2 40 40 16

30% 销售网络(C) 3 40 40 12

合计 40

市场容量风险。市场总容量大且平稳(0);市场总容量一般,

但发展前景好(20);市场总容量一般且发展平稳(40);市场总容

量小,呈增长趋势(80);市场总容量小,发展平稳(100)。该类

计算机软件市场总容量一般,但发展前景好,取 20 分。

市场现有竞争风险。市场为新市场,无其他厂商(0);市场总

厂商数量较少,实力无明显优势(20);市场总厂商数量较多,但其

中有几个厂商具有较明显的优势(60);市场总厂商数量众多,且无

明显优势(100)。该类计算机软件市场中总厂商数量较少,个别厂

商具有明显竞争优势,取 40 分。

市场潜在竞争风险。市场潜在竞争风险有以下三个因素决定。

一是规模经济性。市场存在明显的规模经济(0);市场存在一

定的规模经济(40);市场基本不具规模经济(100)。该类产品生

产存在一定规模经济性,取 40 分。

二是投资额及转换费用。项目的投资额及转换费用高(0);项

目的投资额及转换费用中等(40);项目的投资额及转换费用低

(100)。该技术投资额及转换费用中等,取 40 分。

三是营销网络。计算机软件的营销依赖固有的营销模式(0);

计算机软件的营销在一定程度上依赖固有的营销模式(40);计算机

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软件的营销不依赖固有的营销模式(100)。该类计算机软件营销在

在一定程度上依赖固有的营销模式,取 40 分。

经评分测算,市场风险系数为 3.2%。

c.对于资金风险,按资金风险取值表确定其风险系数。

分值

权重 考虑因素 序号 打分 合计

100 80 60 40 20 0

50% 融资风险 1 1 40 40 20

50% 流动资金风险 2 2 40 0 0

合计 20

融资风险。项目投资额低,取 0 分,项目投资额中等,取 40

分,项目投资额高取 100 分。本无形资产需要的项目投资额中等,取

40 分。

流动资金风险。流动资金需要额少,取 0 分;流动资金需要额

中等取 40 分;流动资金需要额高,取 100 分。本无形资产所需流动

资金需要额少,取 0 分。

经评分测算,资金风险系数为 2.0%。

d.对于管理风险,按管理风险取值表确定其风险系数。

管理风险取值表

分值

权重 考虑因素 序号 打分 合计

100 80 60 40 20 0

40% 销售服务风险 1 1 20 60 24

30% 质量管理风险 2 2 40 40 12

30% 技术开发风险 3 3 40 40 12

合计 48

销售服务风险。已有销售网点和人员(0);除利用现有网点外,

还需要建立一部分新销售服务网点(20);必须开辟与现有网点数相

当的新网点和增加一部分新人力投入(60);全部是新网点和新的销

售服务人员(100)。该类计算机软件必须开辟与现有网点数相当的

新网点和增加一部分新人力投入,取 60 分。

质量管理风险。质保体系建立完善,实施全过程质量控制(0);

质保体系建立但不完善,大部分生产过程实施质量控制(40);质保

体系尚待建立,只在个别环节实施质量控制(100)。该类计算机软

件质保体现尚待完善,取 40 分。

技术开发风险。技术力量强,R&D 投入高(0);技术力量较强,

北京中企华资产评估有限责任公司 36

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

R&D 投入较高(40);技术力量一般,有一定 R&D 投入(60);技术

力量弱,R&D 投入少(100)。企业技术力量较强,与同行业其他厂

家相比 R&D 投入较高,取 40 分。

经测算,经营管理风险系数取 4.8%。

综上,技术风险、市场风险、资金风险和管理风险四项风险系

数 分 别 为 系 数 为 1.6% 、 3.2% 、 2.0% 、 4.8% 。 风 险 报 酬 率 合 计 取

11.60%。

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

=3.5976%+11.60%

=15.20%

D.评估结果的确定

根据各收益法主要参数的测算值,计算该类计算机软件著作权

的评估结果为 498.75 万元。

(六)评估结果

其他无形资产评估值 5,172,547.89 元,评估增值 5,006,323.04 元,

增值率为 3,011.78 %。增值主要原因为外购软件按照市场价格进行评

估后高于帐面摊余价值及计算机软件著作权无帐面值所致。

五、 递延所得税资产评估技术说明

评估基准日递延所得税资产账面价值 253,196.78 元。核算内容为

被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。评估人员就

差异产生的原因、形成过程进行调查和了解,核实该差异在确定未来

收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时,是否将导致产生可抵扣

金额,核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定,在此

基础上,对计提坏账形成的递延所得税资产,以核实后的账面值确认

评估值

递延所得税资产评估值为 253,196.78 元,评估无增减值。

六、 流动负债评估技术说明

北京中企华资产评估有限责任公司 37

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(一)评估范围

纳入评估范围的流动负债包括:应付账款、应交税费、其他应付

款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

应付账款 21,810,182.83

预收账款 0.00

应付职工薪酬 0.00

应交税费 1,626,539.59

应付股利 0.00

其他应付款 6,053,471.10

流动负债合计 29,490,193.52

(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表,

首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与

被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最

后按照重要性原则,对大额流动负债核对了原始记账凭证等。

2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动负债的典

型特征收集了评估基准日的采购合同与发票、完税证明,以及部分记

账凭证等评估相关资料。

3.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员调查了解了原材料

采购的商业信用情况;调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况;

(三)评估方法

1.应付账款

应付账款账面价值 21,810,182.83 元。核算内容为被评估单位因购

买材料、接受劳务等经营活动应支付的款项。主要为工程项目采购材

料款等。

评估人员向被评估单位调查了解了原材料采购模式及商业信用

情况,按照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了

函证,并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实后的账面值确定

评估值。

应付账款评估值为 21,810,182.83 元,评估无增减值变化。

北京中企华资产评估有限责任公司 38

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2.应交税费

应交税费账面价值 1,626,539.59 元。核算内容为被评估单位按照

税法等规定计提的应交纳的各种税费,包括:增值税、营业税、城市

维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税等。

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制

度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的纳税申报

表,以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实后的账

面值确定评估值。

应交税费评估值为 1,626,539.59 元,评估无增减值变化。

3.其他应付款

其他应付款账面价值 6,053,471.10 元,核算内容为被评估单位除

应付账款、预收账款、应付利息、应交税费等以外的其他各项应付款、

与关联单位往来款。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因,按照

重要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证,并

对相应的明细帐、原始入账依据进行了抽查。其他应付款以核实后的

账面值确定评估值。

其他应付款评估值为 6,053,471.10 元,评估无增减值变化。

(四)评估结果

流动负债评估结果及增减值情况如下表:

流动负债评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

应付账款 21,810,182.83 21,810,182.83 0.00 0.00

预收账款 0.00 0.00 0.00

应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00

应交税费 1,626,539.59 1,626,539.59 0.00 0.00

应付股利 0.00 0.00 0.00

其他应付款 6,053,471.10 6,053,471.10 0.00 0.00

流动负债合计 29,490,193.52 29,490,193.52 0.00 0.00

流动负债评估值 29,490,193.52 元,无评估增减值。

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第四章 收益法评估技术说明

十四、被评估企业的业务分析

(一)被评估企业简介

1.企业名称:北京京久安环境科技发展有限公司(以下简称“久安

环境”)

2.住所:北京市石景山区八大处高科技园区西井路 3 号 3 号楼 7930

房间

3.法定代表人:陈志峰

4.注册资本:3000 万元

5.实收资本:3000 万元

6.公司类型:有限责任公司(法人独资)

7.经营范围:环保科技的技术开发、技术咨询、技术服务、技术

转让;工程勘察设计;专业承包;产品设计;销售机械电器设备、空

调制冷设备、专用设备、环保设备。(依法须经批准的项目,经相关

部门批准后的内容开展经营活动)

8.企业简介:

北京京久安是北京久安建设投资集团下属子公司,2012 年 4 月

24 日成立,注册资本 3000 万元,基准日公司资产总额为 11,975.58 万

元,现有员工近 160 人,具有建设部颁发的环保工程专业承包叁级资

质证书。公司经营范围为环保科技的技术开发、技术咨询、技术服

务、技术转让;工程勘察设计;专业承包;产品设计;销售机械电

器设备、空调制冷设备、专用设备、环保设备。

北京京久安先后参建了北京市丰台区河西再生水厂及配套管网

工程、南郑县云河水利水电枢纽工程、酒仙桥污水处理厂除臭系统

设备采购、珠海市“全市污水管网建设工程”香洲区(第一批)、保税区

(第一批)、斗门区(第一批)项目。

北京中企华资产评估有限责任公司 40

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9.企业股权结构及变更情况

北京京久安成立于 2012 年 4 月 24 日,根据协议、章程的规定,

北京京久安申请登记的注册资本为人民币 3000 万元,由股东北京久

安建设投资集团有限公司于 2012 年 4 月 16 日之前一次缴足。股东北

京久安建设投资集团有限公司认缴人民币 3000 万元,占注册资本的

100%,出资方式为货币。截至 2012 年 4 月 16 日止,北京京久安已收

到股东北京久安建设投资集团有限公司缴纳的注册资本(实收资本)合

计人民币 3000 万元,实收资本占注册资本的 100%。北京润鹏冀能会

计师事务所有限责任公司出具了京润(验)字[2012]第 203492 号验资

报告。

截止评估基准日,北京京久安的股权架构如下:

序号 股东名称 注册资本 出资比例 实收资本 出资比例

1 北京久安建设投资集团有限公司 3,000.00 100.00% 3,000.00 100.00%

2 合计 3,000.00 100.00% 3,000.00 100.00%

10.企业经营管理结构

11.主要会计政策

(1)公司执行的会计政策:按照财政部颁布的《企业会计准则—基

本准则》(财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订)、2006 年 2

月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用

北京中企华资产评估有限责任公司 41

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

指南、企业会计准则解释及其他相关规定。

(2)会计年度

公司采用公历年度,自每年公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(3)记账本位币

公司以人民币为记账本位币。

(4)固定资产折旧

公司的固定资产类别、预计使用寿命、预计净残值率和年折旧

率如下:

资产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)

房屋建筑物 15-30 5 3.17-6.3

机器设备 10 5 9.5

电子设备 5 5 19

运输设备 5 5 19

其他设备 5 5 19

(5)主要税项

税种 计税依据 税率

增值税 应税收入 6%、17%

营业税 应税收入 3%

城市维护建设税 应缴流转税税额 7%

教育费附加 应缴流转税税额 3%

地方教育费附加 应缴流转税税额 2%

企业所得税 应纳税所得额 15%

北京京久安环境科技发展有限公司于 2021 年 11 月取得高新技术

企业资格,2021-2021 年度享受 15%的企业所得税优惠税率。

(二)被评估企业的生产经营及盈利模式分析

1.基本情况

北京京久安属于施工企业,主要产品有:市政工程、环保工程

施工及技术服务等。

2.生产模式

北京京久安生产模式主要是施工总承包模式。企业派管理人员

组成项目部对施工项目进行管理,下面有材料供应商、机械设备供

应商、劳务分包等公司共同完成项目实施。

北京中企华资产评估有限责任公司 42

北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

在企业资源不能满足业务需求时,企业会通过人员招聘、扩大

供货商范围等方法以增加生产能力。

3.定价模式

北京京久安主要业务是工程施工,所以定价模式主要是通过建

筑市场的投标、竞标获得定价。

北京京久安根据客户招标情况综合估算总投资、单位材料消

耗、单位人工消耗、综合单位生产成本等;然后,被评估企业在其

估算的综合单位生产成本基础上,加上一定的毛利润向客户单位提

交报价。

(三)被评估企业在行业中的竞争优势、劣势及面临的风险分析

1.竞争优势

北京京久安是上市公司北京久安建设投资集团有限公司的控股

子公司,自成立以来,依托自身优势和母公司资源,具备较大竞争

力。

(1)技术优势

北京京久安拥有 6 项软件著作权证书,分别为“污水处理监控系

统 V1.0”、“污水处理厂监管信息管理系统[简称:监管信息管理系

统]V1.0”、“污水处理厂设备监控系统 V1.0”、“污水处理数据管理系统

V1.0”、“净化水处理自动控制系统 V1.0”、“污水处理运行管理系统

V1.0”。

(2)业绩优势

北京京久安先后承建了多项大型污水资源化工程,与同行业竞

争对手相比,具备领先的业绩优势,在工程招投标评分阶段,业绩

是项目业主较为看重的评分项,经验丰富的投标单位具有更大的中

标机会。

3.竞争劣势

北京京久安成立时间较晚,在行业内不占据时间优势。

4.面临的风险

企业可能面临经济环境风险、政策环境风险和技术风险,具体

如下所述:

北京中企华资产评估有限责任公司 43

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(1)经济环境风险:被评估单位面临成本推动型通胀的风险,土

地和劳动力等要素价格不断上涨,原材料等要素成本也不断上升,

环保产品出厂价格和购进价格上涨压力较大,成本上升也从上游向

下游的传导效益将不断释放。

(2)政策环境风险:被评估单位是一个典型的政策主导型行业,

受到政策面的重大影响,而国家财税政策尚处于改革之中,其出台

的改革政策可能招致企业适应性的问题。

(3)技术风险:尽管在国内算拥有先进的技术,但是,我国水污

染治理设备在国际市场占有份额很小,尽管国家近年来出台很多政

策促进设备出口,但由于技术达不到国际先进水平,很难在国际市

场上打开销路。

(四)被评估企业的发展战略及经营策略

北京京久安未来的发展方向主要是在保证原有基础的市政工程

施工基础上,向水处理领域大面积开展业务,继续以市场为导向,

努力提升市场知名度和市场占有率。在以承接工程的基础上继续扩张

业务,在重点城市重点领域加强市场开发队伍建设,以系统化的方

法和措施,对市场体系进行拓展,进一步提升企业的市场业务。

十五、被评估企业的资产与财务分析

(一)资产配置和使用情况

1.经营性资产的配置和使用情况

被评估企业经营性资产的配置能保障正常的生产经营活动,截止

评估基准日各项资产配置均可有效使用。

2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况

(1)非经营性资产

非经营性资产是指与被评估企业主营业务无关的资产,该类资产

基本不产生收益,会增大资产规模,降低企业利润率。经分析,被评

估单位非经营性资产包括:其他应收款中关联单位的往来款、资金拆

借款和递延所得税资产。

(2)非经营性负债

北京中企华资产评估有限责任公司 44

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非经营性负债是指与企业未来经营无直接关系或净现金流量预

测中未考虑的被评估企业应付而未付款项。经分析了解,被评估单位

非经营性负债包括其他应付款中关联单位的往来款。

(3)溢余资产/负债

溢余资产、溢余负债是指评估基准日超过企业生产经营所需,

评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产、负债。溢余资

产主要包括:货币资金,被评估企业不存在溢余负债。

(二)历史年度财务分析

1.财务状况与经营业绩

被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下:

基准日及前三年资产负债表

金额单位:人民币万元

项目/年度 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 6 月

流动资产 4,985.64 13,992.97 11,514.35 10,119.47

非流动资产 932.72 1,352.38 1,322.20 1437.31

其中:固定资产 908.35 1,311.09 1,284.19 1,395.36

无形资产 0.00 4.96 3.93 16.62

递延所得税资产 24.37 36.33 34.07 25.32

资产总计 5,918.36 15,345.34 12,836.55 11,556.77

流动负债 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

非流动负债

负债合计 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02

所有者权益 4,303.90 7,902.36 9,052.51 8,607.76

被评估单位评估基准日及前三年利润表如下:

基准日当期及前三年利润表

金额单位:人民币万元

项目/年度 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

营业收入 4,093.61 14,196.60 6,605.30 0.00

营业成本 1,646.66 8,743.29 4,341.33 18.74

营业税金及附加 54.62 352.01 105.90 0.11

营业费用

管理费用 579.06 717.78 791.29 519.01

财务费用 -3.18 -9.46 -0.81 -5.79

资产减值损失 97.47 144.73 -15.04 -58.36

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项目/年度 2012 年度 2021 年度 2021 年度 2021 年 1-6 月

投资收益

营业利润 1,718.98 4,248.25 1,382.62 -473.70

营业外收入 37.70

营业外支出 0.00 23.00 0.54 0.00

利润总额 1,718.98 4,225.25 1,382.08 -436.00

所得税费用 415.08 626.80 231.92 8.75

净利润 1,303.90 3,598.45 1,150.16 -444.76

2.主要财务指标分析

表三:2012-2021 年 6 月主要财务指标

指标分析 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 1-6 月

盈利能力分析

净资产收益率 30.30% 58.96% 13.57% -5.04%

总资产报酬率 15.07% 39.83% 9.81% -3.53%

主营业务利润率 58.44% 35.93% 32.67%

主营业务成本率 40.23% 61.59% 65.72%

偿债能力分析

资产负债率 27.28% 48.50% 29.48% 25.52%

流动比率 3.09 1.88 3.04 3.43

速动比率 3.03 1.88 3.04 3.31

营运能力分析

应收账款周转率 2.26 2.41 0.84 0.00

存货周转率 16.34 128.54 246.11 0.10

流动资产周转率 0.82 1.50 0.52 0.00

总资产周转率 0.69 1.34 0.47 0.00

企业流动比率基本等于速动比率,且在一个比较优良的范围,资

产负债也很低。说明资产优良,流动性好。偿债能力强。

十六、收益预测的假设条件

本评估报告收益预测的假设条件如下:

(一)一般假设

9.假设评估基准日后被评估企业持续经营。

10.假设评估基准日后被评估企业所处国家和地区的政治、经济

和社会环境无重大变化。

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11.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展

政策无重大变化。

12.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政

策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化。

13.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的,

且有能力担当其职务。

14.假设企业可持续申请并获得高新技术企业资质,未来预测年

度所得税率为 15%。

15.假设被评估企业完全遵守所有相关的法律法规。

16.假设评估基准日后无不可抗力对被评估企业造成重大不利影

响。

(二)特殊假设

1.假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。

2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上,经营范围、方式与目前保持一致;

3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金

流出为平均流出;

4.假设未来期被评估单位生产方式、生产规模、产品结构、投

资和开发技术水平稳定、持续经营;

5.假设预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍稳

定,未出现影响企业发展的重大人员变动;

6.假设评估评估基准日以后,未来期建设项目将按预期投资计

划、竣工时间相继投入正常运营。

本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时

成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本

评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责

任。

十七、评估计算及分析过程

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(一)收益法具体方法和模型的选择

本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。

企业自由现金流折现模型的描述具体如下:

股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值

1.企业整体价值

企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据

被评估企业的资产配置和使用情况,企业整体价值的计算公式如下:

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负

债价值+长期股权投资价值

(1)经营性资产价值

经营性资产是指与被评估企业生产经营相关的,评估基准日后企

业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公

式如下:

n

Fi Fn

P (1 r)

i 1

i

r (1 r)n

其中:P:评估基准日被评估企业经营性资产价值;

Fi:评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量;

Fn:预测期末预期的年企业自由现金流量;

r:折现率(此处为加权平均资本成本,WACC);

n:预测期;

i:预测期第 i 年。

其中,企业自由现金流量计算公式如下:

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

运资金增加额

其中,折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下:

E D

WACC K e K d (1 t)

ED ED

其中:ke:权益资本成本;

kd:付息债务资本成本;

E:权益的市场价值;

D:付息债务的市场价值;

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t:所得税率。

其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算,计算

公式如下:

K e rf MRP β L rc

其中:rf:无风险收益率;

MRP:市场风险溢价;

βL:权益的系统风险系数;

rc:企业特定风险调整系数。

(2)溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后

企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。

(3)非经营性资产、非经营性负债价值

非经营性资产、非经营性负债是指与被评估企业生产经营无关

的,评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经

营性资产、非经营性负债单独分析和评估。

2.付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估企业需要支付利息的负债。付息

债务以核实后的账面值作为评估值。

(二)收益期和预测期的确定

1.收益期的确定

评估基准日被评估企业经营正常,没有对影响企业继续经营的核

心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期

限等进行限定,或者上述限定可以解除,并可以通过延续方式永续使

用。故本评估报告假设被评估企业评估基准日后永续经营,相应的收

益期为无限期。

2.预测期的确定

由于被评估企业近期的收益可以相对合理地预测,而远期收益预

测的合理性相对较差,按照通常惯例,评估人员将企业的收益期划分

为预测期和预测期后两个阶段。

评估人员经过综合分析,预计被评估企业于 2021 年达到稳定经

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营状态,2021 年以后永续经营。

(三)企业自由现金流的预测

1.主营业务收入的预测

(1)历史数据

被评估企业历史年度的主营业务收入主要来源于市政给排水收

入、污水处理整体解决方案、技术服务收入和设备销售收入等。评估

基准日及前三年,被评估企业主营业务收入情况如下:

单位:人民币元

序号 项目 2012 年 2021 年 2021 年 2021 年 1-6 月

1 市政给排水收入 40,724,746.00 0.00

2 污水处理整体解决方案收入 61,667,754.00 31,517,611.36

3 技术服务收入 24,594,934.64 22,543,539.34 12,228,314.06 0.00

4 设备销售收入 16,341,197.95 17,029,980.93 22,307,065.71 0.00

合计 40,936,132.59 141,966,020.27 66,052,991.13 0.00

从上表分析,2021 年比 2012 年有大幅度提高,而 2021 年又下降。

因企业 2012 年 4 月刚刚成立,发展初期尚不稳定,随着参与市场充

分竞争,业务会逐步稳定发展。

(2)未来年度主营业务收入的预测

①未来年度市政给排水收入的预测

市政工程是指市政设施建设工程。在我国,市政设施是指在城市

区、镇(乡)规划建设范围内设置、基于政府责任和义务为居民提供有

偿或无偿公共产品和服务的各种建筑物、构筑物、设备等。在我国城

镇化建设的大背景下,市政工程行业将获得更大的发展,也必将吸引

更多的企业争夺市场。

我国已经进入城镇化与城市发展双重转型的新阶段,预计城镇化

率年均提高 0.8-1.0 个百分点,到 2021 年达到 52%左右,到 2030 年达

到 65%左右。因此,市政工程的市场将更加庞大,而处于市政工程产

业链中的各个领域都将受益。

城镇化建设是市政工程市场最大的推动力。当前,我国城市化

还在快速发展中,大中小城市以及城乡一体化的发展中的众多城市

基础设施,道路、水厂、污水处理等建设都在不断上马。特别是城

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市污水处理和垃圾处理,我国无论是在质量和数量上都面临很多问

题,未来必将投入更多资金整治,因此,市政行业发展的空间广

阔。

同时,未来对市政设施提出了更高、更多的要求。政府财政未

来将加大对城市公用事业投资比重,特别是加强对县级城市的财政

转移支付力度,承担起城市各类市政管网以及大型市政设施的投

资,在巨大的资金投入面前,也要求有较高的投入产出比。因此,

对市政行业而言,需要以更为高效的效率和更加优良的质量,完成

市政工程,否则只能在激烈的投标竞争中败下阵来。此外,市政基

础设施的维护和保养也将日益受到重视,并成为市政工程中逐渐开

发的蓝海地带,这也势必吸引更多竞争者。

随着大众城市倾向于集中建立污水厂,规模逐渐增大,建设了

25-40 万立方米/d 的污水厂。污水厂的进水一般含有 30- 70%工业废

水,但要求工厂废水进行预处理后才能接入城市污水处理厂。一级

污水处理厂的工艺普遍要采用活性污泥法,大多用鼓风机转送空气

作为氧源。此外,当前普遍重视城市污水厂出水的利用,特别是在

水源缺乏的城市,污水厂的出水已经考虑作为水资源利用。所以,

在污水处理流程上也有了较大的提高。目前,污水厂的出水主要考

虑用作灌溉农田、城市景观或河沟的补充水,工业冷却水以及市政

杂用水等。

对未来年度企业市政给排水收入的预测,本次 2021 年 7-12 月预

测数据主要根据企业提供的 2021 年预算预测;2021 年以后预测数据

主要根据企业的发展计划并根据实际情况进行调整确认。

②未来年度污水处理整体解决方案收入的预测

中国水资源人均占有量少,空间分布不平衡。随着中国城市

化、工业化的加速,水资源的需求缺口也日益增大。在这样的背景

下,污水处理行业成为新兴产业,目前与自来水生产、供水、排

水、中水回用行业处于同等重要地位。

近年来,我国污水处理行业突飞猛进,整体发展处于快速成长

期,主要表现在污水处理能力迅速扩张、污水处理率稳步提高、污

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水处理量快速增长等方面。截至 2021 年底,全国设市城市、县(以下

简称城镇,不含其它建制镇)累计建成污水处理厂 3717 座,污水处理

能力 1.57 亿立方米/日,较 2021 年新增约 800 万立方米/日。同时仅

2021 年第四季度全国设市城市建成投入运行污水处理厂 2107 座,形

成污水处理能力 1.29 亿立方米/日;县城污水处理厂已有 1402 个,占

县城总数的 86.9%;累计建成污水处理厂 1610 座,形成污水处理能力

0.28 亿立方米/日。

在城镇污水处理厂运行方面,通报显示,全国 36 个大中城市(直

辖市、省会城市和计划单列市)污水处理厂累计处理污水量 45.8 亿立

方米,同比增长 12.0%。2021 年,全国城镇污水处理厂累计处理污水

480.6 亿立方米,比 2021 年增长 8.1%。

尽管我国污水处理行业发展速度较快,但由于我国环保产业起

步较晚,目前污水处理设施的覆盖程度还有待进一步提高。前瞻产

业研究院发布的《中国互联网+污水处理行业商业模式创新与投资机

会深度研究报告》显示,为提高我国污水处理设施覆盖程度及污水再

生利用能力,未来我国污水治理领域投资规模仍将保持在较高水

平。根据国务院于 2012 年 4 月发布的《“十二五”全国城镇污水处理及

再生利用设施建设规划》,“十二五”期间,我国城镇污水处理及再生

利用设施建设规划投资近 4300 亿元。其中,各类设施建设投资 4271

亿元,包括完善和新建管网投资 2443 亿元、新增城镇污水处理能力

投资 1040 亿元、升级改造城镇污水处理厂投资 137 亿元、污泥处理

处置设施建设投资 347 亿元以及再生水利用设施建设投资 304 亿元。

“十二五”期间,我国将新建污水管网 15.9 万公里,新增污水处理

规模 4569 万立方米/日,升级改造污水处理规模 2611 万立方米/日,新

建污泥处理处置规模 518 万吨(干泥)/年,新建污水再生利用设施规模

2675 万立方米/日;到 2021 年,我国城市污水处理率及城镇污水处理

设施再生水利用率规划分别达 85%和 15%以上。未来污水治理领域较

大规模的投资将为我国污水治理企业发展提供广阔的市场空间。

城镇污水垃圾处理设施建设推动了环保产业发展,到 2021 年城

市污水处理率将不低于 90%,我国污水处理业务市场空间广阔。此

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外,国家鼓励利用再生水的政策,也将对污水深度处理业务提供广

阔的市场空间。我国污水处理建设的严峻形势,县城和建制镇污水

处理率较低的现状,为污水处理市场的建设、运营投资均带来巨大

投资空间。

因此,对未来年度污水处理整体解决方案的预测,预计未来年度

每年将以一定的比例逐年增长。

③未来年度技术服务收入预测

对未来年度技术服务收入的预测,预计预计未来年度每年将以一

定的比例逐年增长。

预测期内主营业务收入预测值如下表:

金额单位:万元

预测数据

序号 项目

2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

1 市政给排水收入 2,000.00 2,500.00 3,125.00 3,593.75 4,132.81 4,339.45 4,339.45

2 污水处理整体解决方案收入 15,000.00 18,750.00 23,437.50 26,953.13 30,996.09 32,545.90 32,545.90

3 技术服务收入(咨询、设计) 1,650.00 3,300.00 4,452.78 5,120.70 5,888.80 6,183.24 6,183.24

4 设备销售收入 1,000.00 1,250.00 1,562.50 1,796.88 2,066.41 2,169.73 2,169.73

合计 19,650.00 25,800.00 32,577.78 37,464.45 43,084.11 45,238.32 45,238.32

2.主营业务成本的预测

主营业务成本主要为施工成本,施工成本主要包括专业分包费

用、材料费用、分包工程成本、设备采购、工程机械费、项目部人员

工资、各项保险、住房公积金、折旧、其他间接费用、合同毛利等。

(1)工资、社保及福利费

工资主要根据企业劳动人事部门提供的历史及未来 5 年职工人

数、2012 年至 2021 年 1-6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素

进行预测。工资附加按照国家规定并考虑企业历史实际计提情况,

根据计提基数及计提比例计算得出,即工资及福利以工资总额为基

数,按企业历史年度各项福利占工资总额的比例进行预测。

(2)劳务分包费用、材料费

对未来年度劳务分包费用、材料费的预测,按企业历史年度劳甸

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分包费用、材料费和工程机械费占主营业收入的比例进行测算。

(3)工程机械费

未来年度受劳务成本和材料市场价格的影响,预计未来年度每

年将以一定的比例逐年增长。

(4)设备采购:未来年度受市场价格变动的影响,预计未来年度

每年将以一定的比例逐年增长。

(5)技术服务费

对未来年度技术服务费的预测,按历史年度技术服务费占主营业

收入的比例进行测算。

(6)折旧:折旧的预测详见企业未来年度折旧及摊销的测算表。

(7)其他间按费用:预计未来年度每年将以一定的比例逐年增长。

(8)合同毛利:未来年度的合同毛利按历史年度合同毛利与主营

业务收入的比例的均值与未来收入乘积进行测算。

预测期内主营业务成本预测值如下表:

金额单位:万元

预测数据

项目名称

2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

市政给排水收入 1,600.00 2,079.03 2,602.30 3,015.75 3,502.38 3,699.01 3,699.72

污水处理整体解决方案收入 12,400.00 15,384.95 19,127.82 22,081.79 24,922.50 26,231.97 26,236.73

技术服务收入(咨询、设计) 825.00 1,169.97 1,465.56 1,723.51 1,981.12 2,139.37 2,139.76

设备销售收入 900.00 1,108.65 1,388.76 1,590.77 1,828.54 1,924.61 1,924.96

合 计 15,725.00 19,742.59 24,584.43 28,411.83 32,234.54 33,994.96 34,001.18

3.营业税金及附加的预测

营业税金及附加主要为营业税、城市建设税、教育费附加、地方

教育附加等。其中营业税按主营业务收入的 3%缴纳。城建税按增值

税及营业税的 7%,教育费附加按增值税及营业税的 3%,地方教育

附加按增值税及营业税的 2%进行测算。

其中应交增值税按设备销售收入扣减成本的 17%及按技术服务

收入的 6%缴纳。

营业税金及附加具体预测详见预测计算表。

金额单位:万元

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序号 税种 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

1 营业税 405.45 500.22 623.54 717.07 824.63 865.86 865.86

2 城建税 33.04 45.64 58.26 66.92 76.97 80.51 80.51

3 教育附加 14.16 19.56 24.97 28.68 32.99 34.50 34.50

4 地方教育税金及附加 9.44 13.04 16.65 19.12 21.99 23.00 23.00

5 地方水利建设基金 19.65 25.80 32.58 37.46 43.08 45.24 45.24

主营业务税金及附加合计 481.73 604.27 755.99 869.24 999.65 1,049.12 1,049.11

4.管理费用的预测

管理费用主要包括车辆使用费、业务招待费、差旅费、职工薪酬

及福利、会议费、折旧费、研发工资、研发材料费、研发折旧、研发

间接费用、劳保费、其他、培训费、印花税、服务费、交通费、办公

费、无形资产摊销、房租、车船税、物业费用、装修费等。

(1)工资、社保及福利费

工资主要根据企业劳动人事部门提供未来 5 年职工人数、2012

年至 2021 年 1-6 月平均工资水平以及考虑未来工资增长因素进行预

测。工资附加按照国家规定并考虑企业实际计提情况预测,即以工

资总额为基数,按企业历史年度各项福利占工资总额的比例进行预

测。

(2)车辆使用费:未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。

(3)业务招待费、差旅费:未来年度按历史年度业务招待费、差旅

费占主营业务收入的比例进行测算。

(4)会议费:未来年度将基本保持不变。

(5)折旧费、无形资产摊销、研发折旧的预测详见企业未来年度折

旧及摊销测算表。

(6)研发材料费用、研发间接费用:未来年度受市场价格的影响,

未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。

(7)劳保费、其他、办公费、房租、车船税:未来年度将基本保持

不变。

(8)印花税:未来年度按印花税占主营业务收入的比例进行测算。

(9)交通费:未来年度每年将以 10%的比例逐年增长。

(10)招标代理服务费:未来年度按历史年度招标代理服务费占主

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营业务收入的比例进行测算。

未来期管理费用预测表如下:

金额单位:万元

序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

1 车辆使用费 7.32 8.96 9.86 10.84 11.93 13.12 13.12

2 业务招待费 10.00 13.13 16.58 19.07 21.93 23.02 23.02

3 差旅费 40.00 52.52 66.32 76.26 87.70 92.09 92.09

4 职工工资 223.79 356.50 409.98 471.47 542.19 623.52 623.52

5 职工福利费 6.20 7.04 8.10 9.32 10.71 12.32 12.32

6 医疗保险 28.64 32.79 37.71 43.36 49.87 57.35 57.35

7 养老保险 42.39 48.98 56.33 64.78 74.49 85.67 85.67

8 失业保险 2.12 2.42 2.79 3.21 3.69 4.24 4.24

9 工伤保险 1.43 1.71 1.97 2.26 2.60 2.99 2.99

10 生育保险 2.29 2.51 2.88 3.31 3.81 4.38 4.38

11 教育经费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

12 住房公积金 22.69 36.14 41.56 47.79 54.96 63.21 63.21

13 会议费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

14 折旧费 32.01 41.65 35.62 14.81 13.56 14.15 15.61

15 研发工资 91.88 299.00 343.85 395.43 454.74 522.95 522.95

16 研发材料费用 65.19 216.57 238.22 262.04 288.25 317.07 317.07

18 研发折旧 0.83 1.09 0.93 0.39 0.35 0.37 0.41

20 研发间接费用 41.77 105.58 116.14 127.75 140.53 154.58 154.58

24 劳保费 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

25 其他 2.43 300.00 300.00 300.00 200.00 200.00 200.00

26 培训费 19.91 23.40 23.40 23.40 23.40 23.40 23.40

27 印花税 10.00 13.13 16.58 19.07 21.93 23.02 23.02

28 交通费 5.00 5.50 6.05 6.66 7.32 8.05 8.05

29 办公费 71.12 93.10 93.10 100.00 100.00 100.00 100.00

30 无形资产摊销 0.77 1.03 1.03 1.02 1.00 1.00 1.00

31 房租 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

32 车船税 0.32 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35

33 财务审计费 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00

34 物业费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

35 招标代理服务费 8.97 11.78 14.87 17.10 19.67 20.65 20.65

36 装修费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

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序号 项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

合计 768.06 1,705.86 1,875.19 2,050.69 2,165.98 2,398.51 2,400.01

5.营业外收支预测

营业外支出主要为捐赠支出、罚款及滞纳金。

由于营业外收支发生的偶然性较大,故本次评估不予预测。

6.所得税的预测

北京京久安被北京市科学技术委员会、北京市财政局认定为高新

技术企业,于 2021 年 11 月取得 GR202111000473 号高新技术企业证书

(有效期三年),2021-2021 年度享受 15%的企业所得税优惠税率。

根据《高新技术企业认定管理办法》(国科发火[2008]172 号)相关

高新技术企业认定标准、被评估企业研发项目科技成果转化情况、研

发人员数量及研发投入情况等,我们认为被评估企业将持续符合高新

技术企业的认定标准,在 2021 年高新技术企业证书到期之后仍能持

续获得高新技术企业证书,并享受企业所得税优惠政策。因此,本次

评估企业所得税税率取 15%。

计算公式:所得税=应纳税所得额× 所得税率。

7.营运资金增加(减少)的预测

(1)基准日营运资金

营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化,因提供商业信用

而占用的现金,正常经营所需保持的现金等;同时,在经济活动中,

获取他人提供的商业信用,相应可以减少现金的即时支付。其他应收

款和其他应付款核算内容部分为非正常的经营性往来,预测时假定其

保持基准日余额持续稳定。所以计算营运资金的增加需考虑正常经营

所需保持的现金、应收账款(含应收票据)、预付款项、存货、应付账

款、预收款项等几个因素。

被评估企业基准日营运资金在企业账面值中扣除溢余资产、非经

营性资产、非经营性负债、最低现金保有量后,为 3,042.09 万元。

(2)最低现金保有量的预测

对于最低货币资金保有量的计算,首先计算未来年度的付现成

本,付现成本支付周期约为 1 个月,故以 1 个月的付现成本作为最低

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货币资金保有量。评估基准日被评估企业最低现金保有量为 116.70 万

元。

(3)非现金营运资金的预测

年非现金营运资金=(流动资产-货币资金)-流动负债

根据上述公式,按照年主营业务收入增加所需增加的年非现金营

运资金进行测算。

(4)营运资金增加额的测算

2021 年 7-12 月营运资金增加额=2021 年 7-12 月需要的营运资金-

基准日账面营运资金

以后年度营运资金增加额=当年度需要的营运资金-上一年度需

要的营运资金

未来期营运资金预测表如下:

金额单位:万元

项目 2021 年 1-6 月 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

营运资金 3,042.09 4,167.19 4,814.66 5,419.49 6,189.32 6,734.96 7,048.45 7,048.45

营运资金追加额 0.00 1,125.11 647.47 604.83 769.83 545.64 313.49 0.00

8.资本性支出预测

(1)预测期资本性支出

资本性支出主要分为更新支出和新增固定资产支出两类。

①新增固定资产支出

北京京久安于 2021 年 6 月份预付江苏弘盛建设工程集团有限公

司购设备款 50 万元,根据合同规定,设备全款金额为 77 万元,基准

日后还需支付 27 万元的设备款。

②更新支出

未来年度(明确的预测期内)更新资本性支出主要为机器设备、运

输设备和电子设备更新的支出。

(2)永续期资本性支出

永续年期的资本性支出是指永续年后现有资产更新支出,测算

思路为将需要更新的资产采用合适的折现率折算为永续年度的年金

现值。

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北京京久安环境科技发展有限公司评估说明

未来期资金成本预测表如下:

金额单位:万元

项目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

二、新设备购置 27.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.92

机器设备 27.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.92

三、资产更新投资 0.00 0.00 5.15 37.26 23.81 22.59 144.77

机器设备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 65.38

运输设备 0.00 0.00 0.43 0.00 0.00 0.00 17.47

其他设备 0.00 0.00 4.72 32.26 23.81 22.59 60.92

其他无形资产 0.00 0.00 0.00 5.00 0.00 0.00 1.00

合计 27.00 0.00 5.15 37.26 23.81 22.59 147.69

(四)折现率的确定

本次评估拟采用未来收益折现法中的权益自由现金流模型。

股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性

资产价值+长期股权投资价值

权益自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金

变动+付息债务的增加

经营性资产价值的计算公式为:

n

P [ Fi (1 r ) i Fn / r (1 r ) n ]

i 1

其中:P——评估基准日的企业经营性资产价值

Fi——企业未来第 i 年预期权益自由现金流量

Fn——永续期预期自由现金流量

r——折现率

i——收益期计算年

n——预测期

其中,折现率(r)采用采用资本资产定价模型(CAPM)确定。

CAPM 模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办

法。CAPM 模型可用下列数学公式表示:

ke=rf1+β×MRP+rc

其中:rf1——无风险利率

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β——权益的系统风险系数

MRP——市场风险溢价

rc——企业特定风险调整系数

1.无风险报酬率 Rf 的确定

根据 Wind 咨讯查评估基准日即期国债的平均收益率为 3.5976%,

本次无风险报酬率 Rf 取 3.5976%。

2.权益的系统风险系数 β

根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票 100 周同行业上市公司 Beta

计算确定。

首先根据沪深 A 股同类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务杠

杆的 Beta,然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均 Beta 为 0.8408。

权益的系统风险系数 Beta 根据企业的资本结构 D/E 进行计算,计

算公式如下:

βL=(1+(1-t)× D/E)× βU

式中:

βL:有财务杠杆的 Beta;

βU:无财务杠杆的 Beta;

t:所得税率,取企业目前执行的所得税率 15%;

D E :被评估企业的目标资本结构

根据被评估单位的业务特点,评估人员通过 WIND 资讯系统查询

了 9 家沪深 A 股可比上市公司 2021 年 6 月 30 日的β L 值(起始交易日

期:2021 年 6 月 30 日;截止交易日期:2021 年 6 月 30 日;计算周期:

100 周;收益率计算方法:对数收益率;标的指数:上证综合指数),

然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成β U 值,并取其平

均值 0.8408 作为被评估单位的β U 值,具体数据见下表:

序号 股票代码 公司简称 βL 值 βu 值

1 000598.SZ 兴蓉环境 1.0713 1.011

2 300055.SZ 万邦达 0.9935 0.9413

3 300070.SZ 碧水源 0.5977 0.5814

4 300172.SZ 中电环保 1.0517 1.0517

5 600008.SH 首创股份 1.2998 0.9374

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6 600168.SH 武汉控股 0.9607 0.8188

7 600187.SH 国中水务 0.9485 0.8979

8 600461.SH 洪城水业 0.638 0.463

9 600874.SH 创业环保 0.9952 0.8649

βu 平均值 0.8408

目标资本结构取上市公司评估基准日的平均资本结构为 17.30%。

被评估单位评估基准日执行的所得税税率为 15%。

将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式,计算得出被

评估单位的权益系统风险系数。

β L 1 1 t D E β U

=0.9644

3.市场风险溢价 Rpm 的确定

市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额

=7.15%

4.企业特定风险调整系数 rc 的确定

考虑企业所在行业生产经营特点,参照与同行业市场利率风险,

通货膨胀风险和市场与行业风险,确定企业特定风险收益率为 2.4%。

5.预测期折现率的确定

(1)计算权益资本成本

将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式,计算得出被评

估企业的权益资本成本。

K e R f β MRP Rc

=12.89%

(2)计算加权平均资本成本

评估基准日债务资本成本取 5.40%,将上述确定的参数代入加权

平均资本成本计算公式,计算得出被评估企业的加权平均资本成

本。

K d 1 t

E D

WACC K e

DE DE

=11.7%

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(五)经营性资产价值

1.未来年度企业自由现金流的预测

根据以上预测,被评估企业未来各年度企业自由现金流预测结

果详见收益法预测表 1。

2.经营性资产价值的确定

将收益期内各年预测企业自由现金流量予以折现,从而得出被

评估单位的营业性资产价值。计算结果详见下表:

金额单位:万元

项 目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

一、主营业务收入 19,650.00 25,800.00 32,577.78 37,464.45 43,084.11 45,238.32 45,238.32

减:折扣与折让 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

二、主营业务收入净额 19,650.00 25,800.00 32,577.78 37,464.45 43,084.11 45,238.32 45,238.32

减:主营业务成本 15,725.00 19,742.59 24,584.43 28,411.83 32,234.54 33,994.96 34,001.18

主营业务税金及附加 481.73 604.27 755.99 869.24 999.65 1,049.12 1,049.11

三、主营业务利润 3,443.27 5,453.14 7,237.36 8,183.38 9,849.92 10,194.25 10,188.04

加:其他业务利润净额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

减:营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

管理费用 768.06 1,705.86 1,875.19 2,050.69 2,165.98 2,398.51 2,400.01

财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

加:投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

四、营业利润 2,675.21 3,747.28 5,362.17 6,132.69 7,683.95 7,795.73 7,788.03

补贴收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

营业外收支净额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

五、利润总额 2,675.21 3,747.28 5,362.17 6,132.69 7,683.95 7,795.73 7,788.03

所得税率 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

减:所得税 285.56 515.42 751.89 860.98 1,086.30 1,094.74 1,093.58

六、净利润 2,389.65 3,231.85 4,610.28 5,271.71 6,597.65 6,701.00 6,694.45

加:折旧及摊销 241.82 314.72 269.69 114.20 104.84 109.30 120.18

财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

减:资本性支出 27.00 0.00 5.15 37.26 23.81 22.59 147.69

营运资本变动 1,125.11 647.47 604.83 769.83 545.64 313.49 0.00

加/减:其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

七、营业现金流量 1,479.36 2,899.11 4,270.00 4,578.82 6,133.04 6,474.22 6,666.94

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项 目 2021 年 7-12 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 永续期

折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00

折现率 11.70% 11.70% 11.70% 11.70% 11.70% 11.70%

折现系数 0.97 0.90 0.80 0.72 0.64 0.58 4.92

折现值 1,439.00 2,595.44 3,422.32 3,285.44 4,400.65 4,158.87 32,769.87

营业性资产价值 52,071.59

(六)其他资产和负债的评估

1.非经营性资产

非经营性资产是指与被评估企业主营业务无关的资产,该类资产

基本不产生收益,会增大资产规模,降低企业利润率。经分析,被评

估单位非经营性资产包括:其他应收款中的往来款和资金借款

4,437.50 万元;递延所得税资产 25.32 万元。非经营性资产评估值为

4,462.82 万元。

2.非经营性负债

非经营性负债是指与企业未来经营无直接关系或净现金流量预

测中未考虑的被评估企业应付而未付款项。经分析,被评估单位非经

营性负债包括其他应付款中的往来款 600.00 万元。

3.溢余资产、溢余负债

溢余资产、溢余负债是指评估基准日超过企业生产经营所需,

评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产、负债。

本次评估将企业基准日的货币资金与最低现金保有量部分差额

作为溢余资产考虑。经测算,基准日货币资金扣除最低货币资金保

有量 290.86 元作为溢余资产。

(七)收益法评估结果

1.企业整体价值的计算

整体价值=营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价

= 52,071.59+290.86+3,862.82

= 56,225.27 万元

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2.付息债务价值的确定

评估基准日,被评估企业无付息债务。

3.股东全部权益价值的计算

根据以上评估工作,于评估基准日,被评估企业股东全部权益价

值为:

股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值

= 56,225.27 -0.00

= 56,225.27万元

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第五章 评估结果及分析

十八、 评估结果

(一)收益法评估结果

北京京久安环境科技发展有限公司评估基准日总资产账面价值

为 11,556.77 万元,总负债账面价值为 2,949.02 万元,净资产账面价值

为 8,607.76 万元。

收益法评估后的股东全部权益价值 56,225.27 万元,增值额为

49,426.89 万元,增值率为 574.21%。

(二)资产基础法评估结果

北京京久安环境科技发展有限公司评估基准日总资产账面价值

为 11,556.77 万元,评估价值为 12,356.69 万元,增值额为 799.92 万元,

增值率为 6.92 %;总负债账面价值为 2,949.02 万元,评估价值为

2,949.02 万元,无评估增减值;净资产账面价值为 8,607.76 万元,净

资产评估价值为 9,407.67 万元,增值额为 799.92 万元,增值率为

9.29 %。

资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:

资产基础法评估结果汇总表

评估基准日:2021 年 6 月 30 日 金额单位:人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A× 100%

流动资产 1 10,119.47 10,119.47 - -

非流动资产 2 1,437.31 2,237.22 799.92 55.65

其中:长期股权投资 3 - - -

投资性房地产 4 - - -

固定资产 5 1,395.36 1,694.65 299.28 21.45

在建工程 6 - - -

油气资产 7 - - -

无形资产 8 16.62 517.25 500.63 3,011.78

其中:土地使用权 9 - - -

其他非流动资产 10 25.32 25.32 - -

资产总计 11 11,556.77 12,356.69 799.92 6.92

流动负债 12 2,949.02 2,949.02 - -

非流动负债 13 - - -

负债总计 14 2,949.02 2,949.02 - -

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净资产 15 8,607.76 9,407.67 799.92 9.29

十九、 评估结果与账面价值比较变动情况及原因

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

一、流动资产合计 101,194,676.75 101,194,676.75 - -

二、非流动资产合计 14,373,067.77 25,454,972.04 11,081,904.27 77.10

投资性房地产净额 - - -

固定资产原值 20,855,322.06 19,478,290.00 -1,377,032.06 -6.60

其中:建筑物类 227,400.00 192,000.00 -35,400.00 -15.57

设备类 20,627,922.06 19,286,290.00 -1,341,632.06 -6.50

土地类 - - -

减:累计折旧 6,901,675.92 2,531,803.00 -4,369,872.92 -63.32

固定资产净值 13,953,646.14 16,946,487.00 2,992,840.86 21.45

其中:建筑物类 115,323.54 170,160.00 54,836.46 47.55

设备类 13,838,322.60 16,776,327.00 2,938,004.40 21.23

土地类 - - -

减:固定资产减值准备 - - -

固定资产净额 13,953,646.14 16,946,487.00 2,992,840.86 21.45

无形资产合计 166,224.85 5,172,547.89 5,006,323.04 3,011.78

其中:土地使用权 - - -

减:无形资产减值准备 - - -

无形资产净额 166,224.85 5,172,547.89 5,006,323.04 3,011.78

三、资产总计 115,567,744.52 123,566,908.43 7,999,163.90 6.92

四、流动负债合计 29,490,193.52 29,490,193.52 - -

五、非流动负债合计 - - -

六、负债总计 29,490,193.52 29,490,193.52 - -

七、净资产(所有者权益) 86,077,551.00 94,076,714.91 7,999,163.90 9.29

各项资产增减值原因如下:

1.房屋建筑物评估原值减值 35,400.00 元,减值率为 15.57%,评估

净值增值 54,836.46 元,增值率为 47.55 %。增减值原因如下:

(1)房屋建筑物评估原值减值主要原因为集装箱活动房市场价格

下降,造成评估原值减值。

(2)房屋建筑物净值增值的主要原因为企业折旧年限低于评估经

济寿命年限,造成评估净值增值。

2.设备类资产原值评估减值 1,341,632.06 元,减值率 6.50%;净值

评估增值 2,938,004.40 元,增值率 21.23 %。评估增减值原因主要如下:

(1)机器设备中部分设备价格略有下降,造成评估原值减值;被评

估单位计提折旧年限短于设备经济寿命年限,评估净值增值。

北京中企华资产评估有限责任公司 66

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(2)部分车辆价格略有下降,造成评估原值减值;被评估单位计提

折旧年限短于设备经济寿命年限,评估净值增值。

(3)电子设备主要为电子办公设备,这类设备更新换代较快,价

格降幅较大,造成评估原值减值;被评估单位计提折旧年限短于设

备经济寿命年限,评估净值增值。

3.无形资产-其他无形资产评估增值,评估增值原因如下:外购

软件按照市场价格进行评估后高于帐面摊余价值及计算机软件著作

权无帐面值所致。

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